房地产调控应扬弃 "相机抉择"思维
上海新金融研究院研究员 郭峰
近期，中央政府出台了新一轮房地产调控政策，为持续数年的房地产调控再次加码。“新国五条”内容更为全面而严厉，从房价责任制到完善限购政策，从增加商品房供应到确保保障房建设，一应俱全。有人认为我国的房价面临“越调越涨”的尴尬局面，虽然我们不能完全承认这种说法，但也必须思考怎样的调控政策才能取得长期的效果。
临时调控政策无法改变“预期”
万变不离其宗。如同其它商品一样，住房价格也是由供给和需求决定的。不过，由于住房同时拥有居住属性和投资属性，因此在住房需求当中，有相当成分的投资性需求因素的存在。并且，即便是居住性购房需求，其购房时机的选择，也受到投资性需求的影响。即“刚性需求”者是否进入房地产市场，取决于他们对市场的判断，当市场基本面或其它因素驱动房价上涨时，对价格上涨趋势的预期，且由其所导致的更加无法负担的担忧，将加剧市场的紧张气氛，从而使刚性需求者购房意愿更强烈，并进而使价格上涨的势头更猛。
既然房价是由供需决定的，那么调控房价自然也要从供给和需求入手。在积极扩大保障房建设、扩大商品房供给的同时，政府对于房地产调控的一项基本思路就是通过对投机性购房需求的打压来稳定市场，限贷令、限购令皆出于这一思路。最近出台的“新国五条”，将二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额的20%征收，也是打压投机性需求的利器。但令人困惑的是，如此严厉的调控政策，效果似乎不彰。
笔者认为，房市调控效果不彰是因为现行的房地产调控措施都带有很明显的“临时”色彩，缺乏维护住房市场长期健康发展的基本国策。以限购令为例，2010年4月份，国务院出台高规格的“国十条”，规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，“在一定时期内”可以限制购房。各地方政府在2010年出台，并在2011年加码的“限购令”，也几乎一致在文件中表明此轮限购令是“暂时”的、或在“一定时期内”有效的，甚至部分地区明确规定了限购令的终止时间，只不过届时因为中央的进一步要求，实际上并没有终止而已。不仅行政性的限购令带有浓厚的“临时”色彩，在过去十余年的房市调控史上，本是国之重器的税收手段也常出现在政府的调控政策中，是否征税，征税几何都成为政府“相机抉择”的调控手段。
如上文所述，中国的住房市场是由投资性需求氛围主导的，因此“预期”就在住房价格决定中起到了主导性作用。只要人们预期房价将继续上涨，就会继续购房，并且以尽可能快的速度入市，而这又反过来导致房价进一步上涨。因此，当政府宣布调控政策是“临时”时，人们必然会“预期”这一政策在不远的将来会被废弃，各方力量就会暂时蛰伏，蓄势待发。
房地产调控政策需立足长远
有些时候虽然政府并没有宣布调控政策是临时的，但社会各界仍预期其不会长久坚持下去，当宏观经济条件变化时，之前宣布的调控政策就可能遭到调整，即不满足所谓的“动态一致性”的要求。例如，在最新一轮调控中，二手房交易个税规定被要求从严执行。如果这一政策能够施行三年、五年、甚至十年，那么其对投机性购房的打击力度无疑是非常致命的，但很多人却怀疑它的可持续性。例如，如果人们预期几年之后形势会变化，二手房交易个税会从宽，那么这项政策对人们现在的购房决策的影响就会大打折扣。
地方政府对于房地产的态度摇摆不定，是普通民众对其调控没有信心的根源之一。虽然在房价高涨，社会压力较大的时候，出台了平抑房价的政策文件；但是在经济形势不好的时候，也出台过扶持房地产市场发展的文件。例如，1998年的住房全面商业化，是在亚洲金融危机的背景下推进的，有很强的拉动经济增长的目的；而2008年年底为了缓解全球金融危机对我国经济的冲击，也出台过扶持房地产发展的文件。
总而言之，只要我们的调控政策始终是“临时”的，调控就难以取得长期实效。只有将一些有益无害、或大益小害的调控政策上升到“基本国策”的高度，例如将临时的行政性“限购”调整为长期坚持的“税收”等经济手段，并积极修补地方政府在房市调控上相机抉择的“信誉”缺失的欠债，让民众不再认为调控会成为“动态不一致”的政策，房地产调控才可能取得实效，也才能为房地产业的长期健康发展创造前提条件。
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