李战军：暖风轻吹与风声鹤唳
李战军
上海易居房地产研究院 发展研究所所长
二月二十日，被称为本届政府最后一次的国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，具体提出了五条具体措施。围绕此次会议自然会引出各种阵阵热议解读，人们的认识和后续政府动作如何，更是会对中国房地产中短期发展带来不同程度的影响。为方便读者更好地理解新形势新变化，尝试用对同一事件作两面分析介绍的办法，现将因果脉络和认识思维焦点予以陈述。
一、五条政策重申的背景
背景一、中国房地产是推动宏观经济还是伴随中国宏观经济触底回稳
在房地产业与中国宏观经济关系上，历来存有两种对立的观点。一种认为房地产业是国民经济的支柱产业，是宏观经济的先行者和拉动者。另一种认为房地产业是民生性的消费产业，其中存在的投资性要予以遏制。
在中国宏观经济出现连续十个季度下滑的时候，前者认为房地产投资和消费对宏观经济中的投资拉动和扩大内需至关重要，房价没有打下来，宏观经济界倒下来了。后者认为解决宏观经济问题根本不需要靠房地产，在房地产政策调控不放松的条件下，宏观经济不是正在触底回稳吗？
实际情况是在2012年6月前后，中国房地产实现了在投资、销售两个方面反转，而中国宏观经济是在当年第四季度触底回稳。总体上中国房地产的市场表现和国家宏观经济表现相一致，尽管存在时间差异。一批人认为宏观经济趋稳了，又可以腾出手来解决房地产调控中价格问题了，毕竟要兑现承诺。
背景二、新旧年度交替之际市场正常向好还是面临价格失控危境
这些年对房地产市场的认知和评估上一直存在尖锐分歧。一种认为这是一个处于发育、需要培育的巿场，尽管存在供应总量不足、供求结构失衡、价格上涨过快的烦恼，但从长周期看市场总体还是平稳健康发展的。另一种认为这是一个充滿泡沫和投机的邪恶市场，且市场机制己经失灵需要不断进行行政干预和政策调控。
到了去年四季度，特别是今年春节前后，人们对巿场形势和调控效果出现尖锐分歧。一部分人认为房地产巿场回暖向好，符合国家"稳中有进"经济方针，监控主要城巿房价有升有降，总体房价控制在8%上下和GDP增幅大致相当，交易面积高低互现市场出现分化。另一部分人认为春节上海交易面积和北京房价暴涨，面对一线城市的市场局面，调控若不升级，一线城市房价将会失控。
实际情况是上海春节期间不过交易了四千多平米42套房，北京价格失控所指是二环内的二手房交易价格个案。国家统计局根据1月份全国房地产市场的数据认为，今年房价走势总体是趋稳的，不存在价格暴涨的条件。一批人是已容不得交易量放大市场回暖而必需严格限购，容不得价格上涨而必需打掉预期。
背景三、政府换届之际是作房地产政策调控总结还是提出延续性指导要求
按照常规，政府换届之际一般不做重大决策，留待后任处理，尤其是换届己进入最后倒计时刻。用最后一次国务院常务会议再行房地产调控之实质部署，突出地体现本届政府在房地产巿场调控上的坚定态度，也向市场和后续政府明确传达出今年全年的国家层面的政策走向。
一部分人认为，当前应该“继续坚持”调控不放松，而不是“继续加强”调控。市场环境既不具备价格下跌也不具备价格暴涨的条件。中国房地产产业和市场需要精心培育和呵护，在整个中国宏观经济低位运行开始回暖的关头，政策选择尤其需要慎重。
另一部分人认为，中国房地产市场成交量的放大、价格的上涨，都是不能容忍的。特别是北京、上海一线城市最近两个月的市场表现，可用“疯狂”称谓。如果不予以及时遏制，将会对全国房地产市场带来严重的负面作用。
实际情况是一些权威的媒体和一批有影响力的学者专家，在年底和1月份就已经不断的向社会释放新一轮调控的必要性和新一轮调控即将到来的信息，市场先后传出直到现在也未经证实的消息，“北京人均24建筑平方米以上的家庭要交房产税”、“三套房不贷、二套房停贷、一套房加贷”、“二套房首贷七成，贷款利率为基准利率的1.3倍”、“个税提为增值额的20%，营业税改土地增值税(增值额的17.6%)，二手房增值额的37.6%归政府”。也有人认为所有的房地产税收都有加码的空间。
2012年全年商品房和商品住宅成交均价分别上涨7.7%和8.4%，这和我国GDP增长幅度大致相当，高于CPI的上涨幅度又低于全国城乡居民可支配收入的增长幅度。中国房地产业协会在其编撰的研究报告中认为，“2012年房地产市场发展是不平衡的市场，开发投资、销售面积和销售价格在不同地区、不同城市和不同企业之间差异性明显”；“70个大中城市新建商品房和商品住宅市场价格有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显”；“2012年中国房地产市场总体上是平稳健康发展的”。
新华社评论认为本次调控是“在楼市上涨预期愈演愈烈之时”，“再次释放强烈信号”。由此可见，调控并不是在楼市上涨成为现实之时的举措，而是在预期愈演愈烈之时的动作。
二、五条政策内容和后续政策
五条政策的具体内容是：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制中国投资投机性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性住房安居工程规划建设；加强市场监督。
从字面上看，五条全是过去多轮房地产调控政策的具体内容的再组合和再重申，表明这些政策在过去贯彻执行当中不够到位，需要有新的推动才能够反映出政策不动摇，力度不放松的高层要求。五条内容唯一有新意的是首次提出要求，2013年底前地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
现在的关键点是在国五条之后，是否有具体的来自央行和税务总局的利息税收等加强型新政，诸如类似传言中的各种方案。以及是否有一批省市出台与国五条相呼应的地方性新政。这对中国房地产今年的政策走势和市场走势至关重要。直到2月25日，上下两个方面的跟进性的具体消息都未曝光。如果2月25日到3月3日这一周仍未见动静，两会期间和稍后一段的时间便难以成为本轮政策调控出台的恰当时机。
三、2013年中国房地产发展态势
尽管经济和产业发展有其客观规律性和源发性动力引擎，但在我国政府经济政策的影响力不容小觑。
今年房地产的发展态势依然会受政策左右，或是被鼓励，或是被折腾，或是能回暖，或是重走低迷。多种可能都会发生。刚刚两月，实在难以预测全年走势。
1、如果本轮房地产调控仅限于2月20日本届政府最后一次国务院常务会议所推出的五条，房屋、土地、贷款、税收等国家部门和地方政府都不推出跟进性的具体调控细则，那么本轮房地产调控则是一轮警示性和表态性的调控。政策从出台以后，效率递减，市场在震荡后重归平稳，按照自己的逻辑，依然会在销售量和价格两个方面有所扩大，但不会出现价格暴涨暴跌的状况。
2、如果本轮房地产调控中央政府相关部门出台跟进性的具体调控细则，而地方政府除少数城市以外，基本不再表态推出地方性细则，还需要看中央政府部门细则的严厉和加强程度。如果也未有新意，那么其市场走势和第一种情况相似。如果有加强性的政策动作，要看政策的力度和烈度如何。在中国宏观经济刚刚触底回稳、低位运行、各种深层次矛盾一个没变的情况下，中国经济难以承受房地产业和房地产市场在重大打击后的沉沦和低迷。可以预见，中央政府相关部门的调控政策即便有，也只能是相对和缓平稳的小政策、小动作。
3、很难想象在中央主管部门不出跟进性房地产调控政策的时候，而地方一批城市出台跟进性房地产调控新政的景象。在房地产问题上，客观情况是上级表个态，地方应一下；上级没表态，就是一个等。地方政府只会做宽松性政策的出头鸟，不会做严厉性政策的带头人。
4、在目前一个非常特殊也非常敏感的时期，如果中央各部和地方政府共同以国务院常务会议五条调控政策为依据，将上届政府房地产调控态度视作政治遗嘱和经济遗产，同时或相继推出跟进性重大房地产调控政策，必然是股市大跌、经济下滑、怨声载道、矛盾深化，房地产市场再次陷入深幅萧条，开发企业需要再度抱团取暖。这个场景谁敢承担？2月21日，中国股市因调控政策出台引发的暴跌，深沪两市共蒸发6590亿元，当日A股持股股民约5444万户，户均亏损1.21万元。已见中国资本市场投资者的民意了。
