CRIC研究：多方因素决定明年房地产政策面将保持平稳
(评论员/潘绍之)2012年12月14日，新华社发文：“12月初召开的中央政治局会议要求：加强房地产市场调控和住房保障工作，无疑传递出清晰信号：未来调控决心不变，力度不减。”
时至年末，十八大落幕刚好过去整整一个月，新的一年伴随着新一届领导班子的上任同期而来，站在这个新旧交替的时间点上，外界再次对未来房地产政策面或许将出现的新变化产生担忧，对于上述新华社的发文，一些人甚至已经把它理解为政策进一步加压的前奏。对此我们的观点是：喊话调控早已有之，而事实上今年以来每一次喊话后并没有实质性的政策跟进，因此对本次新华社的喊话同样无需过度解读。至于明年房地产政策面究竟会往哪一个方向走，我们认为应该从政治、市场和社会等多方面解读，而非将判断仅仅建立在领导人的讲话或者官方媒体的新闻稿上。我们的结论是：明年的房地产政策面既不会进一步宽松，同时又不会在现有基础上再度收紧。
之所以判断未来不会收紧主要基于以下两方面的原因：其一，本轮房地产调控已经出现成效。自2003年房地产调控元年以来，几乎所有的媒体都把房价作为判断调控是否有效的唯一指标。我们对这样一种单一的界定并不认同，地方政府经营城市必然带来土地价格的上升，由此带来的房价上涨是城市化进程中的必然规律，如果仅仅因此就判定调控失效，未免有失偏颇。而事实上，根据我们昨天电话会议了解的情况来看，几个处在调控风口浪尖的重点城市在经历了本轮近三年的调控洗礼后，当地房地产市场的需求结构已经非常健康——根据深圳机构的反映，今年以来深圳商品住宅成交中，90平一下的占比为75%，90-144平的占比为15%，也就是说中小户型占到今年深圳商品住宅市场的9成之多。其二，从以往的经验来看，每一届信任领导班子上任的头一年往往伴随着社会投资的大幅放量。在这样的大背景下，房地产市场不太可能在这个时间节点成为政策进一步打压的对象。
但是另一方面，我们认为房地产调控，尤其是限购政策，不会在明年出现明显的放松。原因在于：其一，我国的政治决策和权力交接模式决定了政策的连续性。反映到房地产调控方面，限购令和保障房的建设已经在权力核心得到公认，而非由一人或几人单方面推动的结果；其二，未来的执政者恰恰是是过去调控政策的执行者。事实上，十二五规划中3600万套保障房建设任务的牵头人，正是即将上任的新一任总理李克强。其三，近十年的房地产调控已经拥有了非常广泛的群众基础。之所以提出“群众基础”，并不是为了证明房地产调控的理所应当，而是说，在新一届政府刚刚上台的第一年，不太可能在这样一件拥有广泛群众基础上的事情上做出有违民意的举动。
