对明年楼价走势的几点猜想

  有不少多年来被认可的股市规律在A股市场正慢慢被打破。譬如,低量见低价,可低量之后,上证综指还是顽强跌破了2000点,并且可以把低量一直保持下去。房地产市场也存在某些规律,譬如,3、4月的“小阳春”, “金九银十”等等。很不幸,在2011年,这些规律也被证伪了。以保利月度销售数据为例,今年1、2月(传统春节期间),销售面积下滑了29.84%,随后3月销售同比增长了55.08%。6月销售为年内极大值130.39万平方米,同比增长33.61%,之后的月度销售基本徘徊在70至80万平方米之间,期待中的“金九银十”并未出现。倒是11月销售同比增速出现年内极大值72.92%,房地产市场似乎还在升温。

  9月以后,深圳市场房租普遍上涨,大致涨幅在10%至20%之间。较两年前相比,同一区域房租已从每平方米50元上涨至目前的70元,涨幅接近40%。如果把房租上涨归置于楼价上涨的大背景,不难理解其传导效应。要是把2008年深圳房价下跌30%,随后又反弹50%至80%的经历,仅仅视作房地产调控政策转向所致,那么就很可能会认为房价长期上涨趋势并未改变。只要政策有丝毫松动,房价还会报复性上涨。只是这样的判断站不住脚。

  站在目前的时间窗口,从后视镜的角度看,笔者认为国内楼价正在加速赶顶。这一轮楼价上涨周期,叠加了货币扩张周期的因素,也反映了短期供需矛盾。前者是影响房价的长期因素,后者则在中短期(或说小周期)内影响房价走势。很明显,货币政策在2011年就已转向,这可以从M2增速的变化看出端倪。2010年底,M2同比增速为19.72%,2011年底已降至13.6%。但货币政策的方向性变化,短期内并不影响楼价走势,只会一点点挤出投机性需求,让房地产市场逐步回归到刚性(也说真实)需求。

  再看影响房价的短期因素——供求。之前关于丈母娘推高房价的讨论,看似荒谬,其实也道出了楼市的刚性需求之所在。从供求的长期因素看,人口出生率的下降,会降低今后的刚性需求,其实在近年来参加高考人数的变化轨迹中这一点已得到了验证。从短期因素看,则决定于下一步城市化的进程,尤其是一线城市的楼价。说实话,对于2011年之后的房地产市场的严厉调控,普通老百姓还是抱有极高的期望。但在三五个月之内,未见到房价有显著下跌,在情绪上就开始失望了。再加上房租的传导效应,一部分刚需积累并释放。再者,房地产市场的投资属性,也接纳了部分资本市场流出的资金,二者叠加的结果,反映出来就是成交量的持续高位运行,以至于掩盖了原本清晰的“小阳春”和“金九银十”。

  如果考虑到楼价快涨慢跌的属性,从短期触发因素看,一线城市的房价可能正面临拐点。其一是随着可能的官员的财产公示制度的逼近,二手房挂牌量激增。其二是房产税即将全面铺开,在一定程度上,也会把部分投机性需求抑制住。从稍微长远的眼光看,保障房的优势会逐渐体现出来,一旦城镇化成为未来五年或者十年的国家战略,那么一线城市的楼价更会随着产业转移升级,慢慢步入价值回归之路。

  鉴于上述分析,笔者有几个猜想:第一,一线城市房价拐点就在眼前。第二,三四线城市楼价或许还有一个恢复性上涨的过程。第三,二线城市房价很可能涨跌互现,关键看有无产业支撑和人口集聚。

  (陈波翀 作者系资深市场研究人士)

 

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