CRIC研究：驳“库存量够售6个月 可解决1.2亿人住房问题“论
(分析师/杨晨青、杨小贝)日前，一则“内地商品房库存量足够售6个月，可解决1.2亿人住房问题”的消息引来了各大媒体的热议，该报道指出我国3月末商品房待售面积42441万平方米，按照每套住房100平方米估算意味着有424万套左右的商品房待售，需要至少6个月才能完全消化；同时，如果将3月末的商品房待售面积和352992万平方米的施工面积相加，按照人均30平米计算，足以解决1.2亿人口的住房问题。报道直指我国房地产市场的供需平衡问题，这种供过于求的观点在我们看来是过于片面的，我们主要针对媒体的两个观点讨论：
媒体观点一：全国商品房库存量需要至少6个月才能完全消化，这个消化周期过长。
所谓消化周期是指商品住宅市场可售面积按照当前月均销售速度来看，需要几个月的时间可以完全消化。消化周期过长，意味着市场库存过大，购房需求相对不足，则房价将出现下跌征兆，市场风险凸显，反之，消化周期过短，则意味着市场上库存过少，无法有效应付购房需求的释放，则房价将出现上涨趋势，市场热度提升。那么，6个月的存量消化周期到底算长算短呢？我们可以以上海市场为例做简要对比。
纵观2008年以来上海商品住宅存量消化周期的变化轨迹，总共21个季度中，仅07年第四季度，09年的2、3、4季度以及10年的第四季度这5个季度可售面积的消化周期小于6个月。在房地产市场成交火暴、房价快速上涨的2009年，上海市场的平均存量消化周期是4.27个月，在市场低迷、房价停涨甚至下跌的2008年、2011年，平均存量消化周期是9.61个月和13.49个月，而在市场基本平稳的2010年，消化周期则是7.69个月，由此，根据上海市场的实际发展经验，我们可以大致可以判断6个月消化周期对于一个城市市场来看，绝对不意味着过长，反而离短缺更近，而一小部分媒体在不经过任何数据研究的情况下，就想当然地认为6个月的房地产市场库存巨大，实在令人无言以对。
媒体观点二：商品房待售面积和施工面积相加足以解决1.2亿人口的住房问题，供应过大。
在我们看来，上述观点对商品房施工面积完全静态意义上的估算，存在相当大的误区。
首先，并不是所有施工面积都能够转化为竣工面积而后上市销售，如果我们比对统计局公布的历年商品住宅新开工、施工和竣工数据，很容易发现，其实在我国商品房从施工到最终竣工(形成供应)，其中被打掉的折扣占比并不低；
其次，即便不考虑施工面积中的水分，施工面积转化为商品住宅实际供应也需要一个过程，媒体所谓的1.2亿人口住房绝非一夜之间可以解决的问题。我们可以做简单计算，目前全国352992万平方米的施工面积，按照2012年全年79043万平方米的竣工水平来看，大致需要4.5年的时间才可全部转化为供应，即每年可以解决2666万人口。那么，这个人口意味着什么呢？我国目前的城镇化率是50%，也就是说13亿人口中有6.5亿的城镇人口，而2666万人口仅占城镇人口的的4%。换个角度来看，也就是说我国目前商品住宅市场的实际供应(待售面积)和潜在供应(施工面积)也不过可以解决每年4%城镇人口的住房问题，考虑到我国真正意义上的商品房市场发展至今其实仅仅10余年的历史，中西部省份可能更短，因此我国城镇的实际购房需求至少足够房地产市场未来十余年的平稳发展。
