新型城镇化将成为未来十年房地产市场容量增长的重要推手
(评论员/ cric研究中心)“我国城镇化率刚过50%远低于发达国家，而差距就是潜力，今后一二十年我国城镇化率将不断提高，每年将有相当数量农村富余劳动力转移到城市，将带来投资的大幅增长和消费快速增加，城镇化是我国未来经济增长的巨大引擎。”——2012年11月12日李克强在《人民日报》上发表署名文章谈城镇化。
从2001年到2011年被称为是我国房地产市场发展的黄金十年，房地产业飞速发展，成为国民经济发展的支柱产业。宏观经济和城市化高速发展是造就房地产黄金十年的原动力。十年间，城镇化率提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米，而据国家统计局的数据显示，这十年间我国商品住宅竣工面积累计仅为43亿平方米，缺口达17亿平方米，这还不包括城市居民改善住房的需求，这也就很好的解释了为何此十年间我国房地产市场总体上处于供不应求，房价快速上涨的根本原因。
未来十年，新型城镇化建设将成为国家发展战略，工业化、信息化、城镇化、农业现代化“四化同步”的建设思路也明显迥异于过去十年的城镇化发展道路。
未来十年城镇化发展速度应适当放缓，0.8%的增长更符合中国国情
过去十年是我国城镇化速度最快的十年，平均年增加1.36个百分点，速度提升的同时，城镇化的质量却并没有显著提高，甚至出现诸多问题，如产业配套落后，农民被“赶”上楼等。因此，未来城镇化需要更加健康、有序、合理的发展，其速度势必需要有所放缓。
北京大学周一星教授从经济增长速度、就业岗位增加、城镇建设用地增加三个方面的实证研究，认为21世纪的头20年我国的城镇化仍然会以较快速度增长是肯定的，一年提高0.6-0.8个百分点比较正常，有把握实现，超过0.8个百分点就是高速度的，个别年份达到1个百分点是有可能的，连续多年超过1个百分点是超高速的、有风险的，连续多年的1.4个百分点是有水分的。在2005年，中央政治局集体学习等讲座上，周一星教授给胡锦涛等国家领导人建议是我国城镇化率以0.8个百分点增长比较适当。
住建部长姜伟新认为城镇化是经济结构、社会结构和空间地域组织变化和转型的过程。国际经验证明，当城镇化率达到50%—60%时，社会矛盾往往集中多发，大多会出现不同程度的就业不足、贫富差距拉大、住房短缺、交通拥堵、能源短缺和环境污染等问题。一些国家由于未能处理好这个特定时期的特殊矛盾和问题，使经济由快速增长变为滞缓，有的还引发了社会动荡，教训十分深刻。因此住建部在决策时强调提高城镇化质量，年度城镇化率增速目标定为0.8%-1%。
城镇化建设预计将在未来十年带来20亿平方米的额外购房需求
假定人均住房面积为30平方米，分三种情景来预算中国城镇化率提高带来的增量住房需求。第一种情境下，城镇化率高速增长，年均速度为1%，第二种情景下，城镇化率中速增长，年均速度为0.8%，第三种情景下，城镇化率低速增长，年均速度为0.6%。
以城镇化率为自变量，商品住宅销售面积为因变量，计算二者之间的回归方程，方程拟合较好，方程和系数拟合较好，得到回归方程：Y=-171656.195+515918.154X
按照高速方案，到2023年当年仍有23189.45万平米的新增购房需求，销售面积为158531.42万平方米，2013年到2023年，累计新增需求242823.81万平方米，为2012年商品住宅实际销售面积的2.47倍。
按照中方案，2023年当年有18187.46万平米新增购房需求，销售面积为153372.24万平方米。2013年到2023年，累计新增需求为192309.15万平方米，为2012年商品住宅实际销售面积的1.95倍。
即使是按照低方案，2023年仍有13372.35万平米购房需求，销售面积为133612.58万平方米。2013年到2023年，累计新增需求为142786.87万平方米，为2012年商品住宅实际销售面积的1.45倍。
