朱中一：2012全年房地产市场研究报告
2013年1月24日，第四届中国房地产开发企业500强首选供应商品牌评选新闻发布会强势启动。本次新闻发布会对社会公布500强开发商首选供应商品牌测评方法及评选流程。开发商、供应商与协会专家围绕500强测评，深度解读评选对于房地产工程市场的意义。
会上，中国房地产业协会副会长朱中一就“2012全年房地产市场研究报告”做了发言，具体如下：
中国房地产业协会副会长 朱中一
2012年是中国房地产调控政策常态化的一年，是既不放松、又不加码的一年，在国家稳中有进的宏观经济政策及相关货币政策的影响下，加上企业以价换量的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现回暖的迹象，此后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下，降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、建筑面积增幅趋缓，但仍保持一定增长。商品房销售面积和销售额稳步上升，房地产开发投资增速放缓，符合国家经济转型发展的要求，且与国家GDP增速放缓相一致，商品房销售面积突破11亿平方米，商品房销售金额突破6万亿元，创历史新高。
房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。与之相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%，因此增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，仍然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。
房地产市场是发展不平衡的市场。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区、不同城市、不同企业之间，差异性明显存在。
一线城市商业地产阶段性的布量和一些三四线城市商品住房区域化压力大的问题值得关注，建议地方政府抓紧组织编制房地产业发展规划，包括商业网点的布局规划，引导房地产业的健康持续发展。
70个大中城市新建商品房和商品住宅的市场价格有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显。
在主报告中沿用了国家统计局发布的70个大中城市12月份的房价变化情况，又根据2012年全年商品房销售面积和销售金额的数据测算了全年商品房和住宅的销售均价，结果是全国全年房价的涨幅和GDP大体相当，但低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。
2012年房地产需关注的问题，一是一些城市房价上涨的压力依然存在，二是土地购置面积和房屋的新开工面积减少，三是一些城市商业地产阶段性布量和一些三四线城市商品住房压力较大。
2012年房地产市场的另一个特点是，房地产企业市场集中度继续提高，大型房地产开发企业尤为显著，万科等三家房企销售超千亿，进入前20名的企业门槛均有提高，房地产企业对于商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款在开发资金比例中有所上升，促进了房地产项目的创新和规模提升。
今年的房地产市场有四个特点：
一、 在国家经济增速放缓的情况下，国家没有放松对房地产市场的调控。
二、 在房地产调控常态化的情况下，今年的房地产市场是平稳健康发展的。
三、 房地产市场的差异性非常明显。
四、 房地产企业的集中度明显提高。
保障性安居工程的建设与管理是社会各方面高度关注的一个问题，2012年以新开工770多万套，基本建成590多万套的建设，超额完成了任务。但配套资金的落实、建筑质量和公平分配问题，仍然值得关注。
总之，2012年中国房地产市场总体上是平稳健康发展的。
对2013年房地产市场走势的预测，在政策层面，政府肯定坚持房地产调控政策不放松，对房价上涨较快的城市还会采取问责等措施，并做好政策预案。我们建议政府要抓紧将现行的调控政策与中长期制度相衔接，在今后更多的运用市场手段和法制手段对其调控。我们认为2013年房地产市场总体仍会平稳发展，市场环境也好于去年，其主要原因如下：
首先，国家把积极稳妥的推进城镇化作为扩大内需的最大权利手段，房地产也与城镇化紧密相连，加快城镇化，必须要求房地产保持平稳、健康发展，同时也必须认识到政府强调的城镇化是坚持产业带动的城镇化，是坚持城乡统筹发展的城镇化，是坚持以人为本的城镇化，是坚持走节约、智能、绿色、低碳的新型城镇化，而不是人为造成的城镇化。今后房地产业城镇化主要发挥基础性、配套性的作用，房地产业的发展要与城镇化的进程相适应，与相关产业的发展相协调。住房问题是重要的民生问题的定位不会变。
二、中央政府已经明确了对合理的改善性住房需求给予支持，建议有关部门能在适当的时候提出相应的政策措施，以引导合理的改善性需求逐步释放。因为住建部在去年年底的报告里已经讲到了要支持改善性需求，但是怎么支持，还没有具体措施。
三、十八大报告明确今后要坚持市场化的改革方向，中央经济会议既强调要深入研究深化改革的顶层设计的路线图和时间表，又鼓励大胆探索，允许摸着石头过河。
上述的市场环境和政策环境对房地产业的平稳健康发展总体上是利好的。同时，要看到国内外宏观经济与房地产市场本身仍有一些不确定因素，所以企业更要理性的分析市场，以谨慎乐观为好。过去有些地方房价的上涨比较大，一定要吸取2010年的教训，在“两会”以前国家的头等大事是开好两会，不要在这个时候给政府添麻烦，给政府添麻烦也就是给自己找麻烦。此外，我们还希望企业能结合自身实际，认真研究市场布局、业态选择和融资的问题，同时要在转型发展、精细化管理、品牌化经营、规范化服务方面做好文章，为实现行业的持续发展做出贡献。
