开局突破不容易 开发商往后推货

　　《没那么简单》

　　配曲：

　　相爱没有那么容易

　　每个人有他的脾气

　　过了爱做梦的年纪

　　轰轰烈烈不如平静

　　幸福没有那么容易

　　才会特别让人着迷

　　——黄小琥《没那么简单》

　　楼市契合度

　　有着一曲记忆点十足的旋律，配上直接不拐弯的精准歌词，带出一种成熟沉稳的思虑。如该曲所唱的，经历过的人才会明白，“幸福没有那么容易，才会特别让人着迷”。

　　开发商想要2012年量价齐升，也没有那么简单。2011年 9月供应放量之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验， 2011年11月份开始，东莞楼市量价齐降，楼市走向因此变得扑朔迷离。

　　外部环境

　　市场一片冷清

　　2012年，中央定调保持并扩大楼市调控成效的一年，年初无论是一线城市的北京、上海、广州、深圳，还是曾经让开发商重金布局的避风港二线、三线城市，当时楼市成交量都未能走出调控的阴影。

　　农历新年过后，楼市外部环境依然冷清，虽然部分银行的房贷利率回归到基准利率，并且部分城市例如上海、中山、成都有部分相关政策的微调，但是并不等同于调控政策的放松。

　　内部市场

　　龙年首宗靓地流拍

　　购房者观望情绪较浓，楼市持续低迷。去年1月31日，国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝提出继续抑制楼市投机，促进房价合理回归。可见，中央保持楼市调控成果的决心并未动摇。

　　2012年首周开场冷清 新年首宗入市的南城滨河路白马段的地块流拍。此后，东莞土地市场明显放慢供地节奏。2011年东莞市第一季度土地供应量为206.13万㎡，而2012年第一季度的土地供应量仅为66.65万㎡，同比下滑将近7成；其中商住用地供应量同比减少超8成，仅20.12万㎡。

　　在全国，去年春节期间仅成交几套、十几套的城市比比皆是。回顾东莞房地产市场，在春节长假与观望氛围叠加的影响下，去年11月份以来的颓势没有改观，日均成交继续跌至20-30套。

　　此时，去年1月遇上春节，恰逢楼市淡季，开发商不敢贸然推售，多数选择延迟开盘，致使1月新开楼盘寥寥无几，仅有石碣的富盈·盈翠曦园、石排丹桂丽社和恒 大雅苑数盘入市。

　　相关研究机构数据显示，去年1月全市共11个新增供应项目，总供应面积为32.36万㎡，环比锐减63%，同比减少17%。

　　楼市冷清，反映到成交上的数据是，1月东莞住宅成交共1294套，同比减少73.6%，环比减少37.8%。况且当时的网签量以去年年底成交，但延后到现在签约的单位为主，全新入市的楼盘销售情况可见一斑。

　　阳春三月好天气 楼市掀起新攻势

　　《爱情宣言》

　　配曲：

　　我要告诉全世界

　　这是我的爱情宣言

　　我要告诉全世界

　　我相信婴儿的眼睛我不信说谎的心

　　我相信患难的真情

　　——齐秦《爱情宣言》

　　楼市契合度

　　浴火重生的齐秦，伤愈后举办主题为“爱情宣言”巡回演唱会。在齐秦发出“爱情宣言”的同时，在西方情人节前，东莞开发商也开始发出“婚房”、“为爱找个家”等主打刚需市场的宣传语。其中，卓越·蔚蓝城邦推出“两房首付5万、日均50元”(简称“520为爱置业”)的活动，掀开了龙年刚需置业购房潮的大幕。毕竟，在中国的传统观念中，婚姻和房子之间的关联非常紧密。

　　外部环境

　　房贷政策利好首次置业者

　　2012年3月，两会期间政府表示，2012年整体的调控基调将保持不变，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。与此同时，住建部多次重申将坚定地执行限购政策，并表示“限购令”短期内不放松。

　　在经济形势上，全国经济形势增速放缓，广东经济增长面临下行态势。2012年以来，广东进出口大幅放缓，增速接近“零增长”，在投资方面，尽管房地产逆势大幅增长，但全省固定资产投资增幅依然呈现回落态势。社会投资、消费对房地产的支撑作用有可能被削弱，楼市面临的外部环境增加隐忧。

　　不过在货币政策方面，中央主张满足居民合理购房贷款需求，首套房贷利率逐渐向85折靠拢。进入三月份后，广州、深圳的个别外资银行与小型商业银行，再度有首套房贷利率出现85折。此外，历经年初两个月的低迷之后，3月份北上广深等一线城市的住宅成交环比飙涨，迎来难得一见的“暖春”。

　　内部市场

　　开发商开始主打刚需产品

　　房贷政策方面，虽申请到低折扣需要较高的门槛，但首套房贷利率向85折靠拢的趋势愈加明确，东莞楼市首套房贷也普遍回归到基准利率，其中中国银行、工商银行、建设银行、农业银行出现利率9折的优惠政策。

　　在2月底，多位开发商高层人士在接受记者采访时就明确表示，会瞄准刚需消费群体，通过调整推货节奏，主推中小户型。上述说法也在中原地产统计的数据中得到体现，龙年首季度，东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应量占比最多，两房、三房合计约占供应整体八成。

　　在2012年1季度成交前十名项目，均是处于城区或者热点区域的刚需楼盘。其中包括南城的金域华府，成交均价每平方米较前期回落600元左右，受到城区购买婚房年轻人的青睐，三个月成交400余套；此外，常平的卓越·蔚蓝城邦借助情人节，推出“两房首付5万、日均50元”的营销活动，给市场注入活力，连续数月成交总套数名列前茅。