CRIC研究：北京拟对新盘限价 长期来看调控意义不大
(分析师/ 朱一鸣)昨日，媒体传出消息称，北京市拟对新建商品房在新盘实施指导价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。如果开发商不接受指导价，将不予发放预售许可证。
此前，广州市也出台相关规定，商品住宅预售前，开发商应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
我们认为，在今年落实“新国五条”政策的地方细则中，各地方政府在房价控制目标上非常一致，基本都制定了房价涨幅不得高于人均可支配收入增幅的目标。但对于这一行政色彩浓烈的限价手段，短期内有一定的调节房价的作用，但长期来看，这一调控措施的实际意义不大。从近三年重点城市人均可支配收入增幅与2012年房价涨幅间的比较来看，2012年绝大多数城市房价涨幅均低于近三年当地人均可支配收入的平均增幅。也就是说，在没有采取大规模限价措施的2012年，各地房价涨幅仍然低于人均可支配收入的增幅，各地也能完成房价调控目标，那么像北京、广州这样采取限价手段调控的实际作用不大。
对于开发商来说，这样的限价措施对于豪宅项目的影响更大。一方面，政府制定商品房限价机制，以预售审批为手段限制高端项目入市价格；另一方面，很多高价拿地、开发高品质楼盘的开发商无法接受平价甚至降价入市。在北京、广州，一些最近计划开盘的豪宅都已经推迟入市。显然，高价楼盘、特别是明显高于周边项目价格的楼盘，是地方涨幅限价措施的主要调控目标。但由于开发商的资金链问题不大，推迟开盘对开发商的压力微乎其微。此外，只要新盘不属于高端项目，开发商都可以应对这样的限价政策。比如，开发商完全可以设定一个不超过价格涨幅限制的定价，或者直接按照涨幅的上限来定价，然后根据市场情况进行打折销售。
而对于地方政府来说，由于对整体市场的销售不产生太大的影响，限价措施对于土地财政影响不大，因此不会伤及地方利益。此外，各地方的房价构成存在结构性因素，因此，各地方政府可以通过技术手段来达到房价限制的目标。比如，如果到了年末，当地房价涨幅接近或达到了某城市的人均可支配收入增幅的上限，那么地方政府在审核新盘预售资格时，将不予通过，并有可能将其延后到下一年开盘；而对于刚需类低价、不影响房价控制目标的新盘，则一律放行。显然，这样的限价手段对于调控而言，也只是短期内有效，长期来看实际意义不大。
