CRIC研究:海外融资优势明显,龙头房企加快登陆港股进程
(文/CRIC(微博)研究中心分析师 朱一鸣)数据来源:CRIC4月19日,盛高置地停牌,媒体传出绿地集团将通过收购盛高置地股权的方式借壳上市,从而将其酒店及海外地产业务注入,曲线获得海外融资平台,为海外上市铺路。
绿地借壳上市乃大势所趋,进程并非一帆风顺
绿地是目前TOP10房企中唯一没有上市的房企可以说,此次绿地入股盛高、迈出海外上市的第一步,是大势所趋。绿地董事长张玉良在今年年初时表示,绿地正加速推进其酒店及海外业务的香港上市进程,力争上半年、确保年内完成。显然,作为在内地拥有大量地标性商办物业的绿地对海外融资的需求非常强烈。通过借壳实现境外境外上市,绿地可以利用新的融资平台内的相关金融产品,比如通过REITS等进行资产证券化,为其商办以及境外项目提供更好的融资服务,从而减轻企业的资金压力。
数据来源:CRIC
不过,绿地要真正实现借壳上市,未来仍需经历很多关口。首先要经过审批这关,内地企业赴香港买壳上市,需经过内地商务部、证监会、发改委等部门的审核,而若涉及到国有控股的上市企业进行收并购行为,则另需要相关国有资产监督管理委员会的批准。因此,相对民企的万达,绿地借壳的审批时间将更长。
此外,根据香港法律规定,绿地未来两年注入的资产规模将受到限制,否则将构成重大交易,将按照IPO的标准来审批。也就是说,在这两年内只能选择进行少量的资产注入以及拿地和投资,而具备实质性融资作用的大规模资产注入必须等到两年之后,短期通过股权融资的可能性不大。
内地房企扎堆上市,六房企提交IPO申请
从去年年中至今,内地房企通过香港资本市场进行IPO、借壳的案例频频发生。其中,既有像万科、招商、金地在内的龙头房企,也有像旭辉、新城这样的中型房企。还有一些企业正在排队上市,截止目前,包括广东龙光地产、重庆协信集团在内的6家内地房企已经提交了上市材料,预计分别在今年二季度和下半年完成上市,募资总额预计达到16.5亿美元。内地房企继续着扎堆赴港融资的步伐。
龙头房企和中型房企的这些融资案例有一个共同点,融资的总额并不高,赴港上市的目的是建立海外融资平台和长效融资机制,是长期行为。就拿成功IPO上市的旭辉和新城来说,首发募集的资金分别仅为15亿港元和20.56亿港元,花费相当大的精力,却获得并不高的首发融资额,看似效率不高,其实从长期来看,建立海外融资平台才是真正的目的。
龙头企业和中型企业赴港融资也有所差异,中型企业如旭辉、新城等企业通过在港成功IPO上市达到成功融资海外的目的。而龙头房企,诸如万科、招商、金地和近期的万达、绿地凭借拆分其商业地产部分,在港通过收购小型港股企业股权的方式借壳上市。
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龙头房企倾向借壳,IPO更适合中型企业
目前来看,龙头房企更倾向于以借壳的方式实现海外融资。除了万科、金地等已在内地上市的企业收购香港壳资源,分拆商业地产业务,实现部分上市,从而达到海外融资的目的之外,像万达、绿地等非上市企业也倾向于通过借壳方式谋求上市。
一方面,对于大型房企来说,处于调控中的内地房企,很难受到香港投资者的青睐,很难获得高估值,有资金实力的龙头企业更愿意另辟蹊径,通过在香港市场买壳的方式,来实现曲线上市,这样的成本和效果比IPO更低。另一方面,IPO上市流程更为复杂,时间跨度更广,大体量龙头房企更甚。尽管现在的时间点,申请IPO上市在理论上不存在障碍,但是由于流程跨度过长,一旦遇到政策收紧的因素,整个上市努力将会前功尽弃,这是任何企业都不愿意看到的结果。此外,龙头房企资产规模巨大,资产审核的时间也会同比例延长,因此,IPO对龙头房企来说,时间成本过大,不是目前的最佳选择。
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优势明显,更适合商业地产融资
尽管海外融资的门槛较高,但这显然无法阻挡龙头房企的步伐。海外融资相比内地融资的优势显而易见:一是,海外融资的成本较低。目前海外融资最常见的是银团贷款和发行票据和债券,这类方式成本较低,一般不超过10%,这和内地信托、基金动辄15%以上的成本,优势明显。企业通过海外上市,搭建海外融资平台之后,这类低成本融资就唾手可得。而且,一旦海外融资盘活了资金流,负债率下降之后,银行以及评级机构对企业的评级将上升,这将更有利于企业之后的融资获得更低的成本和更大的认购额,资金流方面进入了良性循环。
二是,海外市场金融产品更匹配商业物业融资。龙头房企商业地产业务比重日益增大,由于内地缺乏匹配商业地产的融资途径,因此,龙头房企更倾向于分拆商业地产部分赴海外上市,以实现利益最大化。由于商业地产的回报期较长,需要长期限的融资方式的支持,目前现行的几种融资方式并不适合商业地产的融资。例如,银行贷款和信托的年限一般在三年以内;债券方式有长期限的案例,但一般也不超过五年,且需要上市平台;此外,基金对内部回报率的要求较高,但对企业来说意味着对项目控制权的丧失,并且只对优质项目适用。当前,RETIS显然是最适合商业地产融资的渠道,但目前仅香港资本市场有相关的渠道,汇贤房托、越秀房托等上市企业都是目前REITS的资金来源通过发行相关金融产品,实现商业地产的融资;而内地并无推出REITS的时间表,无论哪种渠道对商业地产而言,都显得水土不服。这也是为何企业蜂拥前往香港融资的原因所在。
最后,我们再次强调,目前企业处于融资活动的高峰期,海外融资是房企融资的重要渠道。今年一季度,我们监测的103家房企融资总量达到1097亿元人民币,同比增幅达到96%;其中,海外融资总额占比为67%。在内地渠道持续收紧的大背景下,海外资本市场依然将是各大房企争夺的主战场,我们相信未来还会有更多上市、非上市企业赴海外融资。但是,在这资本盛宴的背后,我们仍然需要指出,企业的长久发展不但应重视融资机制的建立,而且在经历了上一轮惨烈的调控之后,更应抓住机遇扩大规模,积极快销做好风控,这才是房企时刻需要遵循的原则。