CRIC研究：国五条警示行业过热 后续政策是否跟进将取决于市场变化
2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施，随即被外界冠以国五条的称谓，更有业内人士将其定义为新一轮房地产调控的开端。
在我们看来，国五条是否是新一轮政策调控的开端，目前还不能下定论。首先，国务院常务会议是国务院层面上每周进行一次的工作例会，会议中除了讨论房地产行业的问题，同时也会涉及到当前政府经济工作的方方面面，其中的相关表态或许能体现出当前中央层面上对房地产行业的基本态度，但和是否出新一轮调控政策、以及什么时候出新一轮调控政策，并无直接联系；其次，从所谓国五条所涉及措施来看，相比与之前中央层面的表述来看并无新意，五条基本方案无一不是多年以来反复重申的内容，事实上，单就去年2012年，类似于本次国五条这样级别和场合的调控表态就有不下10次，而其中任何一次所用的措辞都不见得比国五条缓和。在我们看来，将国五条视作中央层面针对当前房地产市场的再一次表态或许更合适。
当然，本次看似普通的表态之所以能够引起外界如此激烈的反响，主要是由于当前整个房地产行业正好处于对新一轮调控的猜测之中，这样的大环境的形成其根源是自2012年开始的市场企稳回升，尤其是去年下半年之后，由于销售持续回暖以及前期持续跑量所带来的利润损失，房地产企业的降价意愿开始明显削弱，去年年中至今一二线城市房价确实出现了一定程度的回涨，这逐渐导致了行业政策面预期发生改变，包括像二套房贷政策进一步收紧的传言也开始流传。从这个层面上看，在市场整体持续上行、局部出现过热征兆的大背景下，本次国五条虽非新政，但也确实能够对行业起到一定的警示作用，我们可以理解为：房地产调控的主基调并没有发生根本性转变，至于国五条之后会否有后续细则落地，则将取决于下一步市场的走势，而在我们看来，这个观察期至少应该持续到两会之后。
另外，从未来房地产调控的方向上看，本次国五条大致明确了几大备选政策，诸如限购、限贷、房产税、保障房等近年来在行业内外已经形成一定共识的措施都在其列，在我们看来，未来即便调控加码，也不会超出国五条所框定的范围，其中有以下五个亮点值得关注：
其一，除了已执行限购的城市之外，“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”，事实上类似的表态在2011年四季度时曾经出现过，但最终仅有极个别的三四线城市跟进，时隔1年多之后，我们在中央的表态中再次看到这样的呼吁，在未来有可能到来的调控中是否会将三四线城市限购正式落实，这需要密切关注。
其二，“扩大个人住房房产税改革试点范围”，应该说在当前这个时间点上，无论从制度安排上，还是从社会舆论上，都已经给房产税的进一步铺开提供了相对更充足的条件，而从对市场的震慑力来看，房产税的出台将能起到比限购加强更为显著的作用。在本次国五条中房产税改革试点的论述一如继往的出现，使我们更坚持了房产税是限购第一储备政策的观点。
其三，“严格实施差别化住房信贷政策”，联想到之前坊间流传的关于二套房首付调整为7成、利率调整为1.3倍的说法，虽然到目前为止并未成真，且已有相关部门出面辟谣，但信贷政策作为多年以来被运用得最为纯熟的调控手段，其监管难度相比限购而言也更小，因此，如果说限购加强和房产税扩容都存在一定操作困难的话，那么信贷调整的确不失为最便利、同时也能够立杆见影的政策。
其四，“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”，从中可见房价涨跌依然是衡量房地产调控成败的最关键要素，而继2011年之后时隔1年再次做出这样的要求，说明中央层面认为在当前房地产市场大环境中，房价确实已经具备了大幅回涨的基础，这不能不使行业感到警惕。
其五，“2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围”，将外来务工人口纳入到当地住房保障范围内，这在之前有关于保障房的表述中并没有出现过，从短期来看，由于这部分群体并非城市商品房体系的主力需求，因此对市场的直接影响并不会很突出，但这却在一定层面上体现出当前政府在保障房体系建设上正不断细化和完善的工作趋势，我们认为这需要整个行业引起重视。
