调控年为什么楼市创下史上最高成交？

　　房价涨了多少？

　　哪个区域房子最贵？

　　哪个区域房价最低？

　　谁是楼市大赢家？

　　哪种房子最受欢迎？

　　这是由惶恐和意外组成的一年。新“国八条”、信贷紧缩、周边城市限购限贷政策引发的效应前途未卜，前一年年底到年初的成交冷冬局面更让开发商心生恐惧与哀戚。原以为败相已显，春节后刚需开始涌动以及持续地保驾护航，让开发商推货心态积极。

　　年中的公积金收紧政策、金九银十前夕普通住宅价格标准上调，前者未对楼市伤筋动骨，反倒逼出大量成交；后者是惠及普罗大众的利好，却也没成为加速买家出手的主因。自5月份开始，东莞迎来连续8个月的成交狂潮，并在年底的12月触及史上最高的单月成交峰值。与高成交量形成差异性，并让买家心生慰藉的是，2012的房价或是近6年来涨幅最小的一年，开发商和买家之间的攻守对垒开始形成。

　　史上最高住宅成交近6万套

　　回看这一年的楼市升温，竟如此相似于历史上的2009年、2010年的楼市走势。彼时，东莞楼市以悲剧为开端，市内几乎所有开发商都备好粮草准备继续过冬，结果在宽松的信贷政策等不断刺激下，被抑制的刚性需求集体爆发，加上通胀预期下大量热钱寻找出口避险，让东莞楼市自住、投资、高端物业接连丰收，两个年度均以喜剧收尾。2009年的成交还创下继2007年以来的最好成绩。

　　而2012年“重走老路”，几乎复刻了这段经历。2012年东莞商品房总成交建筑面积683.5万平方米，其中住宅成交59641套，成交面积600 .37万平方米，非住宅12259套，建筑面积83.13万平方米。住宅成交同比20 11年分别增长22 .2%和16.1%，而成交套数已超过史上最癫狂时期的2007年的54822套，创下历史新高水平。

　　年初成交淡漠局面并未阻挡一直持续到年底的成交狂潮。实际上，年初从3月份以后，楼市成交一路震荡上行，尤其在金九银十开战后进入爆发期，单月成交屡创年内新高，以至于到12月份的单月成交套数7580套，为去年同期的3 .6倍之多，同时也刷新2007年的7月曾维系5年之久的纪录。这种几乎疯狂的市场热情，实际上在年初的二三月份，几乎没有一个业内人士敢预测和想象。

　　中小户型加速成交狂潮

　　回看这一年的楼市升温，不难发现成交走势的曲线，与自住尤其是主打首次置业楼盘推盘步调基本一致。

　　楼市成交从3月开始回温，数家以两三房、中小户型为主售单位的楼盘开始热销，一洗2011年底到去年年初的阴霾。不少开发商快速把握市场的变化积极应对，短时间内实现跑赢大市。南城的万科金域华府推出二期产品的新楼栋，价格较前期有所回落，深受城区购买婚房一族的青睐；恒 大雅苑首盘始料不及在春节前夕开盘，整个一季度都延续了较好的态势。常平的卓越·蔚蓝城邦借助情人节，推出切合刚需的低首付活动，在短时间内入市走旺。第一季度成交前十统计，前十名的楼盘为全市总成交量贡献了接近五成力量。东莞中原的2012年上半年东莞住宅成交统计，刚性需求的中小户型占比维持高位，120平方米以下产品合计占整体的近七成之多，主要是由万科金域华府、恒 大雅苑(包括恒 大御湖)、卓越·蔚蓝城邦、保利红珊瑚、南国雅苑、花样年江山、皇家公馆二期、江湾国际等所贡献。刚需的中小户型占比到年底几乎都保持在七成左右，小幅度震荡。从2012年按套数排名的成交前十楼盘来看，除了中信森林湖兰溪谷外，其余楼盘全部主推中小户型。

　　加速刚需升温的一个重大政策是6月份央行3年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，并在7月份也实施了第二次降息。于购房者来说增加了购买力，同时大幅减轻负担，使得观望氛围逐渐消散。随之到来的东莞公积金中心却逆市推出收紧的政策，将原来可以公积金首套三成的低门槛，提升至如商业贷款同行的认房又认贷。虽然公积金贷款并未成为主流，但在该政策的缓冲期内，开始逼出大量赶搭末班车的成交，助推了一波小高潮，少量具有性价比优势的大户型也开始有不错的表现。如中信森林湖兰溪谷、富盈御荷、益田大运城邦、上东国际三期的大户型。

　　刚需几乎抢占所有目光的同时，大户型单位已沦为市场配角，加上价高等因素，滞销的阴霾开始笼罩在不少主售大户型的楼盘身上，到年底都未扭转局势。

　　房价涨幅不到1%

　　2012的房价在自住需求的支持下并未出现如成交量般的异动和涨势，恰恰这成了买家最欣慰的消息，今年住宅成交均价基本维稳。2012年卖房成交总额496 .89亿元，同比增长17.2%，但是去年成交量总体高于2011年，因此成交均价仅涨了81元/平方米，为8276元/平方米，同比仅微涨0 .99%。从2006年以后，无论是涨势一片大好的2009年，抑或是极度受抑制的2008年，房价连续6年增长，而2012年的房价同比涨幅，则是2006年以来房价涨幅最小的一年。

　　如果细分到月度房价走势，剔除个别单月由于高端或低端单位的房价拉动，东莞房价长期维持在8200元/平方米左右。追溯至2010年10月，8200元的房价持续平稳时间创历史之最。业内衡量东莞楼市，目前的8200元房价达到了东莞房价的一个高度，也是东莞房价的一个瓶颈。去年底，万科地产总裁郁亮来到东莞接受采访曾直言，东莞人的钱并不好赚。“广州、深圳制定价格时，我们以几百元为单位来制定的，但是在东莞，我们则要细化成几十元，万科在全国的分公司仅东莞一家制定过细化到50元的价格。”

　　采写：南都记者 陈焓