任志强" src="http://i3.sinaimg.cn/hs/2012/1217/U4119P62DT20121217171811.jpg" title="图为 华远地产董事长任志强" />图为 华远地产董事长任志强

　　任志强：朱晓丹让我改了三次题目，我也不知道到底想讲什么东西，昨天晚上半夜告诉我要讲城镇化。所以我临时准备了PPT文件讲点城镇化。中国应该说进入一个城镇化的高速发展阶段，一般来说从30%以后进入城镇化高速发展阶段。超过70%以后就变成平衡发展，这是世界上多数个国家共同形成的结果，我们现在正处于这样一个出发点。应该说我们还是从农村进入城市，从小城镇，进入大城镇两个发展阶段，还没有第三个和第四个发展阶段。从世界各国的情况看，他们城镇化的差比我们快很多年，刚才我们说韩国比我们还差了30年，韩国在抗美援朝30年之后才进入城镇化建设，从发展速度来看中国远远落后世界上很多国家。我们即使按每年1个点和1.5个点发展，到2020年我们和世界平均水平差14个点，如果按照十二五的发展来看我们得差18个点，世界平均值49.9%，刚刚51%从现在看，我们的工业化率达到46.8%，城镇化率51.1%，这两者是相应的，如果按照户籍人口计算是35%，因为城市人口不足以满足工业化率的需要，这两个矛盾已经越来越压力严重。基于上面几点，正好我们政府提出要进行城镇化，李克强已经有14次讲话中都提出，未来中国经济发展的十多年，主要的动力来自于城镇化。城镇化是不是就是房地产？这个是个误导，城镇化需要房地产，但是不仅仅是城镇化。从城镇化率基本数据看，每提高1%，带动人均GDP是633元。按13亿算，人均GDP增长是非常高的。我们从农村转移1%的人口进城，提高居民消费水平0.9%到1.34%，这个也很高。如果按对GDP贡献率算劳动力增长和转换对GDP增长有16%到18%。我们过去说中国是廉价劳动力，即使现在廉价劳动力已经有所提高，但和发达国家相比仍然是廉价劳动力，这个GDP的贡献率差仍然很大。在城镇化发展当中这些都是很的。

　　我们可以看看第一产业向第二产业转移的速度，从第一产业占GDP的比重看，从95年到2010年从20%下降到10%，包括我们全国，包括北京和发达地区，农业产业值已经越来越低，北京现在只有9%多点，这里面还包括农村的工业，但是在粮食大省还很高，比如说河南，还超过GDP的50%，从全国来看第一产业GDP大幅度下降，这主要来自城市化，城市化把工业人口转换。95年大概说52%是农业就业人口，到2010年农业就业人口下该了37%，按道理说还更有大幅度的下降，现在看农业就业人口比重仍然很高，德国的农业就业人口是1.4%，德国并不缺粮食，美国就业人口是3%，但是美国是粮食出口国。加拿大也同样，农业就业人口不到5%，但是是大量农业出口国。我们现在37%的农业人口反而要大量进口粮食，今年进口粮食各种都算上要超过1亿吨，这是非常大的数量。

　　从人口迁移的情况看和房地产有一定关系，在50年代初期的时候，大量人口增长，所以我们城镇人口开始增加，但是三年自然灾害之后，56年毛泽东第一次提出，农村有广阔的天地，在农村发展大有作为，把大量人口送到农村去了，在毛泽东时代的去城市化导致城镇人口大量下降，尤其是三年自然灾害之后更加严重，到30年前改革志气我们城市人口只有39%非常低，78年我们略有增长，到了92年南水北调之后才真正出现一个高增长。从95年以前每年进城人口是1千万，到了96年每年进城人口达到2300万到2400万，连续10年，一直到05年就是两条高增长线。这样一个高增长线因此带动了城市房地产大量需求，这个转换速度也是很的快。从06年到00年我们大概是2.1万平方公里，增近2万平方公里，我们原来不到2万平方公里。城镇新增用低用212万平方公里，我们大量城镇化导致工业用地数量很低，反过来对房地产用低却大幅度增长。从城镇用地来看，过去是0.33%，最新统计是0.4%左右，但是工化用地是34%。日本是一平方厘米的工业用地要变3.5平方米的住宅。我们工业用地密度很低，我们容积率0.5%左右不到1。美国和其他发达国家大部分是1%到1.2%，我们整个城镇容积率才到1%。所以造成我们产值很低，上海最发达地区，工业用地每平方公里是80亿美元的产值，香港300亿美元。很明显，我们工业用地产值非常低，我们可以看看北京义庄，接近20年左右才把第一批地都填买，这样一个发展速度，近20年的时候并没有产生巨大产值需求，大部分是以依存为主。

　　到今年1到9月份，全国土地50%是用于工业的，这么多建设用地开发商应该足够了，错了，大部分用地没有给开发商，1到9月份，我们用地只占了所有用地的11.6%，不足以保证城镇住房的需求，这样发展过程中对城市总的供应量影响更大。去年来看我们至少达到3.5%，今年降了2位。由于我们土地形成特殊情况，国有土地上可以盖房，可以自由交易。非国有土地上可以盖房子，但是叫宅基地和小产权这两者差异造成我们土地价格差异在城镇化中如果不改变费用局面的话，这种价格差别就形成政府的财政特殊收入，他比应有土地价格要高。在国际上谁在市中心租金越高，但是中国不是。

　　可以看看，同期2000年到2010年，我们综合地价增长29.7%，商业地价增长3.09%，工业用地低价是71%，工业用地占了大量土地，但是不创造价值，住宅和商业用地大幅度增加，这两者增加导致对房地产巨大恶劣的影响。这么几年里头，土地出让率也迅速提高，也达到70%多，在地方财政收入中土地带来了不少来源。从国家用地看，我刚才说的中国的城镇建设用地，和美国3.1%比和日本4.1%，我们只有他们十分之一，人口和密度来看我们大概只有的六分之一。大量用地用于工业用地，用于GDP，在城镇化过程中造成重要结果，工业化的速度超过了城镇化的需要，而城镇化的发展中土地的使用量过大，而没有把农民转为城市居地。在未来十八大中应该明确提出要解决户籍问题，要把城市中的农民成为城市中的市民。我们现在宅基地，占地是国土面积1.75%，是城市用地的4倍多。重要的问题在于我们能不能解决土地制度问题，从而推动中国在未来城镇化发展中让农民变成市民，也让我们工业产值大幅度增加，否则中国城镇化在未来发展中就会变成一个灾难，这个灾难主要因为土地价格，导致最后城镇化过程中，会阻碍农民进城变成市民！

　　主持人：任总在理财周报上的文章最后一句话是，无论如何政策的改变都无法阻止市场的力量，接下来要请更多的嘉宾来听一听市场的力量。有请的是对话一组嘉宾。