简介：十年，我国房地产五税从900多亿元涨至1.01万亿元，其中的土地增值税更是从37.3亿元涨至2718.8亿元。一边是暴涨的五税，一边是压力渐大的地方财政。　　亦实亦虚的“国五条”细则令房地产行业的税收问题再度成为焦点。

  “房地产行业共涉及11种税(费)，但有5种是仅针对该行业征收的，即房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税(下称五税)。”首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示。

  十年，我国房地产五税从900多亿元涨至1.01万亿元，其中的土地增值税更是从37.3亿元涨至2718.8亿元。一边是暴涨的五税，一边是压力渐大的地方财政。有关专家表示，房地产税收对财政的贡献越来越大，但非税收入占比过高却增加了财政收入的不稳定因素，亟须在房地产土地出让制度和税收体制等方面作出变革。

  财政总收入“主打税”地位趋稳

  记者了解到，2012年房地产五税首次突破万亿元大关，占地方财政收入的16.6%，创历史新高，而土地出让金收入对地方财政的贡献率却下降了7个百分点。在五税中，房产税所占比重呈递减趋势，从2000年的46.5%降至2012年的13.55%，而土地增值税则从2003年的37.3亿元飙升至2012年的2718.8亿元，增长7289%，占全国税收收入的比重也从0.19%上升至2.7%。

  亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，房地产税收已经成为财政总税收的主要来源，对财政的贡献逐渐加大。去年全国房地产税收在财政总税收中的占比达10.73%，为世界最高。在过去5年的调控中，五税收入不仅没有下降，而且有所增加，一方面是因为政府不断调整税收方向和增加税收手段，另一方面是因为每年房价上涨与商品房成交量不断增长。

  土地财政何去何从

  如前所述，房地产税收收入占地方财政收入的比重已达16.6%，而土地出让金收入对地方财政的贡献率却下降了7个百分点。“土地增值税大增与土地出让金下降，说明政府加强了土地增值税的征缴工作，房地产税收比例越来越高，土地市场受到调控的影响较大。”谢逸枫指出。

  赵秀池则表示，土地增值税的征收对象涉及房地产开发商和房地产交易对象，土地增值税的增加取决于土地与住房的交易量、地价与房价的变动。去年土地增值税大增主要是由住房交易量增加与房价上涨引起的。国土资源部的数据显示，2012年全国土地出让合同价款为2.69万亿元，低于2011年的3.15万亿元，与2010年的2.7万亿元基本持平。“土地出让金的变化主要取决于土地交易量和土地出让价格的变化。去年土地出让金下降主要是因为限购、限贷等严厉调控政策的出台，一些楼盘销售困难，开发商对房地产市场的盈利预期下降，不敢高价接盘，导致部分土地流拍，地价下降。”她说。

  在土地财政降温的同时，地方政府财政收支平衡问题也越发严重。公开资料显示，约42%的地方债务已于2012年底到期，53%的地方债务将于2013年底前到期。谢逸枫指出，非税收入占比过高增加了财政收入的不稳定因素，政府债务风险将在近两年集中体现，再加上新“国五条”对房地产市场的影响具有不确定性，如果房地产市场持续低迷，那么地方财政将面临越来越大的压力。

  赵秀池认为，目前五税和土地出让金约占地方财政收入的一半左右。土地财政收入是地方政府最主要的收入来源，短期内仍具有不可替代的地位。但是，由于土地是有限的、稀缺的，具有不可再生性，地方政府“以地生财”的短期行为是不可持续的，2012年的土地出让金收入下降就已经说明了问题。因此，地方政府的财政收支压力将越来越大。

  房地产税制还需“文火细煲”

  记者了解到，2012年房地产行业的销售额是6.4万亿元，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元。根据财政部公布的数据，2003年全国税收总收入为2万亿元，2012年为10.06万亿元，十年间增长了4倍，其中房地产行业税收收入增速远超过税收总收入增速。

  对此，谢逸枫指出：“从我国现行税制看，主要存在内外税制不统一、重复征税、税基窄、规模小、计税依据不合理等问题。另外，我国的财产评估制度和财产登记制度也不健全，加上房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成房地产税收收入的流失。”

  “要建立科学合理的房地产税收体系。第一，建立公正的房地产土地出让制度。改革土地出让方式，在坚持‘招拍挂’制度的前提下，明确对企业资质要求、土地用途、规划方案及有关配套指标的公示要求，合理确定标底价格，甚至是零底价起拍，以防地方政府人为抬高地价。改革土地出让金制度，将土地出让金与房产税进行合并，实行逐年征收的方式。第二，建立健康的房地产税收体制。具体来说，就是将房产税、城镇土地使用税、城市房地产税及土地闲置费合并为房地产税，由房地产所有者和使用人缴纳，按年征收，分期上缴，这样更为合理，也更有利于降低房价。”谢逸枫说。

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