丁祖昱:2012中国房企发展回顾及2013发展态势前瞻

提要:2013年1月24日,第四届中国房地产开发企业500强首选供应商品牌评选新闻发布会强势启动。本次新闻发布会对社会公布500强开发商首选供应商品牌测评方法及评选流程。开发商、供应商与协会专家围绕500强测评,深度解读评选对于房地产工程市场的意义。会上丁祖昱就“2012中国房地产企业发展回顾”及“2013房企发展态势前瞻”话题做了发言。

  2013年1月24日,第四届中国房地产开发企业500强首选供应商品牌评选新闻发布会强势启动。本次新闻发布会对社会公布500强开发商首选供应商品牌测评方法及评选流程。开发商、供应商与协会专家围绕500强测评,深度解读评选对于房地产工程市场的意义。

  会上易居(博客)(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱(微博 博客)就“2012中国房地产企业发展回顾”及“2013房企发展态势前瞻”话题做了发言。具体如下:

  

  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱

  纵观整个行业格局,2012年房地产销售金额排在前50位的企业中,第50位也已经达到102亿,超过100亿的企业约有57家。十年前这个数字是不到50位的,仅用了十年的时间,就有57家企业都超过了100亿,所以整个房地产行业的企业都在不断做强、做大。并呈现如下态势:

  一、市场份额占比高。前十位的企业占企业市场份额的12.76%,比2011年提升了两个百分点,前20强的企业集中度达到了17.62%,比2011年上升了三个百分点。所以现在无论是十强、二十强,还是五十强,占整个市场的份额都越来越高。

  二、销售门槛逐步提升。现在十强的门槛是460亿,二十强门槛达到了230亿,五十强门槛达到了102亿,都比2011年有了很大的上升。诚然,500强的评选不是完全按照销售额、销售面积来测评,还有综合的指标。但销售金额、销售面积也是综合指标中的一个重要组成部分。

  三、企业的业绩增长情况较好。从销售金额方面看,2012年销售情况与2011年同期相比,有了飞速的提升。对于规模型房企来说,提升销售金额是十分困难的。但绿城2012年的销售金额较之2011年提升了70%;保利上升了39%,突破了千亿大关;华润提升了37%,足见企业运营情况之好。

  四、土地储备面积有升有减。万科上升了45%。从拿地的楼板价来看,包括龙湖、万科、保利在内的大部分房企,拿地的楼板价集中在两千到三千元左右,体现了企业对土地成本的控制力之强。

  五、企业运营效率在不断提升。其中两个指标备受关注,一个是单城市产能,一个是单项目产能。观察万科、保利、中海这三家去年在规模房企当中销售金额相对靠前的企业,单城市产能都在26到30亿之间。因其已进入较多的城市,在每个城市的销售额越高,该企业在这个城市的运营效率就越高。而如果在一个城市中销售金额平均价格较小的话,企业运营的效率也会比较低。单项目产能万科为5.8亿,保利是6.04亿,中海达到了8.35亿,可以看到规模性房企在单个项目的运营效率也是比较高的。

  六、利润处在一个回归的过程。目前还不能完全体现去年的利润,因为财报要到3月份才能陆续发布,所以不要以这张表为准。关于成本,经历了2011、2012年市场的调整,大家对成本更加关注。可以看到在三费的比例方面,整个三费控制的情况相对较好,比如龙湖的营销费率仅为1.5%,远低于行业的平均水平,上市公司平均水平是3.99%。在管理费用率方面,恒 大和龙湖都在2%左右,招商地产还不到2%,所以很多上市公司在成本控制方面都取得了很大的净值。

  七、2012年是企业负债率大幅降低的一年。尤其是到了年末,很多企业负债率降到了近五年来的最低点,这也和当年整个销售情况明显好转是有关系的。我们也注意到,整个四季度特别是最后一个月,企业的资金来源中,销售回款约占企业资金来源的50%,所以在这个方面对于中国的房企来说,整个负债情况得到了很大的改进。

  八、从企业战略的角度来看。整个企业在2012年大多数都是根据市场和政策的情况做了一些调整,特别是龙头房企目前的战略又重新回归了一二线城市,三四线城市也发现了商品房需求有所下降,供应有所增加,竞争有所加剧。数据显示,2012年销售面积和金额排在前十位的都是一二线城市,特别是前五位,销售面积都突破了一千万平米,销售金额都达到或接近两千亿。所以今天深耕一线和二线城市成为了规模房企的首选战略。

  九、很多企业开始打造海外融资平台。去年年底新城和旭辉在香港上市,另外万科、金地、招商等国内上市公司,也分别购买了海外上市公司作为资源储备。另外,多元化的战略也成为了目前很多房企的选择,多元化包括了商业地产,海外地产、旅游地产、产业地产等,以及以经营性运作作为未来的发展方向。

  十、大公司之间的合作越来越多。包括万科、保利、中海、融创、绿地、绿城等,这些规模型的房企在2012年都在很多项目上不约而同的采用了合作的模式,可以规避成本上的风险,另外也取长补短,体现了各自的优势。

  十一、对于企业的运作模式,最重要的一点是2012年以高周转来替代原先追求单个项目的高利率,这也成为大多数规模性房企共同的选择。周转率方面,销售金额从追求单个项目的利润,到追求整体规模的效益,发生了巨大的改变,所以在2012年又增加了两家千亿房企,还有另外两家房企接近一千亿。从数量级的角度来讲,2012年有六家房企是在千亿的数量级。

  销售金额和销售面积的两个龙头企业,万科和恒 大,在面积和金额上都遥遥领先,他们具备在2013年再上台阶的相关条件。其他一些规模房企中,招商、融创、世茂也表现非常优异。

  另外在一些一百亿、两百亿的房企当中,像旭辉、新城等,有的专注于区域发展,有的打通了资本市场,这些都值得我们借鉴。

  总之,整个2012年是房企发展非常顺的一年,也是房企发展非常精彩的一年,我们也希望能够在2013年能够出现更多优秀的房企,能够让中国房地产行业再上一个台阶。

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航