要说2012年中国最红火的电视节目，无疑是《中国好声音》。不仅四大导师赚足了银子及人气，参赛的众歌手也一夜成名，代言、演出不断。由此，“中国好xx”、“xx好声音”等句式全面流行。

　　在2012年，广州楼市个别楼盘开盘，也曾吸引万人前往。2012年，广州一手住宅成交量，铁定突破700万平方米，超出今年年初人们的意料，赚足了人气和银子，上演了一出广州楼市的“好声音”。 

　　从严寒到暖冬，楼市奇幻旅程

　　回想今年的楼市，真是一个奇幻的历程。

　　一年多前，众多房企仍在凄风苦雨中摸黑前行。绿城集团董事长宋卫平在回应破产传言的洋洋洒洒千言文字中，道出了“秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业”的无奈，更抹不去“销售不畅，加上信贷紧缩，一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关。届时，有的企业或许申请倒闭，有的则是开发商跑路，更有甚者，怕有更多的悲剧要发生”的悲凉。

　　一年多后，天气依然严寒，众多房企却如行走在明媚的春光里。房子卖得最好的房企，今年前10个月的销售额就已经过千亿元。整个2012年，房屋销售额过千亿元将不再是一家房企的专利，至少还有两三家房企会步入“千亿元”的行列。几年前，我们只有全世界最大的工地，我们还要向美国房企学习。几年后，我们已有了全世界最大的房企，并且有了第二、第三、第四名的房企。在广州，十区超过700万平方米的成交量，成为近5年来第二好的成绩。没能成为“第一”，那是因为2009年的业绩过于耀眼，近千万平方米的成交量实在难以突破。

　　2012年，房地产企业没有破产，没有倒闭，并且如发动机换上了顶级机油，运转更加顺畅。历经前年的苦耗、去年的挣扎，2012年，广州楼市时来运转。今年年底，瑞士信贷公司董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬说，中国房地产最坏的时候已经过去。今年楼市的逆袭，竟是如此出乎意料。

　　今年年初，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文，在其博客文章《调低预期》中提到，龙年到了，房地产业内的第一项工作是调低预期。文章说，开年各大开发商普遍调低了2012年的销售目标：恒 大为800亿元，中海为800亿元，富力为300亿元，都是2011年的指标，增长有限。绿城中国，更是将销售目标由2011年的550亿元下调至2012年的400亿元。结合当时的环境，房企调低预期是明智之举。年初市场寒冷，“资金为王”是最好的选择，加快去库存速度，回笼资金方为上策。

　　只是，谁也想不到，2月份的“冰点”之后，楼市很快就迎来反弹。3月份，市场探讨回暖；5月份，人们已经在说“黄金周”；9月、10月份，没有“金九银十”，却出现了“银九金十”……今年年初的压抑，成就了后来的疯狂。自7月份以来，广州十区一手住宅成交量连续5个月都在70万平方米以上。

　　从刚需到改善，买家全面出动

　　有知名经济学家说，中国这几次楼市的下滑，皆因调控之故。也就是说，楼市的每次下滑，皆有迹可循。

　　比较之下，楼市的每次兴旺，皆在人们的意料之外。原因在于你知道调控政策出台，但不知道政策的影响力何时消减，不知道买家会因为何种因素刺激而入市。今年楼市从3月份开始回暖，人们说，那是由于信贷宽松所致。其实，每年年初信贷都会较为宽松，并不是今年特有的产物。对于今年楼市之回暖，更多的只能是事后诸葛。更为特别的是，在人们的固定印象中，楼市回暖，应该由投资者或者高端买家带动。毕竟，投资者、高端买家的嗅觉更加敏锐，对市场把握更为到位，春江水暖他们更容易“先知”。而今年，楼市回暖却由刚性需求带动。正因如此，今年楼市成交回暖是从郊区楼盘开始的。

　　刚性需求推动之下，改善型需求也跟随入市，到了年底，高端买家也全面出击，投资者逐渐活跃。在南沙、萝岗、天河区一些楼盘，有的买家干脆就买来放着等升值；有的买家一边住，一边等升值，投资心态毕现。

　　也正是各类型买家的全面出动，让楼市的火热行情一波接一波。人们原来预期，刚性需求之后成交量会回落；结果是改善型需求接棒，再之后是高端买家和投资者接棒，一棒又一棒下，今年楼市的成交量从没有真正回落。

　　微评议

　　这是一场“消耗战”

　　很多时候，楼价下降，成交量未必就能上升。同理，成交量上升，未必就是楼价下降的结果。正如今年的楼市，成交量上去了，楼价下降了吗？没有。

　　这一次成交量的上升，并不是卖方妥协的结果，而是买卖双方消耗的结果。历经多年调控之后，面对成交量下滑的艰难局面，房企已不会惊慌失措，马上就降价，大幅地降价。有些时候，降价未必就能逆转市场形势。特别是在中国，如果房子降幅过大，更会引起旧业主不满。所以，在面对困境时，宋卫平说的第一步是“卖项目”，第二步才是“降价”。正因如此，面对困境，众多房企想的是硬扛，和买家展开“消耗战”，扛得过去将会又是一片艳阳天。

　　最终的结果是，消费者还是耗不过房企。现在房企，已经根深叶茂，当年的小舢板已变成了超级巨舰，抵抗风险的能力已今非昔比。个体作战的消费者，欲想在“消耗战”中取胜，机会非常渺茫。

　　(作者：张秀钦)

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