2012年，刘邦很忙。继《鸿门宴》之后，《王的盛宴》粉墨登场。虽然该片被调侃为“刘邦回忆录”，但刘邦的命运的确因一场宴会而改变，从此走向人生的辉煌巅峰，而2012年的楼市恰如这部电影。

　　2012年初，在连环政策调整之下，持续高涨的房价急刹车，需求量萎缩，成交量低迷，楼市在新年伊始便陷入冰点。昔日备受购房人关注的板块、楼盘持续以价换量，以求自保。在开发商以价换量，首套房信贷松动，央行首次降息等多重政策刺激下，积攒半年的刚需在去年上半年开始告别观望，加速入市。成交量反弹促使下半年开发商“小幅提价”，楼市从年初市场冰冻到下半年的强势复苏，并催生出更多“千亿房企”，2012年的楼市也成为众多大房企分食的盛宴。

　　成交面积套数涨5成

　　1308.2万平米，这是截至2012年12月31日，本报记者根据北京市住建委网站及克尔瑞、亚豪等机构提供数据整理的2012年北京楼市商品住宅的成交面积，相较于2011年创下数年来最低纪录的873.9万平米成交面积，大涨50.83%。

　　2012年楼市成交起伏经历了“低开高走”的反转年。成交量也从年初1月的冰点，到3月后逐渐回暖，在开发商以价换量，首套房信贷松动，央行首次降息等多重政策刺激下，积攒半年的刚需在2012年上半年开始告别观望，加速入市。使得楼市成交量自5月份开始出现不断上扬，并在8月份达到14528套的高位水平，成交金额达到3178万元。成交均价继4月突破2万元大关后，在11月达到顶峰，成交均价为21425元/平米。12月则实现成交面积和成交套数双丰收。

　　从各项成交数据来看，更加一目了然，2012年北京楼市新增供应面积994万平米，虽然同比下降2.72%，但商品房实际成交套数和成交金额同比分别大涨50.01%和42.35%。

　　2012年，北京住宅市场成功上演一场瓜分蛋糕的盛宴，随着供需关系的改变，房地产市场逐渐向卖方市场倾斜。

　　朝阳继续领跑城六区

　　据亚豪机构统计数据显示，在2011年，朝阳区以154万平方米的成交面积领跑六区；2012年，朝阳以232.2万平方米的成交面积继续傲视群雄。大兴则以194.11万平米稳坐第二把交椅，昌平区成交总面积达164.29万平方米，位列第三。值得一提的是，2011年被甩出前五的通州区在2012年卷土重来，成交面积为132.02万平方米，同比大涨219.67%，排名第四。

　　从成交均价来看，东城区、西城区，因为核心地段供应有限，且土地含金量高，仍然以单价超过4万元的成绩雄踞各大板块之首。顺义区在2012年持续受到关注，虽然全年成交均价14058元/平米较去年有所下跌，但仍超过此前热度颇高的房山区。

　　业内人士分析指出，随着住宅市场的不断发展，近郊区域逐渐饱和，市场热点向大兴、顺义、房山等远郊区域转移的现象非常明显，而这些区域轨道交通以及配套设施的跟进也为其成为热点区域提供了基础。

　　■ 业内分析

　　房地产年底翘尾

　　●高姗(亚豪机构副总经理)

　　调控进入第二个年头，北京住宅市场一扫2011年的阴霾，成交势头出现大幅攀升，这其中最主要的原因在于今年以来大量项目的价格调整。

　　大兴、顺义和房山等区域项目的价格调整，直接吸引了自去年调控之后积聚的购买人群，使得楼市成交量自2012年5月份开始出现不断上扬，并在8月份呈现2012年的高位。

　　2012年楼市上半年供应量表现“不给力”，这使得北京楼市成交未能保持在高位，又由于后期市场价格的回涨，使得全年均价并未出现较大幅度的跌幅。

　　基于2013年市场预期仍存在一些不确定性，以及近期在售项目“真金白银”的销量，使得部分项目甚至是已经完成全年销售计划的房企，开始频频加推房源，而2012年12月供应的集中爆发也使得年底成交出现翘尾。

　　今年会比去年好

　　●顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长)

　　2012年房地产正在软着陆。体现在房地产销售面积指标，逐月好转；房价环比指标止跌回升。但房地产市场是否转向乐观还需进一步观察，房屋市场已经回暖，土地市场暂时却没有回暖，但是可以肯定的是2013年房地产市场形势会比2012年好。

　　2013年的市场会总体相对平稳，保持2012年发展态势的延续。问题是在总体平稳情况下房价出现冰火两重天的势头。火的是北京、上海等一线城市，而不少三四线城市目前积压的库存量和开发规模较大，但需求不足，导致压力较大。因此，在大的宏观经济政策不可能有变化的情况下，具体的调控方向和手段可能会有很大差异。

　　2013年，机遇与风险并存，机遇很大，房地产市场已经从过去的黄金十年进入到白银十年。中国的房地产市场在宏观经济中占有重要地位和作用，只要宏观经济保持平稳持续健康的发展，有理由相信房地产市场发展。

　　■ 记者述评

　　房企的逆袭

　　《王的盛宴》作为一部历史题材的影片，由于太过强调刘邦的发家史，弱化历史背景，而被网友调侃为“屌丝的逆袭”。与电影中刘邦毫无悬念和紧张刺激的逆袭相比，楼市在2012年8月之后上演的量价反弹逆袭片则明显精彩许多。

　　限购之后，2012年一季度北京楼市成交量创近五年新低，楼市成交哀鸿遍野。随后，一手市场开始在三四月逐渐回暖，在成交量上涨的同时，楼市均价也出现了上升的势头，2012年楼市从年初市场冰点强势逆袭，以价换量已经不再是开发商用以吸引成交的保命符，年末购房者更是不断上演抢房大戏，为房企盛宴添酒加菜。2013年楼市盛宴是否能够持续不得而知，但可以肯定的是回暖大势已定。但须知盛宴有风险，饕餮需谨慎。

　　本版采写/新京报记者 张佳竹

　　(新京报)

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