上海易居研究院副院长主题演讲实录：今天在这里心情愉悦，一年后楼市回暖复苏了，有些人提前预知冬天要过去，我们做这个行业要知道行业的事，这样拿地会从容一些，之前以为佛山没文化，今天逛完祖庙才知道佛山文化源远流长。

杨红旭演讲" src="http://i2.sinaimg.cn/hs/2012/1226/U6279P727DT20121226161500.jpg" title="上海易居研究院副院长杨红旭演讲" />上海易居研究院副院长杨红旭演讲

　　第一部分讲香港，香港调控很有技术含量，不限购，就只加税。限购是行政手段，税收是经济手段，经济手段优于行政手段。去年香港房价达到顶峰，涨了14倍，香港楼市很特殊，经历7轮大涨大跌。

香港房价走势

　　回顾2012年，楼市经历了探底、筑底、复苏三部曲，下半年强于上半年，明年强于今年。3月春季行情，6月淡季不淡，8月金九银十失色，但高位盘整；10月楼市暖冬。

　　楼市预测看似很简单，政府官员、数据机构、开发商等都可以预测，但是要预测准确需要一套方法。楼市预测就像一个金字塔，塔基是数据信息，你需要掌握足够多的准确数据；塔间是逻辑和方法论，塔尖才是是观点理论。

　　去年九月份全国都降温，调控范围是很大的。户型方面，90小户型不如90-140户型，140—200不如前面两个，但略好前面两个，而别墅大户型没有起色。

　　看房价，调控有效果没有，温家宝说调控初见成效，但不稳定。看跌的时间，调控效果好于上次，但跌幅较少。六月份首次反弹，但就不会跌了。2013年不用担心，要担心的是2014年，因为2014年楼市将会触底。展望2013年将震荡上行、有惊无险。

　　2012年货币政策放松、中央政策死守、地方政策微调突围。货币：中国经济将会复苏，CPI上行、降息停止、流动性趋松。中央：限购从严、税负增加、房贷收紧、长效机制。地方：跟随中央大方向走、房产税试点、土地改革试点。