新浪乐居讯(编辑 张扬)在珠海吉大一家互联网公司从事行政工作的汪小姐近期为寻找新写字楼而头疼不已。在她看来，找写字楼的经历堪比西天取经：2012年初，该公司开设珠海分公司，汪小姐必须在员工上岗前寻觅到理想的办公室。刚开始，她把目标锁定在珠海“CBD”——吉大片区。作为吉大高档办公楼，光大国际贸易中心成为首选，却被告知无空闲办公室出租。随后，其将目光转向同区域的国会和粤财大厦，但国会因无法出示发票被否定，而粤财大厦则因面积较小且下半年才有空闲办公室出租而搁置。最后，唯有通过中介公司找到九州大道上的中航大厦。

  不过，由于该写字楼缺乏管理且户型较小，眼看一年的签约期已至，汪小姐不得不又开始写字楼的寻找之路。遗憾的是，吉大区域内最后一线希望财富大厦也落空，200平的户型让汪小姐觉得尴尬，一间太小，两间拼在一起又太大。于是，汪小姐不得不放弃吉大区域，来到新香洲，却发现合适的写字楼依旧难寻。较新的恒和中心，主楼1000平的面积太大，副楼的办公室和住宅混在一起，环境仍旧不理想。近期推出市面的新写字楼，心海洲和安广世纪大厦，最快也要到2013年底方可交楼。汪小姐发愁地叹息道：“珠海的写字楼太难找了，新的不是未出售就是未交楼，旧的不是选择空间太小就是配套落后。”

珠海十字门中央商务区效果图

  新旧交替 青黄不接

  统计局数据印证了汪小姐的感慨。

  从空白到井喷，这是珠海写字楼的近几年最显著的特点。 珠海市统计局提供的数据显示：2008年珠海全年写字楼出售为零，到2009年时出现0.08%的微增长，2010年，又回到了全年零预售，并出现100%的负增长。2011年底增长速度仅为1%。而2012前10个月，珠海写字楼施工面积达50多万平方米，可销售面积同比翻17倍，比过去7年总和还多。不少业内专家认为，以往珠海写字楼项目太少，所以才会呈现出对比强烈的井喷状态。新旧交替出现青黄不接的局面。

  从销售量上看，2008年到2012年之前投放市场的写字楼仅有日荣大厦、国际科技大厦、恒和中心三家，而恒和中心以4.6万平支撑2010年全年的写字楼销售面积。2012年虽然在建写字楼项目众多，但钰海环球大厦、泉福大厦等这些受关注的写字楼却迟迟未推出市面。年末，仅心海州、安广世纪大厦两个写字楼项目开售。而这些新写字楼项目快则2013年末可投入使用，慢则需两三年时间。

  编辑以租客身份走访中发现，光大国贸大厦自1996年一直被誉为“珠海第一写字楼”，出租紧俏，目前只有一套260㎡的办公室出租。物业负责人反映，这里的鲜有空档期，有不少企业到期也只是在本栋内置换。紧邻光大的财富大厦，只余5、13层有办公室出租，其中13层两个紧挨的200多㎡的办公室则不单独出租。编辑也看到内部正在装修中，物业负责人则也表示，有不少企业都是整层或者两间办公室一起租用。调查中，恒和、粤财等硬件及配套设施不错的写字楼也同样紧俏。

  点状分布 各自为政

  资料显示，珠海的写字楼发源于老香洲，其次到拱北，代表性写字楼为安平大厦、中铁大厦、斗门大厦。从92年-97年，吉大写字楼崛起，光大国贸中心成为珠海地标性“写字楼”。98年-2000年，中珠大厦、东大商业大厦、福都大厦等写字楼分布于各个区域。而自2000年写字楼项目开始逐渐增多，如名门大厦、粤财大厦、报业大厦等。以2012年作为一个分界点，写字楼呈井喷发展。

  珠海写字楼市场点状分布，多板块之间的竞争格局日渐明朗。粗略划分，珠海写字楼板块不再集中于某一个片区，前山、吉大、拱北、新香洲、老香洲、横琴等区域均有新产品供应。经编辑实地调查发现，吉大板块写字楼分布比较集中，一边是围绕九州城的光大、财富、粤财的写字楼，一边是水湾路的钰海环球大厦、东大商业中心、华润大厦、广发金融大厦等写字楼。其次拱北，主要集中于迎宾南路。而新香洲则新写字楼项目较多，大多分散于人民路。

  珠海各区域的写字楼也呈现出不同的特色，如吉大，所属商贸旅游区，写字楼较为集中，金融机构较多；拱北因与澳门接壤的优势，形成酒店写字楼；新香洲作为新兴板块，属行政居住区，纯写字楼项目较多；老香洲作为珠海文化行政中心，写字楼零散分布、品质较低；前山是珠海早期的工业区，分布着私营企业家自建楼，档次低管理低。

  相比于广州的珠江新城等CBD中心，珠海的写字楼分布比较零散，并无太集中的区域。森宇国际项目营销总监程广平分析道：“这跟珠海整体城市规划有关。珠海城市发展比较慢，商业氛围比较淡，政府在规划城市时也并无一个中央商务区的概念。未来，十字门商务区作为一个重点规划，或将成为写字楼比较集中的区域。”

  配套落后 有待升级

  不管对于投资客还是企业而言，选择写字楼不仅要看产品本身的设计、规划、硬件设施等方面，还要看其周边的配套及地段。编辑在采访上述互联网公司行政汪小姐时，曾询问其对办公室的要求及更换办公室的原因。其中，办公室的硬件设施及物业管理占大部分。她表示，目前所办公的地点硬件设施陈旧，并且物业管理较低，办公环境较差。所以，一间干净整洁的办公室，有着服务完善的物业及交通、生活配套，也成为一种渴求。

  编辑在实地走访中发现，目前，以粤财假日酒店、粤海大厦为代表的酒店写字楼，利用酒店的配套资源，硬件配套比较先进齐全且豪华，并有餐厅、KTV、商务会议等配套。而光大国际贸易、名门大厦等标准写字楼主要追求的是舒适、简洁、整齐，物业管理服务基本满足客户生活办公需要。部分写字楼内部基本干净整洁，设备已经陈旧。安平大厦、东大商业中心等，这类型虽然本身没有配备各种日常生活配套，但是处于商业中心地带，周边生活配套相当齐全，只是时间成本略高。

  从目前即将面市的写字楼项目来看，心海州、钰海环球金融中心、安广世纪大厦等均为5A甲级写字楼，安广世纪大厦也号称为珠海第一个精装修的写字楼，钰海环球金融中心则集办公、购物为一体。可见珠海写字楼市场逐渐呈高品质方向发展，进入新一轮的快速建设期。在业内人士看来，之前建设的写字楼已经难以满足现代办公的需求，珠海需要大量更为高端、更具特色的写字楼入市。

  向广深看齐 未来发展空间

  纵观一线城市，如上海的环球金融中心和金茂大厦、深圳的地王大厦、广州的国际金融中心(IFC)，作为标杆顶级写字楼，象征着城市的名片。这些城市新建的写字楼已基本满足甲级标准。当广深的写字楼已经完全第四代、第五代升级，珠海的写字楼却才刚刚完全第三代升级。珠海的光大国贸大厦、粤财大厦等写字楼却还属于乙级中档写字楼。而新入市的安广世纪大厦、钰海环球大厦、心海州等则开始迈入5A标准。

  安广大厦的经理关绍在采访中表示，珠海的写字楼市场才刚刚开始，没有一线成熟，而开发商则只能靠借鉴其他城市的经验来打造写字楼。也可以说是市场需求催熟写字楼发展市场，因大企业面临着更新换代的需求，高端的写字楼，以及升级写字楼硬件也成为大势所趋。珠海的写字楼现在并未被激发，而未来市场也势必爆发。安广大厦初试牛刀之后，也准备开始着手位于拱北夏湾的第二个写字楼项目。

  对于珠海写字楼市场，并无专业的开发写字楼产品的开发商。一边是市场所需，写字楼更新换代；一边是顺应发展，写字楼逐渐专业化。再加上中海、仁恒、金地、华融等外来房企的冲击之下，写字楼的竞争格局或更加激烈，高端化也成为必然。

  编辑手记：近年来，珠海的高端写字楼如雨后春笋般涌现。写字楼，像一面镜子立在高楼林立间，这座城市的发展轨迹和城市化进程都从中折射而出。随着珠海横琴新区和十字门中央商务区的开发，广珠轻轨和港珠澳大桥通车等商业利好，对高端商务写字楼和产业型写字楼需求也在释放。

  年底发售的心海州、安广世纪大厦等写字楼项目都有整层购买的消息传出，而这些写字楼又多为甲级5A、高端、绿色写字楼。从中可以看到珠海写字楼在逐渐完成新与旧的交替，日趋高端化、品质化。而未来写字楼“井喷”，或将会导致供应量过大，空置率上升的隐患。