杨红旭：2013元旦：感想、感恩、反思、预测
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
每年第一天，都要做这个功课。昨天晚上开始做功课，结果磨磨唧唧弄到午夜1点多，还没搞定。困得不行，倒头就睡。今早睡到九点才起床，又写了一点。其后十点至十二点打球。饭罢才继续写，至此草成。
昨天，微博上有个帖子挺火的，南京的李子墨写的，还配了图：“2012，感谢@任志强(微博 博客)@潘石屹(微博 博客) 每天激情四射二人转，感谢@王石(微博 博客) 田朴珺端出笨笨红烧肉，感谢@董藩(微博 博客) 把25年后北京房价炒到80万/㎡，感谢@陈宝存(微博 博客)@侯宁 约赌房价决胜负，感谢@陈劲松(博客) 每天读报供新知，感谢@杨红旭(微博 博客) 专业图表谈地产，感谢@尹香武_半求 海阔天空论楼市，感谢@牛刀(微博 博客) 永不疲倦喊降价。2012贵圈真乱！”
房地产圈，每年都很热闹，差不多持续十年了吧。这条微博总结得挺娱乐的，所以微博上转发跟评的比较多。我看后，一下子想起了汪峰的名歌：北京北京。今年国内娱乐界最大的事件，非《中国好声音》莫属。连我这一向不看此类节目的OUT大叔，也觉得很有意思，追着看了几集。其中有一集，那英请了汪峰帮忙，才算知道汪峰唱歌还不赖。就像杨坤一样，之前只有一点点印象，看了节目，才了解不少。9月前后(记不清了)，万达在大连搞了一次活动，我作为地产专家发言，巨大的会场坐了二三千人，他们不是听我讲楼市，主要是来听杨坤唱歌的，现场表现确实有些震撼，这货唱歌很有感染力，很多粉丝跑到舞台前拍照摄像。给我的感受是：地产专家，跟歌星一比，粉丝量与受欢迎程度，简直就一个P！
P就P吧，好歹也是知识之P，而且一直能放到老。接着说汪峰。《北京北京》这歌的歌词，写得很棒。所以我将其搬了过来，配给李子墨的微博：“我在这里欢笑 / 我在这里哭泣 / 我在这里活着 / 也在这死去 / 我在这里祈祷 / 我在这里迷惘 / 我在这里寻找 / 也在这儿失去 / 如果有一天我不得不离去 / 我希望人们把我埋在这里 / 在这儿我能感觉到我的存在 / 在这儿有太多让我眷恋的东西。地产！地产！——赠给所有圈内人。”
其实，这也是写给我自己的。踏进房地产行业，已十年有余，这既是一份工作，又是一份事业，同时也成为生活中最重要的一部分，它将伴我一生，如果有一天我将死去，请将我的墓碑上写上：一个地产人。不管房地产业还有没有黄金N年，白银N年，我是不会换行业了。我想，这也是很多地产人的感触吧。这个行业确实饱受争议、非议，但对于绝大部分从业者而言，既不是发了大财的老板，也不是拿了好处的官员，这只是一份工作，与其他众多行业一样，普普通通、清清白白。你可以朝高房价吐口水，但别老是拿普通地产人撒泼。
回顾2012年。关于市场。房地产市场，发生了逆转，与2009年轨迹相似，但强度要弱很多。市场总体温和复苏，重点城市的房屋成交量出现大幅反弹，但价格也只是小涨。与2009年更大的不同是，结构性分化很严重。一是区域分化：经过两年成交低迷之后，一线城市王者归来，反弹得历害，比如新闻说北京12年一手住宅成交量比11年增三成多。但很多三四线城市，成交仍是温吞水。价格亦如此。北京价格涨得欢，可浙江(尤其温州)跌得一团糊。我去西部几个省会，听当地业内人说，楼盘售价比2011年降了，而且基本上没怎么反弹。
二是产品分化。据我们的跟踪，去年市场成交量反弹的主力是140平米以下中小户型，其中又以90-140平米反弹力度最大，90平米以下次之。最差的是200平米以上大户型，成交量基本与2011年差不多，“年轻娃们”都飞上天了，“二大爷”还趴在地板上。一线城市中，少数豪宅产品成交量还可以，但却是“以价换量”，而大部分豪宅跌价却还是换不来量！二大爷摔得惨。年底时，随着楼市屁股翘得老高，高档房市场有所好转，预计在新政出台前，高档房会有一波跑货的机会。
三是企业分化。一方面，大企业，尤其是央企一路狂奔，出货多而快，土地市场上到处晃动他们的身影，根据CRIC(微博)最新数据，2012年销售金额千亿阵营，除了万科，又增加了两位：绿地和保利。绿地，是中国最大的地方国企开发商，保利是典型的央企开发商。两位大哥，风风光光，百分之二百的说明了：这轮楼市调控之下“国进民退”在加速！2009年楼市回暖，中小开发商，与大开发一样，喝酒吃肉！这次完全不同，中小开发商的只能喝汤，甚至少数只能唱西北风。小盆友们，若没实力，没资源(地方性的)，房地产可以考虑：别玩了！
关于工作，总体还算顺利。2012年，我们的常规研究，进一步加强，月度常规报告，由2011年的四份，增加至七份，基本上涵盖了行业大势。而且还出品一份综合版的月报，专题研究的数量也有所增加。课题也有一些，有为政府做的，也有为企业做的，总体数量并不多。研究院的人员变化，比历年都要大些。综合研究中心新进了几个员工，都是踏实型的。企业研究中心，人员变化较大，尤其是老战友周建成同学，离开了研究院。人在江湖，身不由已。人在职场，有进有出。也算不上什么异常。研究院要想培养并留住一批忠诚的研究人员，并非易事，这与个人的兴趣、能力、专业、收入期望等皆有关系。
总之，我们对于“成为国内一流的产学研相结合的应用型房地产研究机构”的发展目标，没有发生任何改变，总体发展态势仍然良好。院里让我分管一部分研究工作，感谢领导们对我的认可，真心希望不仅我能在这个“国内最好的房地产研究平台”上顺利发展，也能带着大家一起提高研究水平，为行业做些有价值的事。感谢同事们过去一年，对老杨的支持。
关于写作。2012年，专栏文章的写作数量，继续减少。有些编辑约稿被拒，在这里说声对不起。只要有时间，我还是很愿意写稿的。这是逼迫自己做研究的一种方式。文章公开发表后，还能借此提高自己的知名度；何况，还有一点稿费。但是，时间老不够用！主要是得指导同事们写作各种报告，还有种各种会议、出差等。另外，我也有意的挤出了一些时间，对于一些行业内的重要问题，做了一些深入和系统性的思考，慢慢形成了一套对于房地产市场运行的具有个人风格的理解、认知与把握。其中部分思考结晶，将会出现在我的第一本专著中。平时太忙，打算利用近期节假日多、时间略宽松点，把这档事推进一下。顺利的话，几个月后能出版。其实，对于写书，一直有出版社邀请约，但兴趣一直都不大，专栏文章都写不完，干嘛要写书？现在房地产类书太多了，很难成为畅销书。但经过近几年的积淀，我对宏观房地产，尤其是市场运行规律，有了一些系统性的心得，靠专栏文章，已难以全面反映了。暂且不管能卖出去多少本，也算是对多年来自己研究的阶段性归纳与总结吧。除此，若能让业内外朋友们从中有所启发，也就更有意义了。
关于博客。博客我还在继续更新，跟专栏一样，也趋于减少。本来有四个博客，自己更新，新浪、网易、和讯和中金，结果今年博客密码几次被人盗用，被人发广告，误导大家。密码改后还是被盗，强烈支持“网络不是法外之地”法制导向！和讯和中金，密码找不回来了，也懒得更新了，就让他们漂浮在网络世界中吧。新浪和网易，努力了一下，把密码找回来了。仍然在更新。新浪微博，经营的还不赖，单条微博的转发和评论数量，比2011年明显增加；但粉丝数量增得较慢，2011年底时5万多，现在8万多，一年只增加了3万多点。唉。这事急不得，也不能怪粉丝们不给力。只能继续提高自己的微博质量，让粉们觉得有关注的价值嘛。对于这8万多粉丝，老杨感天动地的感谢你们在2012年支持与厚爱了，恳请各位2013年不要抛弃俺噢。
关于讲课。2012年，去了一些城市出差，多数是讲课，包括业内论坛、房企内训、投资机构宣讲。毕生第一次出境：香港。还不是出国，够土鳖吧。虽然我研究过很多国家的房地产历史。第一次去了东北，而且去了好几次：大连、大庆、哈尔滨、长白山。其他城市：北京、佛山、深圳、博鳌、南京、无锡、常州、福州、济南、石家庄、西安、南昌、常熟、福州、天津、银川、兰州、宿迁、许昌、郑州、苏州、武汉、六安、德州、邢台等。感谢会议的主办方和组织方，初识了各地很多业界朋友，也顺便实际了解各地房地产行业和市场状况。其中，为上海上实城开、西安紫薇地产、深圳振业集团、浙江海亮地产、北京财富集团、江苏新城地产、上海宝华集团等多家企业，提供了中高层内训讲课。
最后，回顾和反思一下我对市场的预测。先自我表扬一下(有点急不可耐？小人得志。哈哈，大家包涵一下。)对2012年的预测，是我从事房地产研究以来，最为准确的一次。当然，近两三年预测的靠谱率，一直是持续增加的。总体上看，年初预测：“2012年楼市将经历三部曲：探底、筑底、复苏。”“下半年市场将强于上半年，明年将强于今年”。分时间节点看：2012年3月，住宅成交量刚反弹时，我坚定的判断“春季行情肯定有”。6月份时预测(7-8月)：“夏季淡季不淡”。8月份时预测：“金九银十成色不足，但将高位盘整”。10月份时预测：“这个冬天不太冷” “楼市迎暖冬”。
近几个月，不断有粉丝在微博上说，2012年在不同的月份，因相信我的观点而采取了实际购房行动，且在当前这个时点，房价程度不一的上涨之后，心情都还不错。能对粉丝们的购房，产生正面的指导和参考，感到高兴，这也正是研究产生价值的重要体现。另外，也有开发商的朋友，受到我观点的启发，而在购地和卖房方面，采取一些举措，对于企业经营有正面作用。2011年年底，我曾在乌鲁木齐的房地产高峰论坛上，对于2012年市场走势做过比较具体的预测，据主办方事后反映，当时有些开发商相信我的观点，有些开发商则认为不靠谱，结果现在已验证了当时我的主要观点。
虽然主要观点基本正确，还是有些预测出现明显失误。有失误就反思，有经验就总结。只有这样，才能不断进步。这也是近几年，我的一点宝贵心得。拿出去年元旦写的《2012元旦：感想、感恩、反思、预测》(http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102dyut.html?tj=1)。另外，去年年中时，我还曾写《年中总结：楼市预测之反思与展望》(http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102e407.html?tj=1)，对年初预测指数做了些动态调整。
下面，有三种内容：一，红字部分是去年元旦的预测；二，蓝字部分是去年年中的总结；三，黑字部分是现在的总结。一条一条的进行对照，总结、反思吧。
年初预测：一、政策总体仍然偏紧，但随着经济和房价持续下滑，预期下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，上半年首套房贷必松，下半年二套房贷也会小松，部分城市限购会有所松动，个别城市房产税试点后，限购有可能顺势退出，限价继续与否已不重要。
年中总结：1、上半年政策总体仍紧，但已结构性放松，突出表现在首套房贷利率持续下滑，部分地方政府出政策保护刚需。绝大部分地方政府不再公布限价目标。
2、随着住宅成交量的持续反弹，年中或下半年政策放松的可能性降低，即便是保持当前的调控力度，房价也会止跌反弹。但由于经济下滑超预期，官方原认为一季度触底，结果延后，所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策，还将继续或明或暗的放松。
3、上半年，房产税试点城市并无扩大，但下半年仍存较大可能性。二套房贷，5月的官方口径仍是：二套房贷继续从紧，下半年放松的可能性较小。
4、三季度政策变数大。按当前市场态势，三季度房价可能止跌反弹，但当前国内外经济形势较差，中央会否出台新一轮的打压房价的政策，存在较大变数，左右为难。经济越差，则出新政的可能性越小。如果直至四季度(尤其是18大以后)房价才小幅上涨，则出新政的可能性就很小了。
5、下半年，限购、限贷不会退出。但部分地方政府在限购方面，还会有小动作，明着放松，会被叫停，暗地里放松是方向。
现在总结：对政策的总体判断，还是靠谱的。全年政策不放松，但首套定向放松，地方纷起松绑，限购、限贷从紧。预测失误有二：一是原认为房产税会扩容，结果全年都没露面，官方文件几次提出要加快推进，实际上却遇到了一次难处，估计是高层内部意见有分岐吧。二是年初预测下半年二套房贷也会小松，结果一直没松，年初判断市场会复苏，但力度不会这么强，所以房价反弹后二贷也就没了松动的空间。年中时，我在猜测下半年会否有新政，结果并无新政，但却于7月密集表态与行动，构成了一波“准新政”。但我当时的判断还是很准的，维持既有政策，则房价必然止跌反弹。
年初预测：二、统计局口径的全国新建商品住宅销售面积，将会出现月度负增长，全年基本持平，或者小增小跌。交易中心口径的一二线城市新建商品住宅成交量，总体出现10%左右的下跌。
年中总结：1、全国新建商品住宅销售面积，今年1-2月突然跳水，由去年全年的正增长，转为-12%左右负增长，但近几个月跌幅并无扩大，预计下半年还将逐渐收窄，仍然维持“全年基本持平，或者小增小跌”的判断。
2、一二线城市新建商品住宅成交量，今年1-2月同比下跌，但随着成交量的反弹，3月以来已逆转为同比正增长，成交回暖已呈定局，除非再出打压政策(可能性小)，否则下半年多数月份，还会保持正增长，如此则全年已不可能“总体出现10%左右的下跌”，修正为“10%左右的正增长”。
3、上半年一二线城市商品住宅成交量的反弹力度，超过我年初的判断，失误失误！但符合3月以来的判断，我对市场的短期变化还是很敏感的，当时就明确提出春行情肯定有，结果5月成交量已创近16个月新高。有人批我是“墙头草”，但始终认为楼市变化节奏太快，作为一个理性、客观的分析师，应根据市场变化而调整预期，固守观点难免犯唯心主义的错误。市场无对错，房价涨跌由他去，俺仅一观潮者而已。
现在总结：对于全国住宅成交数据，年初“全年基本持平，或者小增小跌”的预测还算靠谱。1-11月全国商品房成交面积同比增长2.4%，预计全年3%左右，属于小增。对于一二线城市的成交量，出现重大失误，年初预测跌10%，年中调整为增10%，最终结果，全年可能增20%！失误原因：2010-2011大城市率先降温，尤其是一线城市成交面积比较低迷，所以2012年反弹时力度也大。其实三四线城市，反弹力度较小。
年初预测：三、全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落，估计二季度将出现负增长，全年均价出现5%左右的下跌。70个城市房价指数环比下跌，预计将持续至二或三季度，其后趋于振荡式复苏，同比增幅将于上半年将出现负增长，全年将出现近十年来的首次微幅下跌(5%以内)。
年中总结：1、全国新建商品住宅销售均价，刚进入今年1-2月，便由去年全年6%的正增长，跳水至-10%的负增长。这样的巨变，也说明国家统计局的数字存在异动，统计方式有明显缺陷。其后，跌幅收窄，1-5月已变成了3%的正增长。“全年均价出现5%左右的下跌”可能性很小了，调整为“全年持平或微涨”。
2、上半年，70个城市房价指数环比维持下跌，3月首次出现同比负增长。维持年初观点：“预计将持续下跌至二或三季度，其后趋于振荡式复苏。全年将出现近十年来的首次微幅同比下跌(5%以内)”。
3、我对均价的预测出现失误，但对70个城市房价指数的预测，至少上半年看来，非常精准。相比而言，70个城市的房价指数，从统计的专业性和科学性上，要远优于上述的成交均价，所以国家从不公布均价情况，老杨暗暗跟踪、略作参考就是，哈。
现在总结：对于全国成交均价的预测，出现明显失误！年初预测全年下跌5%，年中调整为持平或微涨。现在看来，全年增幅将是7%左右。我们跟踪的全国30个城市的商品住宅成交均价增幅全年仅2%多点。但我对70个城市的房价指数的预测，相当精准：环比在6月止跌反弹，同比3月开始下跌，一直跌至年底。并且，全年整体同比为负增长！因此，出现怪现象。一般来说，70个城市房价指数比全国均价更靠谱，且能较好反映房价变化过程，就年度而言，二者幅变不一样，但总是同方向，也即同涨，或同跌。而今年全年，指数同比下跌，但均价却同比上涨！出现悖离。前段时间，趁一开会场合，我特意就此问题请教住建部官员，而他们也说不出个所以然。所以，我的建议是：以后大家主要关注70城市房价指数即可，而均价则别太重视。
年初预测：四、全国房地产开发投资同比增幅还将继续回落，全年增幅为10%左右。全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅还将继续下滑，全年将出现近十年来的首次负增长。
年中总结：1、今年以来，全国房地产开发投资同比增幅继续回落，1-5月已降至18%。随着住宅成交量的超预期反弹，下半年房地产投资的情况也会有所好转，所以将年初 “全年增幅为10%左右”的预测，微调至“全年增幅为15%左右”。
2、今年上半年，新开工面积增幅继续下滑，1-5月已出现小幅的负增长。维持年初观点：“全年将出现近十年来的首次负增长。”
3、房地产开发投资和新开工，这两个指标滞后于住宅成交指标。这两个指标上半年运行，在预期范围内。下半年预期会筑底成功，四季度“增幅曲线”有望上行。只要这两个指标还没触底，那么调控政策就不敢肆加打压。
现在总结：房地产开发投资增速，年初预测为10%，偏悲观了。年中调整为15%左右。现在看来，1-11月份已回升至16.7%，全年预计为17%左右。基本符合年中调整值。对于新开工预测准确，1-11月仍为7%的负增长，全年必定出现近十年来的首次负增长！而且年中时，对于此二者标下半年会筑底成功、四季度上行的判断，也非常精准。
年初预测：五、国房景气指数二季度前后可能会探明底部，全年维持100以下。
年中总结：1、上半年，一直在探底，5月份的值已接近09年一季度的谷值，预计这轮可能再创新低。不过，触底的时点不远了。三季度触底的可能性最大，四季度或将反弹，但全年维持在100以下的不景气区间。
现在总结：对于国房景气指数的预测，也比较精准。事实证明：三季度触底，全年处于不景气区间。小小遗撼的是，年初时预测不会再创08年来新低，结果最终是微幅的跌破了09年一季度谷值。
年初预测：六、总而言之，若看年度数据，2012多数指标都差于2011，但低迷中隐藏转机。下半年市况，将好于上半年。老实说，上述五类预测，心里最没底的是成交量，成交量是领先指标，尤其是受政策影响最直接、最明显、反应最快。所有预测，最大的变量仍在政策，因为政策是头，头动，则身摆。
年中总结：仍然维持全年市场走势的三部曲：探底、筑底、复苏。关于成交量的担心，不幸被言中，年初低估了上半的成交量的反弹力度，现在予以纠正。下半年，政策总体紧中有松，但如果房价在三季度即反弹，仍存在出台打压新政的可能性，这也是影响下半年市场走势的最大变量。不过，欧债危机升级、美国经济复苏乏力、国内经济低迷等宏观经济面堪忧，将显著制约下半年房地产政策的升级，即便中央政策不松，地方也会或明或暗的放松，所以市场持续走强的可能性很大，下半年强于上半年，明年强于今年。
现在总结：2012年相比2011年，确实大部分指标都要差一些。土地成交、新开工、国房景气指数、70城房价指数，其绝对值，皆差于2011。而房屋成交面积、房屋均价、房地产开发投资、开发企业资金来源，其增幅，小于2011。只有一个指标，也即一二线城市的住宅成交面积及增幅，跑赢了2011。年初预测时，就对房屋成住交量拿捏不定，事后证明确实如此，最终还是低估了一二线城市的反弹力度。另外，年中时，一直担心的调控新政，最终没有出台，确实反映了中央对于经济增长的担心，在经济真正复苏之前，不敢加码打压房地产，这也正是下半年市场持续走强的一个重要原因。
总体来说，我对2012年各项指数的年度数值预测，基本靠谱。要想精准预测市场，基本是不可能的，我只能无止境的努力，但也绝不可能达到完美境界。年度指标，跨了一整年。对于购房者、开发商，及其他与楼市有利益关系的朋友来说，更重要的是关注短期动态变化，比如，70个城市房价指数全年同比下跌，但短期变化却是6月开始止跌反弹。你不能因担心这个年度指标下跌，而一直保持悲观心态，6月房价拐点一出现，就应出手购房、企业应购地了。当然，还可以更早点行动，因为房屋成交量3月就开始跳升了！
最后，对于2013年政策与市场做些预测。之前已陆续对政策和市场指标发表过观点，在其基础上，整理、补充后罗列如下：
1、政策。随着房价的持续上涨，收紧政策，或者出台新一轮调控政策，势在必行。具体时点，预计春节过后至5月期间，可能性较大。随着经济弱势复苏、CPI上行，货币政策也将由宽松转为中性，不会再降息了。1、行政手段：限购从紧，地方苦逼，但不再扩容；三套停贷依旧；限价部分地方重启、从严。2、税收手段：房产税扩容；契税、营业税、个调税、土地增值税，其中之一或之二将加码。3、信贷手段：首套贷款利率优惠减少，二套房贷从紧升级。4、土地手段：增加供应，压制地王。
2、成交量：国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长20%左右，交易中心品径的一二线城市商品住宅成交量同比增长5-10%(这个数据最难预测，正如2012年的失误一样，预计2013年三四线城市的增幅将大于一二线)。全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长10%左右。
3、价格。价格重点在于70个城市房价指数：月度环比以上涨为主，少数月份可能持平或微跌；月度同比全年保持正增长，12月增幅达5%左右，高点可能出现在四季度或滞后至2014。全国商品房成交均价同比上涨10%左右。全国土地成交均价同比上涨20%左右。
4、开发。全国房地产开发投资同比增长25%左右。全国开发企业房屋新开工面积同比增长15%左右。国房景气指数持续上行，12月达103点左右。开发企业资金来源增25%左右。
5、总体：如果说2012年楼市是三部曲：探底、筑底、复苏。那么2013年市场总体特征是一条线：震荡上行，有惊无险。市场总体是上行的，多数年度指数将强于2012。但上行之路不会顺利，政策是最大的变量和变因，政策出台的时点和力度，都会影响市场指数，尤其是成交指标。但对此，我并不特别悲观，在市场短周期步入上行通道后，即便是有新政打压，楼市也不可能立即大幅降温，2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。即便是多数指标可能逆转为下行，估计最快也得到四季度，而2014年则存在较大市场风险。
大概花了约10个小时，一边想一边查资料一边写，啰里巴嗦的写了这么八千多字。不禁想到了红楼梦的开卷诗：满纸谎唐言，一把辛酸泪，都云作者痴，谁解其中味。就算是对研究有兴趣，有时候也感觉挺辛苦。但我的努力目标是不变的：成为全国最牛逼的房地产市场趋势分析师！(注意：仅限这一小小领域。有人在政策研究方面牛逼，有人在企业研究方面牛逼，有人在产品研究方面牛逼，有人对自己所在的区域市场研究的牛逼……，我只守着这个小小的梦想，嘿嘿)
