苗乐如：从房地产500强测评研究看测评的深化和微调
2013年1月24日，第四届中国房地产开发企业500强首选供应商品牌评选新闻发布会强势启动。本次新闻发布会对社会公布500强开发商首选供应商品牌测评方法及评选流程。开发商、供应商与协会专家围绕500强测评，深度解读评选对于房地产工程市场的意义。
会上，中国房地产业协会秘书长、中国房地产研究会副会长苗乐如就“2013年房地产500强测评的深化和微调”做了发言，具体如下：
中国房地产业协会秘书长、中国房地产研究会副会长 苗乐如
一、测评背景、目的、意义。由中国房地产研究会、中国房地产协会以及中国房地产测评中心综合主办的中国房地产企业500强测评从2009年开始进行，到今年已经是第五个年头了，组织开展测评活动的出发点是要发挥标杆房企为房地产行业可持续发展的引领作用，引导行业长期、稳健的发展，同时也通过测评把企业的面貌、行业发展的状况介绍给社会，包括消费者、地方单位、投资人、投资机构，还有新闻媒体的同志们。另外，也是把房地产开发企业介绍给上下游的关联企业。无论是“十二五”纲要，还是十八大提出的到2020年全面建成小康社会的目标，从中都可以看出，我国的发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，就房地产市场而言，作为国家支柱产业的作用是客观存在的。因此，同样既面临着机遇，也面临着诸多的可以预见或者难以预见的风险和挑战。特别是近几年房价的过快上涨，住房结构不合理，影响国民经济的健康、协调发展。
现在面临的关键问题是房地产业怎样与国民经济和社会发展要求相适应，与日益提高的住房需求相适应，与不断变化的市场环境相适应，加快转型发展，落实十八大全面建成小康社会的历史任务，承担起这样的历史责任，这是摆在我们面前重大而紧迫的任务。因此就房地产而言，深入研究房地产市场的发展水平及其趋势，深入研究标杆领先企业的优秀经验，客观、准确、真实的反映房地产500强竞争企业优势，真正把我国房地产企业面对的新形势、新要求下面的先进的管理理念和经验总结、展示出来，促进和推动我们企业在转型创新中不断发展，对房地产市场、对我们这个行业来说，都具有强有力的指导意义。这也就是中国房地产研究会，或者三家持续组织测评的本意。事实上中国房地产开发500强测评工作开展五年来，已经体现或者在社会上形成的影响，达到或接近了我们的目的，测评的成果和研究报告在业内也得到了认可，成为评判房地产开发企业经营实力和行业影响力的重要标准。经过前四年测评的实践证明，开展中国房地产企业500强测评有利于推动房地产开发企业激励约束机制的建立，有利于提升房地产开发企业对社会责任的认知，有利于投资者进行理性投资，有利于了解广大房地产开发企业的总体状况，为进行有效的宏观调控、推进产业的健康发展作为政策参考的依据。
同时我们还开展了500强首选供应商品牌测评工作，通过对产业链和首选供应商品牌的研究，为房地产开发商、消费者、产品供应商提供决策依据，帮助开发企业提升产品品质、保护消费者权益，在测评活动中的积极作用下，促使建材供应商、部品部件供应商，通过提升自己的产品质量与信用，促进整个产业链形成有序的市场竞争环节。
二，测评的方法、体系。2013年测评工作我们会在方法上、体系上基于过去积累的经验，综合考虑房地产开发企业目前经营特点和未来发展趋势，进一步梳理了各项测评模型中指标的可得性、影响力等方面，调整了测评指标体系的指标权重，提高促进我们测评结果的客观性。从这个角度出发，对有些指标进行了适当的修改和完善。500强测评共设立了7个一级指标、19个二级指标和40个三级指标，从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七个方面采用了收入规模、开发规模、偿债能力、增长能力、运营能力、创新能力、社会保障责任等19个二级指标，包括房地产业务收入、房地产销售面积、投资性、物业持有面积、现金流动覆盖比等40个三级指标，全面衡量表现出企业的综合实力。
从这些年的测评成果来看，我们的测评指标从侧重企业的规模、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、风险管理等方面，逐渐增加了社会责任、新材料的运用、企业创新能力等指标的权重，强调了企业参与保障性安居工程建设、节能减排、税收贡献、社会捐赠等等，使测评成果能够全面展示企业的综合实力和社会贡献力。从而促进产业的调整，转变发展方式和健康发展，起到促进引领的作用。
三，2013年测评的深化和微调。为了适应上述所谈到的经营特点的要求，三个单位对今年的测评进行了深化和微调。主要体现在以下几个方面：
第一，在房地产开发企业细分领域，新增了项目的测评。此次将评选出商业地产企业全国十强和商业地产项目全国十强，这也体现了市场的业态细化的发展要求。
第二，对500强首选供应商品牌测评，新增了测评的子产业，由2012年16类子产业，增加到今年的24类，新增了8个。包括去掉的厨房电器类，新增了玻璃幕墙类、户内门类、门窗五金类、智能家居类、管线管材类、烟机灶具类等。
第三，新增了500强首选服务商测评，包括首选营销代理公司、首选设计公司、首选物业管理公司的测评。希望能增强企业的实力，并展现企业所承担的社会责任，以及表达出相应的服务水平。
第四，提升了各项测评的准确性和客观性，进一步完善了现有的测评模型，包括进一步梳理了各项测评模型中指标的可得性、影响力等方面，进一步完善测评指标体系。调整测评指标体系指标权重，提高测评结果的客观性，加强测评理论研究，提高了测评模型科学性。
2012年是不寻常的一年，各种压力在最严格调控的环境下持续推进，不少开发企业积极调整销售策略和发展战略，抓住回暖的时机，针对刚需人群，为企业带来业绩。大部分开发商超额完成了全年目标，虽然销售规模只是500强测评体系的一小部分，但是从这个指标不难看出，2013年的开发企业的十强销售门槛可能会在4000亿左右，也就是随着房地产调控的推进，随着产业的发展，随着转变发展方式、企业升级转型，行业的集中度在加强，竞争力在加大。这也体现了国内外房地产行业发展的规律。所以预测，十强大概在400亿左右，50强门槛可能在100亿左右，100强门槛在50亿左右，当然我们的测评才开始启动，更准确、更详细的测评结果有待于各位在3月22日发布的时候得以确认。也希望媒体界的朋友们密切关注测评工作，共同努力来积极的推进或者来全面的贯彻中央的精神，在大环境下使这个行业、使企业得到更加健康持续的发展，为实现小康目标、为国民经济健康发展做出行业应有贡献。
