第二部分：地产财富论坛

　　财富对话(一)某便：地产投资与金融创新

　　嘉宾主持：赵祥龙

　　主持人：各位领导，各位来宾，女士们先生们下午好，非常感谢组委会给我这个机会主持今天这个主题，在主持之前跟与会嘉宾做简单小小交流，同时也把我对这个问题的理解，我们来一个破题，把这个题目做梳理和破解。这个破题来说的话，现在是地产投资和金融创新，这个题目来说，我们先把背景做一个简单的阐述，第一个地宏观调控已经走到第四个年头了，关于市场未来走向有很多不确定性，这个不确定性有各种各样的观点。首先我想说，我们今天讨论围绕三个主要核心，第一个问题关于未来未来市场走向和地产投资你们是怎么看的？你们是说继续加大投资？还是更加保守一点？第二个的话这是地产财富论坛，十七大报告说过，要增加中国居民的财产性收入，现在也有一个政策在呼之欲出，就是房产税，我想讨论一下房产税的税收问题对我们投资和财富的影响。第三个宏观调控以来，整个政策对于房地产上市公司基本是控制非常严格，但是我也很奇异地肯定另外一个观点，龙湖地产在上个月发行了将近60亿人民币的高收益站，他们整个物资得到了33倍的认购，在18个小时里头就33倍认购，顺利发行成功，票息是6.5%，这个事情对于国内市场也好，对于地产商也好，在这个结骨眼上，在这个期间怎么样做一个弹药或者说这方面的规划，也希望和在座嘉宾做一个分享。

　　我们是比较自由发言的了，我先罗嗦到这儿。我从我们的左边做一个循环。

　　先请黄总介绍一下您对这个问题整体看法。

　　黄永华：围绕主持人的三个问题，第一个问题对于未来怎么看？从我本人关键来看，宏观是偏好。我们是专业做商业地产的，所以从商业上来讲依赖于一定的地域和足够的市场。第二个问题房产税，房产税对总体市场是有影响，影响从短期来看应该是会形成一定的压力，从长期来看是一个好事情。因为房地产税能够把过渡的投资抑制。第三个金融创新，林总他刚才坐在我旁边，他们是做地产基金，综合性地产公司自己来做，或者探索来做，无论从美国还是香港一些经验来看，房地产发展到一定的时期，金融地产的结合应该来说是一种比较好的组合方式。所以就我个人的观点来讲，我觉得应该是看好，因为我们刚刚才起步，这里面监管的问题，信息披露的问题，还有很多问题是需要完善的。

　　主持人：张深远我知道你做了好几个结构的信托，每个计划都超过几十亿。

　　张深远：我们主要给地产企业做融资多一些，我们对走势有一个基本判断。长期的利润大，因为中国城镇化发展还有十几年了，总得不用说了，地产还是要往上走的。短期内宏观调控已经进入到第四个年头了，作为第四个年头来说呢，作为政府也看到了，调控从今年二手房成交量来看，只能说还是稳中有升，总得来讲还是比较看好的。我觉得我们原来做的机会合作比较多一些，现在我觉得从创新来讲，我们应该更多的下一步在合规的情况下能够转型，这种转型相对有价值性的投资，多做这种产品研发和调研，我觉得非常好。第三个问题，在二级市场来讲，国家在近期里面应该出台更多的比较宽松的金融政策，能够活跃使得发行的创新的金融产品，能够让他们增强金融产品的流动性，这只是我个人的观点问题。

　　主持人：你这个问题应该再挖掘一下，我想说的是，你的意思是不是说你们在做金融产品的时候，要么就是收益太高了，如果说一些长期持有收益上面又有一些问题，是不是想说税收减免还是什么的？

　　张深远：如果税收减免国家有更新政策出来，自然会更好的，我觉得从老百姓来讲我觉得求之不得，通过房地产资产的证券化，让普通百姓也能够参与我们地产繁荣带来的收益，这是藏富于民的渠道。

　　杨海山：主持人提了三个问题，从中国本身来讲，出口的速度比较快，现在中国主要以消费合投资这两块，主要以消费为主。现在中国我们看城镇化一定是以产业化作为带动，我们现在在选区域方面一定要有这个地方工业基础，这个地方只是以地产来带动的话，没有第二产业支撑的话，是一个屋檐止损，你看苏州GDP已经超过上海，因为它有很多出租公寓，这是一个现状问题。还有考试城镇的转移，沿海往内地转移，我们在选城市的时候，要看这个地方的工业基础和交通规划，以后的路会哪儿去？这样会把整个城市的人往郊线这个方面走，我们想往这个大环境走。大环境逐步在转好，现在中国在逐步逐步走，困难就是，现在整个结构转型当中，GDP增速是放缓的。我接下来以相关的问题，再希望以前18、20的回报率是不现实的。欧美把韩国当做发展中国家，结果韩国已经发生结构性的变迁了，心理期望值就降下来了。我等一下会讲金融创新的问题，我是开发商我给别人18、20个回报率，也会自己会套里面。在选城市和地区的时候会关注工业基础和交通规划。第二个是税制问题，中国一直在限购，这个会逐步淡出，会用另外一种方面代替，如果是限购政策逐步退出来的时候，一定是房地产税的推出，这样的话是交替的过程。第三个就是谈金融创新的问题，我觉得光谈金融创新的话，我一直看地产金融，金融是下面泡沫的部分，地产是实的地方，如果地产不是的话，金融就更虚了。如果你结构化做的再好，但是整个市场的源头不行的话，我觉得这个东西是不可以持续的。第二个，我觉得race的推出，对整个机构和中小产业是整个地产的财富让大家分享。

　　主持人：杨总的分享很关键。李总您也说一下。

　　李晓东：关于房地产市场趋势，实际上刚才也讲了过去10年支撑房地产高速发展的这些因素在减退，新的城镇化，要注意的是，其实过去30年我们一直都在城镇化，所以说并不是从现在开始才有了城镇化这么一个发展机遇，所以说我同意刚才海山的判断，房地产高利润，高增长确实在未来趋势是在减退。但是呢，是不是房地产没有机会？还是跟刚才我讲的一样，原来我们谈到房地产更多是讲住宅，顶多再讲一块商业，实际上未来的城镇化建设，特别在城镇的地方的时候，实际上是综合配套的工程，包括产业、保障、基础设施、公共配套这些这些都是泛房地产的范畴，我们现在在做的城乡一体化的部分，实际上做了相对比较乡村的地方。就是如何把农村的宅基地，怎么能够集约化的使用。原来是分散的，按照老任的统计1.75%的国土面积是宅基地，而现在我们的建成区，住宅所占的面积只有国土面积的0.33%，如何去利用和整治？这些都是未来房地产投资大的宏观领域。仅仅从传统的住宅和商业来说的话，它的增速一定是下降的趋势。因为我们过去从取消福利分行，货币化供应，然后到GDP过去10年10%左右的高速增长，包括货币大量的发行，从10年前的18亿人民币，到今年突破100万亿，这么大的将近5倍的增长量，而我们GDP增长才1倍多，这样持续大量发货币，在未来10年是不太可能的，承受不了，一定会引发弱性的通货膨胀，为什么过去10年没有？就是因为房地产没有啊，过去十年是通货房胀，所以才造成一般CPI幅度没有那么大，一旦房价控制住，寻找哪些投资领域来吸收这些货币？这个是未来要关注的一个领域。从这个角度来说，货币不能大量增发，房地产的价格上也有很大增长的期望我觉得不太支撑。但是能够保持现在这样一个平稳的，就是房价的增速略低于GDP的增幅或者是相符，这样的话我们可以承受。

　　说到税制的问题，我觉得房地产税的推出，应该跟我们国家的政治体制的改革，政府职能的转变这个应该是更紧密地去结合。房地产税实际从房地产的存量，政府从存量拿钱，以前房地产土地出让金是从增量上拿钱，过去30年因为存量很少，都在做增量，政府主要靠卖地，靠极差地租，未来有可能极差地租会让出一大部分给农民和拆迁户，政府从这方面拿钱越来越难了，但是政府现在有这么庞大的体系，就要从存量上办法。欧美房地产市场主要是存量市场，每年增量不多，所以它没有别的途径，所以要房地产税，在现在这个阶段还在城市化这个过程，房地产还在发展的时候，过快推出房地产税，特别是过重的房地产税，跟城镇化建设是有抵触的，这会阻碍别人买房，或者持续有房产的积极性。

　　谈到金融创新，我们已经讲了十年的房地产金融创新，已经没有新鲜东西了，我们现在有的东西都是国外的，race都不是新玩意儿的，怎么根据新的历史增长点，新的房地产怎么担当政府赋予它的角色，与之配套房地产金融的房地产体系，这个是很重要的，否则现在完全把一些重压压在银行体系，压在其他领域的话，对未来房地产风险跟金融风险之间的相互牵扯，所以更多需要鼓励推出一些能够直接融资的产品。这个还是讲了这么多年，大家都是呼吁增加直接投资比重。在这个过程中间，现在要注意的趋势就是说，像银行、信托这些房地产就非常多了，现在有一个全民资产管理的这么一个趋势，现在这几年资产管理行业确实蓬勃发展，十七大讲了让人民群众有财产性收入，在过去五年这个行业大量发展，可以看到现在遍布大街小巷的第三方理财公司，五年前几乎没有，可能就是诺亚这样几家，现在很多很多了，估计有几百上千家，第二个在五年间成长起来的在房地产金融领域就是私募的基金公司，四年前我们刚刚成立全国不超过10家，现在有一千支房地产基金，至少200家以上地产机构，这个中间这么一个监管未来如何去，它其实是一个金融行业，但是又是一个监管的空白区，这中间的利益冲突，官员交易啊，包括在过程中间的合法合规，这个确实是政府认真思考的。还有一个趋势是证监会监管的金融机构，心里也逐渐进入产品上，是由信托公司垄断这么一个房地产公司领域，现在证券公司可以做，基金公司现在也开始要做这个集合的资产管理计划，进入这么一个领域，这个也是过去，将来房地产商可以去关注新的趋势性的变化。

　　主持人：谢谢李总我首先非常钦佩他的远见和他的勇气，特别是对房地产税的看法，我觉得在最近一段时间里面比较旗帜鲜明的把政策解读比较透的，现在请陈总就这三个问题谈谈您的看法。

　　陈顺：我们来自于开发商，开发商对市场敏感度高一些。最近我个人感觉，房地产最近一段时间，应该是带给我们矛盾式的纠结的状况下，我们看到存量房和二手房市场非常活跃。最近连续两三周都在三千套，甚至三千多套，按五个工作日来讲，每天都在700套，这个数量应该蛮大的。同时我们到一手房的交易很多很火爆，我觉得总体来说在一二线城市要好过三四线城市，一线城市冷的快，热的也快，三四线城市正好和一线城市相反的，冷热慢一些。从公司发展趋势来说，我们投资方向很明确。第一个选择核心城市，最好能够在核心城市核心的区域来投资和发展，我觉得从这样的话来说，从一线城市来说，风险是可控的，或者是比较小的。第二个关于房产税的问题，我很赞成杨总说的，房产税的推出和限购退出会结合在一起，房产税可能有新的试点，或者选一个省，或者几个市，过去看到上海是新房，只对新增加的房来征收房产税，新增的高档房。重庆按照产品，对别墅，包括已经持有的存量房也在征房产税，这个房产税对重庆、上海房价影响不大，或者是没有人们想象的那么大，说房地产税推出会使得房价大幅度下降。上海新的高端房这方面也没有影响太大，重庆按照别墅来征，按照已经存量房的别墅征，似乎也不太大。限购的推出有可能房产税先推，限购会逐渐退，按照中国政策是逐渐退。假如说像北京会不会推出六环内限购，六环外不限购。我们和河北交界的很多地方，那个地方限购，你跨过这个界就不限购了。我们看到现在已经推出了限购城市里面有很多城市实际上是有前提的，沈阳是二环内限购，二环外不限购，但是沈阳的二环比我们想象要小得多，他们二环内也没有什么土地来供应，第二一个我们看长沙，长沙不是按区域够的，是按照面积限购的，90平米以下的限购，以上的不限购，所以说未来限购的退出会不会按照行政区域，北京延庆、平谷，或者是按照圈，五环、六环，会不会按照参考长沙的做法，按照产品的面积来做。过去我们的面积有一些敏感的数字，90、70、140等等，有一些基本的数据。另外一个房产税也可能推出以后，会得到社会的拥护，这应该是一个方向，但是在全国全面推出需要一个很长的过程，我个人认为房产税的推动，技术上没有问题。

　　第三个是金融创新问题，作为开发商来说，过去我们玩命儿考四证，四证齐全找银行，这是传统融资，管用不管用呢？现在还管用，这种就是间接融资。直接融资解决问题应该是更大一些，我们说小孩没钱应该管父母要，孩子没钱管父母和家长要是无条件给，我们需要股东的实力，资金的雄厚要求更高一些。是我们看到，现在金融产品越来越丰富了，信托产品啊，同时呢，我们看到更多的应该作为开发商来说找好的项目，自然会有投资人来跟我们合作，来取得回报。我说，今后可能会有更多房地产投资的专业公司出现，也就像信托公司一样来出现，作为开发商来说，我们应该找好的项目，把项目做好，自然会有投资人来合作。

　　主持人：谢谢，我们五位嘉宾参与对话，关于三个问题我们坐在这儿简单归纳，第一个基本上对未来整个房地产发展还是一个理性的正面预期还没有悲观的问题。第二个关于房地产税的进退问题，我们认为各个地区会实行差别化政策，这样的带来后果在整个市场链影响上面某种程度是可控的。第三个关于金融创新来说，所有品种我们都有了，只不过做的彻底不彻底的问题，现在关键问题可能是说有新的力量进来，看新的力量能不能在做。

　　今天的最后一个论题，作为商业地产来讲有三个基本特点，第一个是重资产，资本的成变率比较高。第二个资产流动性比较差，第三个回报周期相对比较长。在这么一个基础上来说，国外经验，特别是商业地产经验是两条腿走路，首先要有优质地产，其次是房地产金融，从投资阶段到整个资本推出通道都一完整的道路，商业地产证券化问题，在2005年我们在论坛就谈了这个问题，当时谈了race，也有很多地产商也在问这个问题，我觉得如果这个税制不改革我们做这个产品做不出来。最近在做几个单子的时候也发现这个问题。第一个问题，我们目前无论是信托产品也好，还是理财产品也好，平均回报率现金是8到12，有的房地产信托可以做到18到20，但是商业地产做到整个资产情况来说要做到8%的现金回报很多做不出来，既然你做不出来，我们做直接融资比发行证券化产品就没有人投资了，我自己核心的问题就是说如果在税制上不做一些减免税的话，这个东西做不到。另外一个现在非常流行的商业地产的授予权信托计划的这块，做的是有限回报的概念，就是通过现金的让度来实现他马上爬到在市场上有竞争力水平的，因为我们是地产财富年会，在这个上头我们行业观点应该引起政府关注，要不然这个事情做不下去了，我现在还看到一个很大的挑战也和大家分享一下，我们公司做一个基本调研，在今年上半年137家的房地产上市公司总共有7千亿的资本进入旅游地产，旅游地产在国际上是没有这个概念的，我们国内有这个概念。第二个问题商业地产的话目前来说11月11号，天猫做了196亿，这个转型应该怎么做，如果再不租这个房子是一个浪费了。第三一点这个也是很悲摧的，因为我以前投酒店，香港证监会规定酒店地产不属于投资性地产，现在来说酒店回报率更强，全国有300到500的豪华酒店。这个问题回到我们问题本身，你们各位认为在金融创新，特别在商业地产证券化的过程中间，如果你们来操盘，你们遇到现实困境是什么？

　　陈顺：我还是从开发商的角度来讲，我觉得开发商对这个问题应该把开发两个字应该换成持有，要淡化开发商开发两个字的概念，更加要增强的是持有。我们看到更多的是现在是运营商，包括刚才主持人说的电商，一天卖了191亿也好，昨天是1212没有看到更新的数字，双11是196亿，开发商角度应该更多研究的是运营，更多的是改变思维，我觉得从我这个角度我谈这么几句。

　　李晓东：刚才主持人问到资产证券化的问题，我是这么看。不管race也好，还是什么也好，税收上给予一定的优惠的话，在国内的环境里不一定能够做得到，但是在国际上最起码的是做到税收中心原则。不因为采取了race这么一种形式，而增加投资者投资房地产的税收负担，实际上可能你想的优惠就是能够做到这一点就行了，在信托这个环节不产生额外的税负，最后分配，就像合伙一样，投资人自己去。第二个回报率的问题，你刚才讲的8%回报率很难做到我讲的是真正做race也不需要做到8%回报率给投资者，国际市场上投资race的投资者要求十年期的上浮100到200个基点，1到2个百分点，考虑到中国发展中的市场，物业增值可能性更大的情况下，甚至可能回报率要求更低，但是你必须要解决一个问题，能够公务。通过公务把份数问题解决了，把投资门槛降下来，因为我们市场上其实最缺房地产投资产品的不是这些现在所谓的高净值资产，高净值资产有信托，和私募去找他们了，他们要求回报率是8%以上，大量投资者还有很多人排队买国债，在银行门口，如果能够解决这个问题，你讲的回报的问题我觉得不是一个最大的障碍。第二个你要有了公募，接下来让它流通，否则一个商业地产的项目，如果说一个race也好，一个基金也好，告诉你今天把钱给你，2年以后把钱还回来。或者说今年买的物业，3年以后就要卖掉它，这样就有违了race的本意了，race是买到一个物业之后长期持有，收取它的租赁金给投资者回报，它最少是20年。这部分海山讲的更细，他就是新加坡race公司的，10年前去他那儿取经学习，这样问题如果通过公务可以把race期限做的很长，投资者需要钱的时候不是找你去赎回，在市场上卖掉。

　　杨海山：我很同意李总的看法，race是可以流通的，我们其他它有8%到9%的分红利率，也就是十年的公债，你可以随时退出，也可以卖给其他投资人，这个社保在房地产组合里面，我配10%，我可以买实体资产也可以买race，这个都算房地产配置里面这个配置，这个期望值不是race的话不会到那么高的回报率。第三个税制，分三个交易环节的税。新加坡如果这个资产投资到race的话，中国是这样的，中国土地政增值问题非常大，所以你目的是做race的话，把交易税给你减免了。资产价格会反映到race的股价里面去，这样的话鼓励多分股分给投资人。另外一个商业地产，电商这个事对我的触动也很大，所以应对这个事，一方面增加商业里面体验的部分，你就是带小孩子带那边玩，就是聚会在里面，甚至和电商相结合。前一段时间我听说，有孩子在做电子游戏，打到某一关的时候，一定要去实体东西去买一个东西，就是线上和线下结合起来，这样的话把线上和线下两个都能做在一起，这个也是共赢双生的想法。

　　张深远：我刚才听了各位嘉宾的想法，我对这个问题考虑也不是很全面，也是刚刚思考的。我个人觉得随着我们一些重资产资产化了以后，我非常赞成从税制上来讲，我说支持的话还是在税制上，能够让老百姓能够直接感受到的，至少可以呼吁税有一些减免的政策，可以增大产品想象的空间，这样的话让市场更活跃。

　　主持人：谢谢。黄永华。

　　黄永华：前面几个专家从金融角度谈的比较多，我从房地产应用角度来说，政府这一块最重要的，如果对race这样长期持有的产品，如果鼓励的话，不光是从直接的金融杠杆的角度谈，因为谈race就谈商业地产，中国现在对商业地产的发展，中国实际从中央政府到地方政府这一块关注了它蓬勃的发展，但是对它规划性的关注是不够的，很多国家对大型的商业规划，实际上都是由政府主导的，而且非常严肃和严格的，很多国家还有大电厂，我们国家现在没有的，为什么现在商业地产出现了局部的一些风险呢？就是因为我们有一些城市，有一些不太发达的城市，是人均商业地产拥有量和开发量已经超过了上海和北京，这些风险就存在，这比税还要远远来得重要，保证这个项目的成功。我认为首先政府在商业地产的规划上，要能够起到宏观调控这样一个把握，这样政府监管的职能。这样才能保证这样一个商业地产能够有初始成功的把握，否则的话，一个地方如果是一个小规模可能是成功的，但是进了两个是比较有危险的，进三个的时候没有一个议价，因为总量大大过剩。

　　第二个讲到我们地产的30天回报问题，如果在健康的市场上，30天回报不能仅仅看现金问题，所有商业地产结合城市规划，在我们自身来讲很多地方商业地产资产评估增值，远远大于现金分红。为什么？因为它有想象的空间是什么？在于它的未来这样一种政治，恰恰商业地产运营特点也说明了这一点，商业地产前面几年，写字楼除外，酒店是比较平稳的，对于一个购物中心来讲，很多在前面，1到3年根本没有分红，就是直接的。就是从现金角度来讲，一旦过了临界点，他三五年养护成功以后，以后是呈很快的增长，我们看看一个铺子买的时候是一两万块钱，10年以后是几十万块钱，正因为有这样想象空间，商业地产被很多人看好。总体总量在市场上绝对不能过剩，过剩以后没有议价。

　　第三块关于政府税制改革，对于这样一个产品是不是应该给予扶持？我觉得是必须的。目前我们国家税种很多，实际上在交易和持有的环节税制太重的话，你就剥夺了很多老百姓，尤其普通性，参与城市化进程这样果实的基础。

　　主持人：我做一个简单的总结。回报分两个部分，可能按非现金，在所有权益里面还要计算一部分，不仅仅现金的部分，我希望8%不要误导大家。就今天的讨论来说，我非常赞同的是黄总说的这句话，房地产资产的证券化能够让普通老百姓不仅仅是依靠炒房来获得整个城市和整个行业增值来来得财富回报，这是用更多方式和更多人来参与的游戏，这样也有利于优质房地产商开发出更多优质的商业地产项目，正向引导人民生活，使大家生活更幸福。第三通过直接融资有利于降低整个房地产商和金融系统的启动性风险的关联性。

　　作为结束语来说的话，我相信我们讨论的问题才刚刚开始，在未来，我相信在座的各位一定能够用自己的聪明才智，在房地产金融领域做未来属于我们的十年。谢谢大家！

　　财富对话(二)：旅游度假地产：房企的全国图谋与最后的暴力孤岛？

　　嘉宾主持：务名扬

　　主持人：就我自己的感觉，咱们除了像家庭的比们会议，怎么觉得像大家在一块吃火锅的感觉，而且跟我们今天要探讨旅游地产话题很贴切，现在旅游地产非常热。在我们这一次话题正式开始之前，我想先做一个小小试调，各位嘉宾自己举一下手，这次主题是说房企的全国图谋与最后乐观暴力孤岛？我想问一下认为旅游地产是最后孤岛的嘉宾举一下手？高潮老师掀起了第一轮的高潮。高潮老师一会儿关于为什么您认为它是最后的孤岛，一会儿让您做一个解读。因为我们朱总公司有更紧急的工作，所以一会儿咱们朱总先谈一谈。第一个问就先问您吧，咱们看到了，目前房地产行业百强企业中有三分之二都已经介入了旅游地产的领域，第二个在三亚有很多家地房地产公司接触，而且数值达到了数百亿。咱们中信在旅游地产方面发展板块是什么样的情况？

　　朱华越：谢谢主持人，首先一命题是不是暴力孤岛？可能是不是度假地产是不是暴力？因为我觉得它是比较实实在在的旅游地产，因为的确我们这件事的认识，我们也做了几年的研究，其实地好多是拿了，但是是不是真的是旅游地产？对于很多开发商来说是摸着石头过河，对于我们中信地产是这样的。有两个原因在研究过程中有两大发现，尤其像国外要成立度假地产，当年度假地产是有限来自于欧洲，欧洲也是金融危机以后有大量房子空置，在美国有限把产权销售，然后分时使用，使得高的总价，变成了可以降低，使得使用率在提高，所以把地产变成了度假地产，很重要的是分时使用。张总比我更有发展权，这是我们研究的真正度假地产，在这些领域我们做了很多研究，中国土地虽然很多拿了住宅用地，有的是商业用地，像海南岛是旅游用地，实际上是产权形式各个国家都不支持，第一个政策环境还不太成熟，第二的话，是一个产业地产，就是产业配套资源部成熟，人家去度假，肯定是吃喝玩乐行这么几大方面需求，但是我们相配套产业，是不是能够真正意义上配套上？从你坐飞机，到厦门随便坐车到那儿都行，然后是住，我的房子买了以后放在那儿，谁去管？三是吃，海南岛这么热的地方，咱们春节还是天价鱼还是什么的，人多的时候吃都解决不了，玩就更不用说了，为了潜水在海南得排三个小时队，度假地产作为产业地产它的很多条件并不成熟，中国有很多的行业都由开发商自己摸索判断，政府都是后置才配套上许多东西，很多东西都是开发商自己做，自己把国外的经验拿来自己摸索，这个带来的问题是没有什么利润。我觉得它不是暴力。

　　第二个问题，对于我们来说我们还是很看好它，也是基于人均收入快速提高，尤其是一些发达城市人均收入已经超过五千美金，按照我们的数据看到人均五千以上对于旅游地产的消费进入围观时期，包括人均上万的城市，高端人群度假需求占了很高的高峰，第二个的确大家都知道，房地产大家都喜欢看资源好的地方，非常好的资源一定后期是非常稀缺和占有的，很多人会涌入海南岛，全中国只有一个海南岛。针对全国性的市场是一个市场，现在还有五加二的度假市场，还有区域性的度假市场，从度假市场也分几个类，区域性度假中心，五加二的城市郊区的度假，还有全国性的度假，从这个角度来说，的确为我们本地基本居住市场满足以后呢，很多有富裕人群，有这方面的需求，由需求产生了度假需求。从这个角度来说又带来一个机会，一年海南岛的销售有600万，包括三亚的房价是一线行业了，也是全国有钱人最集中的地方了，从这个方面来说，需求大量存在，需求怎么更好得以满足？这是开发商在里面推动的事，实际上我们承担了非常多的责任，其实我们也特别呼吁地方政府，能跟我们共同去承担这样一个责任而不仅仅是地卖给我们，其实更需要从政策上，度假地产的产权等等各种形式上，包括独特的销售方式上，还有配套资源上，其实都需要政府和开发商一起来分担，而不是说由开发商，我们可能有住宅卖的地，只要投上就得配套，其实有真正利润呢？这些酒店从投资建设到运营，这几年全部是资本。从这个角度来说，对开发商的前期投资更多，需要专业团队更强，需要消费者给它更大的容忍度，需要它有一个逐步成熟的预期。

　　主持人：谢谢朱总，是非常有责任感的人，本来我给她机会说一下中信地产。

　　朱华越：中信地产从战略上是三大类，住宅和度假地产和商业地产。度假地产同整个海滩的海岸线，整个布局东海岸线是几个城市，从07年到08年以后这五年都在做探索。我们也有大量布局了区域特点，比如说成都的都江堰，冬天去海南，夏天去成都，这是避暑胜地。还有非常有特色的江西的西海，是糊静资源，再加上黄山是介于九华山和黄山之间，重大的佛教圣地，有很强的文化。我们是打造有特色的文化遗产，根据它所在的区域，除了面对海南的度假板块，另外还有领域性的度假板块，面对整个西部的都江堰，面对长三角和浙江那一带附近的，我们都想探索出不同的项目。中信有一个中信会员的服务平台，全国客户会打造成一个总体，这个系统以后会使得我的业主在这些地方有房，可以在全国进行度假，这一块我们在学习，在前期开发之中，到时候还向张总学习。

　　主持人：朱总刚才说了做旅游地产先期投资特别高，想问一下张宝全总，做旅游地产利润到底高不高？如果不高的话为什么做住宅不做旅游地产呢？

　　张宝全：有一个概念要搞清楚，旅游产业和旅游地产是不一样的东西，旅游地产是销售，以居住功能为主的。我个人觉得中国地产商，包括中国政府，在中国前15年房地产开发的过程中，由于中国特殊市场的需要，使政府和地产上在城市规划，包括整个建设改造过程中大面积的，像一百万，二百万，300万这样区的营造，给很多方面造成误导，误导什么呢？从一百万到五百万，他们说是在造城，但是我认为是在造区？以居住型为主体的话哪怕再大都叫区。像旅游度假的地方哪怕再小不是居住区，如果是一个度假一个城市，再小都是一个城市，再一个城市享受什么样的标准，和这个地方经济、政治、文化和消费是紧密结合在一起的，而居住区是很明显的，是地域性的。我觉得错误把中国住宅区表象的看法套用了度假区去，以居住型为主体来做的话这是中国地产商最后的图谋，不仅不是暴力，而是是一个图谋。为什么这么讲呢？红树林酒店既实用也不是用，去年国家旅游局对所有酒店都有12项指标，什么平均毛利啊，亚龙湾红树林是第四名。国外其他的品牌酒店都在我们后面，红树林是本土品牌，在中国品牌排队的话是排在前面的。第二个要讲的，大家更关注，像三亚湾红树林开业以后，10月、11月、12月是什么概念呢？我们简单讲一下，公司进行这个总结会和明年的会这些报告就出来了，我们中国酒店正常情况下第一年亏损，第二年持平，第三年盈利。三亚湾第一期的开业，它的经营数据是什么呢？第一个亏损，第二月持平，第三个月盈利。这个区别是什么？经营型的和居住型的思维是不一样的，所以说在度假旅游区，你是做经营型的产品，哪怕包括三亚湾的前期国外使用的产权，把这个产权是销售的方式其实变成以产权来替代股权这样一种经营的置换，和传统房地产销售是完全没有关的，债务权法里面你拥有所有权，你拥有收益权，但是没有经营权的，经营权一定按照红树林标准和品牌来维持的。如果产权转移的情况下，所以有一整套非常缜密的操作方式来保证，尽管通过产权的方式来运营，实际上是完全新的商业经营的模式。我想度假旅游区域如果不这么做，不仅不能获得很好的效应，暴力谈不上，但是会带来很大的风险。目前也出现以度假旅游地产销售热这种情况在出现，我个人认为是初期，再往下走有几十年呢，我们前面做的这段是很短的，今天很多人提出这样的疑问，实际上已经涉及到我们对市场的反噬，就是一个成熟市场的标志，就是自我认知，自我平衡，自我调节的能力，如果路不对我可以转，从这个角度讲，我认为进入小康社会的过程中，进入文化需求消费的主体，度假旅游已经成为脱离现实和需求拉动很重要新的增长的部分。他是一个产业需求，并不是一个居住的需求，如果以房地产的经验和居住的手段和方法去对待合作的话，我觉得不太可能持久，甚至是对资源的浪费。

　　主持人：谢谢张总，张总和朱总都说，认为旅游度假地产不仅不是暴力的孤岛，而且还缺少政策的扶持，而且其中有很大的风险，刚才我调查里面只有高潮老师举手说他认为是一个暴力的孤岛，我们显现听听他的意见。

　　高潮：非常感谢会议主办方，房地产领域我也是这一两年接触有关的论坛，我的专业领域是在金融论坛。严格来说小型农村建设我搞了一辈子，刚才专家发言的时候，城镇化问题应该给我们发言一个机会。我谈一下不同的看法，我们城镇化发展，十八大提出建设城镇化，30年城镇化建设，现在根据世界各国城镇化发展的阶段，我们今天到了一个新阶段，这个阶段就是到了乡村改革的阶段，韩国日本在六七十年代，台湾在八九十年代，今天轮到我们了。我为什么举手了呢？这个概念叫做旅游度假地产，这里面隐含可以偷换概念在这里面，旅游度假地产和乡村旅游文化地产不是一码事情，这个旅游度假地产，我同意刚才两位老总的说法，这进不是谋图而且是陷井，我们当前的国民收入，随着富士康撤离中国，开始了中国产业共同化，现在城镇化是一个什么东西呢？是人的城镇化，第一是产业聚集，第二是人口聚集，如果这两个方面都匮乏的话，城镇化我是不看好的，虽然我是城镇化专家委员会副主任，我在职期间我跟各个组是唱反调的，各大论坛不太愿意让我来发言，但是事实上，从十五到现在有关城镇化，我所带的课题组是预测最准的。我们城镇化匮乏的话，下一步国民收入有可能遭受中等收入陷井，是不是说你那个了讲克强同志提城镇化，我们城镇化发展是不是没有机遇呢？不是。十八大报告提出美丽中国，生态文明。任何一个国家，我们古往今来一万年，建国一个甲子一般要达到全盛，我们GDP总值达到全球45%，去年达到全球10.5%，勉强算是崛起了，新兴城镇化划在什么地方？作为十八大以后新兴城镇化的分水岭，所以新兴城镇化不允许再出现我们过去，前30天城镇化道路当中所带来一系列问题。我们前30年城镇化干了一些什么事情？资源、能源、环境的全面问题，现在外面人讲中国没有建筑，我们前30年，诸位房地产老总们，外国人说中国没有建筑是说的有道理的，因为建筑是集中一个国家和民族30年的材料投入和环境污染，特别是是房地产带来的。我问各位房地产老总一句话，农村像非洲，城市是一个文化的载体和民族的载体是美学的载体是教育国民的第一步手段，你把我中国给改哪儿去了？前30年内盛这种东西是不允许出现的。因为我是搞城市规划的，我给大家透露一个消息，现在270多个地级市，1689个县城都在编制新区发展规划。一个国家和民族材料和环境是经不起折腾的，房产的论坛主要研究居民的消费行为，谁要想穷谁就折腾房屋，我们的国民收入不好跟我们下一步房地产的走向是密切相关的。截止到去年51.3%我们城镇化率，我们现在达到了一个关口，面临着十二个大的问题，就是国际化、市场化、全球化全面的挑战，总量人口，老龄人口、劳动人口的全面挑战，资源能源环境的三大危机，消费结构、产业、投资结构的三大转型，所以新型城镇化在这个节点上不能化解十二个方面问题，这个城镇化是空的，所有专家战略都有可能落空，这个地方有一些抗辩的手腕，大家假装这个问题很宽容，这个事情不谈，但是不谈不等于这个问题不存在。另外现在还面临一个革命，这个革命就是新技术革命，未来地产发展，大中城市二三线城市的地产，我个人认为，我觉得现在拐点已经做成了，报利润时期，暴力时期已经过去了，为什么？中国年轻人刚性需求没有了。农村人为什么到你县城里面去买房子？因为乡村里没有小学了，农村姑娘你不给我在城里面买房我不嫁给你，所以前来天是空心区，现在到了空心带了。我搞了一辈子小城镇建设，搞了30年，从大学一毕业到北京一直在干这个活，所以说现在大家不要对小城镇报有很大的期望，前两年是空心区，现在出现了空心县。今天来到这个七星盘古，我是长期干农村工作的，来到这么高档的场所，内心有一种愧疚感，代表一种民族的腐败感。我觉得城镇化，我干这个干的20年，我觉得现在城镇化发展前景不乐观，第一70%城镇化率既没有必要，也没有可能，第二明年70%的城镇化率不可能，我们中国顶尖城市化率60%已经相当不错了，70%是没有可能的。现在1949年我们建国有一个前提，我们生态平衡是完整的，今天再来提大国，我们现在是生态不平衡了，既然我们城镇化发展到了乡村整个阶段，未来的上帝蕴含在哪个地方？蕴含于我们生态品质，重建我们农村文明。我们现在国家和城镇化发展，对在座的房地产商提出最大的历史使命，在你们身上肩负着中国文明和生态的重任，大点来自于这个地方，这个是我们在座的诸位。我们应该肩负起国家重建这么一个责任，对于房地产商的要求，现在要求你们必须有社会责任感的，必须是有高文化素质的，必须了解中华文明的，必须要为中国崛起要有高端的责任的，这样的房地产商我们才欢迎，不然的话就屏蔽你们。

　　主持人：高老师所的说这些话，对我们旅游地产是泼了冷水，不光有风险还有陷井，下面说一下阳光一点的话题。范小冲您认为旅游地产中存在哪些机遇？

　　范小冲：机遇就是现在的需求，现在等于收入水平提升了，等于说假期也多了，再加上中产阶级的崛起，刚才高老师也说了，城里面环境污染，工作也紧张，需要找一个能够放松身心这样的场所来充电，回归到城市的洪流中来，包括今天的交通也很方便，这些创造巨大的需求，旅游地产刚才咱们说的是需求，这个是最大的机遇，也是一个红利，因为现在最大的危机实际上是过去都是产能过剩没有需求，这个是一个实实在在的需求。

　　刚才也说张总应该在走的最前面，刚才也提到了，现在有很多概念是混淆，旅游跟度假是完全两回事，旅游是到此一游，以名胜古迹啊，以山流河川这些优美的环境，到哪儿到此一游，实际上是这样的。这个是一个动的状况，而休闲实际上放松的阶段，是一个到那儿静下来，并不是参观和学习，而是能够找到回归和放松。

　　刚才说度假和地产、旅游，包括这个旅游地产也还是一回事，你没有研究透了真正度假的需求，你光是大房子和别墅，从城里开着车，紧紧张张你到那个地方还是这样的生活，我想的话也没有本质的意义，没有研究好人的行为，包括休闲度假真正的需求，光盖一个房子，把房子卖掉，我想这个一定卖个量。刚才说如果走向持久、运营这个是一条非常艰难的路，因为有很多旅游环境很好的地方实际上是基础设施很大的地方，这样的话成本也是非常高的。刚才高老师说的我觉得还是很有启发的，现在乡镇已经空了，但是实际上有很多的乡镇它的环境、人文，这些地方还是非常有味道的。这些地方并不是说度假地产，或者叫旅游地产一定要这个旅游区，这个完全是两回事，他的追求有个名人字碑，或者是怎么样，不一定。比如说乡村生活，在乡村种稻子，在乡村能够回归一些手工艺，体验一下当年的文化，这也是很好的度假，乡村很好的利用，有可能对这些，刚才说的美丽乡村反而注入新的活力，或者有文化或者有能力的人，然后到了乡村，带来这样一些投入，带来基础设施的改善，也使留守的3861部队，留守的夕阳红，使这些人能够把他们的服务、劳动变成一种资源，变成一种特色，所以我想今天的旅游地产，刚才说的不是暴力，但是它应该来说也不是过去的住宅开发，是一个针对今天和未来巨大的需求，一个未开发的，应该是一个蓝海，这是一个机会，应该很好的研究，不能以过去住宅开发这种思维方式，或者过去的圈地，现在实际上很多旅游地产大家还处于圈地模式，圈资源模式，以这样来看待它，这么做把行业就毁了，真正研究需求，按照这个行业，有可能会成为，振兴我们的乡村，振兴一个拉动内需的很好的增长点。

　　主持人：感谢范总，给大家指出了旅游地产阳光之路，谁能真正掌握需求把它研究透了谁就能强占先机。下面请问旅居地产问一下蔡总应该怎么解读它？

　　蔡雪梅：谢谢主持人，刚刚听了几位嘉宾非常棒的发言启发非常大，我想接着刚才范总提到了，大家都提到旅游地产不是暴力的行业，在座的几位开发商是深有感触的，旅游地产不是新兴的一块，有15年到20年。为什么经历15年的行业周期，这个领域做到今天仍然是不温不火，仍然没有一个成型和成功模式走出来。商业地产我们都可以找到领军式的，或者是成功企业和模式，为什么旅游地产做了15年之久没有成功的模式，范总说还是一片蓝海我很赞同。为什么？第一个是我们一直思考的问题，第二个既然旅游地产不赚钱，如果从刚性指标来看的话，无论从利润率，从它的投资周期，从它的融资难度，从投资市场需求，我说的从购买客群，终端客户角度，不足以支持旅游地产，这就是为什么15年之久旅游地产没有成长起来根本原因。在100家开发商里面，有一半以上全部涉足到旅游地产，既然认为它发展15年也不成型，也不成功，也不赚钱，为什么这么多开发商集体要进入呢？这本身是一个很有意思的问题。我首先非常同意范总的观点，我们旅游地产是什么？我们客户买旅游地产项目的时候，我跟团队讲，不要跟客户讲，我投资你这个房子能不能赚钱，我的投资回报率是多少？如果客户是冲着买旅游地产，为了投资和赚钱的话，我告诉他不要买，不会帮你赚钱，如果你单纯用钱生钱投资旅游地产，它不会赚。旅游地产最大特点是大体量开发，这种周期强，资金压力注定不会短期内回钱，如果想投钱的话，还不如到城市中心去投资。旅游地产到底投资是什么？如果从感性角度思考，我们认为最根本旅游地产是对人的生命质量和对他的整个生活品质的投资，人生没有任何一种投资的价值会高于自己对于生命质量和生命投资，我跟所有客户讲，如果你爱护你的生命，爱护你的家人，爱护你生活，那就投资旅游地产。因为生命之旅只有一次，如果想让它无比丰富的，所有人终极的结果就是在有限的生命里获得无限的快乐。

　　张宝全：这是一个伪命题，你投资几百万，这个钱可以让你选择你住什么就住什么。第二个度假和休闲包括生命，我们从物质消费向精神消费，精神消费本身是什么？最高境界是什么？是脱离现实。我在给老板打工，一年360天把我当孙子，最后5天把所有钱拿过来当老子，我想干什么就干什么，5天以后回来继续当孙子，我们今天所盛行的像度假、电影、艺术、探险本身就是脱离现实，度假是让你和一个平常你生活、工作完全不同的环境，让你不知道在唐朝，在宋朝发生一个穿越，探险更是这样的，通过一个严酷的环境，让你不知道你是谁。像艺术是更高层面的精神脱离，我觉得在度假旅游区，像这样本身违背了度假的规律。当初丽江那么红火，所以说人们更是对度假充满一种期待，这种期待是发泄，甚至是艳遇，但是你记住，你从居住那儿开始就变成了现实。这一点是需要大家来认识的，无论对这个产业和消费者，据我看来，大部分买度假住宅是从投资出发，因为居住需求很低，比如说今天1万，明天1万2，从城市投入到度假投入，最后的终结是度假地产。

　　蔡雪梅：正因为你提的是度假地产，我今天谈的是旅居地产。我觉得这个话要讲清楚和明白，我非常同意高老师讲到的人口红利在消失，刚性需求会越来越小，什么需求为越来越多呢？这种更加丰富生命体验的需求是越来越强的。包括有人不断去攀登高峰是去体验生命体验，所有钱不需要天天一样的房子，但是不同生命体验一定会越来越多，因为随着整个社会经济，人类文明进步，一定会成为一个根本需求，这就是奢侈品，在欧洲一线国家到发达国家，到一百年以后才能到中国来呢？为什么呢？因为之前没有这种经济实力和需求，人对自己的生命体制到达这个程度的时候就会实现，旅游地产是基于人对于未来生命品质越来越高的需求，所以愿意把钱投资于越来越高的生命体验，我不认为做一年为了孙子，就是为了这一天当一下老子，今天中国人远远不是这样的层面，大量中国真正体会什么是生命？不是我要365天，364天我过的很不舒服，就为了那一天过，我认为这种时代已经过时了，没有人为了仅仅1天我要忍364天，越来越中国深有能力，有这种资本和智慧去寻找到自己更适合的生活方式，而旅居地产恰恰为此孕育而生。这个模式在今年达到100亿的销售额，在全中国不可能单纯旅游地产可以单纯做100个亿，我们在用这种模式在东南西北中项目中进行尝试，获得了根本性的成功。大连的海湾有大量的客群，不是为了住一天，为了下半辈子每一天都住在这里从东北迁徙在这里。

　　张宝全：这就不叫旅游地产了。

　　蔡雪梅：我说的是旅居地产。

　　高潮：美丽中国，美丽在哪个地方？不是一个新鲜的概念，中国自古以来就是美丽的，别墅的最高梦想是什么？终南山的别墅，那才叫别墅，严格说西方所有的别墅以我中国价值观来说叫凶宅。到中国农民生活必走的社会，我的古村，古宅从来不遭暗杀。

　　主持人：感谢刚才几位老总这么直面的交锋。下面请咱们胡总，您聊点比较清淡一点的话题，您现在对旅游地产是怎么看的？而且预判一下明年市场大概会呈现什么样的发展态势？

　　胡必深：我觉得本来做旅游地产这个事情应该是比较浪漫的，轻松一点。我是觉得刚才的交流我在想为什么会有这样的争执，是因为这个问题太大了，一说这个旅游地产，旅游休闲这种地产和真正的开发地产，前面讲旅游休闲，刚才蔡总讲的旅居，我觉得这个范围心理可能跟大家每个人心目中的旅游地产的想法和范畴可能是不一样，可能大家每一个做法有一定的道理。从我的感受，我第一个接触这方面，咱们暂且称叫旅游地产，咱们开发商比较多，中信、中粮、中交啊，不少的地产公司交流，我们作为一个顾问公司和一个营销公司，客群也非常多，从我们的感受来说，为什么旅游地产这两年大家会说的比较热，我会觉得根据中国一个GDP和人的生活方式和他追求发生变化而导致的，如果我连自己的房子还没有的时候，我怎么会考虑在度假的地方买一套房，这个是这几年自然而然的一种环境，各方面变化，物质、精神层面宾馆带来一种需求。

　　第二也是因为我觉得，地产这几点一些大部分城市来说，作为住宅地产来讲区域一定饱和度，从商业地产来讲，未来发展和挑战还再一个征讨中，旅游地产变成反而是一支花，其实比前两者做起来更有难度和挑战。我做过这么多公司，张总做旅游地产是鼻祖了，做到经营是不一样了。因为我们这些项目大概卖过超过将近20旅游地产项目的感触就是说，开发商需要比之前的传统住宅开发也罢，住宅综合体开发也罢更多要有自己的责任心，你比其他一要更有责任，第二要更执着，第二否则就做到一半就不做了，另外一个要精益求精感觉，旅游度假地产最后探讨还是要卖的，并不是住几天的，这种情况下不是刚需。第一个不是大家购买一套房，第二个也不是在很多任何城市可以居住的什么房啊，这个金融区，那个金融区，第三个也不是豪宅，很多真正有钱人是冲着面子买的，在很多方面是满足人的愿望，第一个需要自然环境空气，包括气侯的温度。不是说我们讲这个地方有什么景观就能做，做旅游地产有一个概念你不做两南你就死，一个是海南，一个是云南。这个观念我不接受，但是做旅游地产没有一定自然环境的基础你做不到，做过一个调查，你最想到达的旅游城市第一个就是三亚，第二个就是云南，至少可以代表旅游未来地产发展城市方向和趋势。我总体感觉就是说，想做这一条，没有耐心，没有认认真真把后续事情做好的话，也许现在卖起来容易，但是后续发展就不一定了。张总第一个做了一个酒店，第二个做了一个房子，把它卖了以后，把经营管理权留下来，我觉得我们可能有一些其他开发商也在做这个事，我前面卖了，后面留下来慢慢去维护，如果后面的事做到了，旅游地产才有生命力

　　主持人：感谢几位给我们分享了这么精彩的内容。希望有机会大家坐在一起，能够更深入探讨旅游地产，我们一起来关注旅游地产的发展。