冬天里冰与火

　　在经历了长久的低潮后，地产商重新甩出了他们的筹码，也许是因为市场的反应让他们嗅到了不一样的气息。

　　与拿地热潮对应的则是一线城市地产市场呈现的“冬天里的一把火”。根据中原地产市场研究部提供的数据，2010年北京新房住宅的成交量是11.1万套，2011年是9.06万套，今年前11个月，总成交量已经达到10.86万套，与2010年的差距只有2400多套。而12月上旬，北京新房住宅成交套数已经超过3000套。

　　而通过对智识署汇总的各地统计局房地产数据的梳理，可以看出，主要二线城市如南京、青岛、重庆等2012年的商品房成交价格较2009年这一调控前的成交高峰点每平方米有了2000-4000元不等的涨幅。

　　一个颇具意味的现象是，当一、二线城市迅速回暖的同时，一些三、四线城市却陷入了泥潭。

　　同样是万科和保利，在北京收入颇丰，在一些三、四线城市却不尽如人意，如保利在营口的项目，陷入了停滞状态，而万科、恒 大在沈抚新城的项目更惨，“一个月只能卖十几套。”上述辽宁开发商表示。

　　这位开发商说，辽宁整个三线城市的新城都是这样一个情况，许多项目破产，被银行或债主收购，或陷入停工状态。外地来的全国性大开发商陷在其中很难受。“我在北京金茂府(楼盘资料 业主论坛) 买的房子，买的时候每平方米四五万，现在涨到五六万了。但是我所在的抚顺，市中心还行，稍微远点，有的商铺都已经跌到3000元/平方米了。全国的价格应该是基本见底了，再低也卖不掉了，但是本轮危机主要的泡沫不是在于价格，而是在于供应量，所以泡沫最严重的是三、四线城市，那里的供应量非常巨大，要几年才能慢慢消耗掉，但是需求量却在不断下降，人口不断流失，每年减少几千几万人。”这位开发商说。

　　正是因为三、四线城市地产市场出现的危局，很多在限购下从一线城市转往二、三线城市的开发商又回到了一线城市。与消化周期动辄高达五六年的三、四线城市相比，11月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入环比增长23%，创16个月新高。

　　恒 大和保利就是最明显的例证。在今年的半年报中，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)称，上半年该公司“土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市以及中心区域的储备严重不足”。余英更是直言，“大房企的主战场永远都在北上广这几个一线城市，最多加上天津、成都、武汉，其他就是占个市场份额。”

　　中国海外发展有限公司董事局主席孔庆平则在半年报中说：“在如此艰难的市场环境下，在中国大城市的核心区域开发高质量住宅项目是正确的。”2012年上半年，中海实现了18%的中期净利润增长。

　　王渝旋认为，总体而言，三线城市市场容量小，“我们也很慎重，主要还是在大一点的城市，即使是省会城市也只是选最核心的地段。”

　　阳光100集团常务副总经理范小冲说，一些开发商来到二、三、四线城市后，发现没有想象的那么容易，利润低，管理难度大。一线城市房价高，利润空间大，开发商即使犯了错误，还有挽回的余地；一些三、四线城市，本来售价就很低，稍有失误，可能就会把利润赔进去。举个例子，假设在北京一个项目的投资是50亿，二、三、四线城市的一个项目投资是5亿，如果做10个这样的项目，工作量比北京一个项目要大得多。一线城市的开发经验不能简单地搬到这些城市去。

　　下注的理由

　　无论如何，种种迹象表明，对于明年房地产市场乐观的预期和对一、二线城市的回归已经成为开发商的主旋律。“到年底M2(广义货币)发行突破100万亿大关，超发那么多货币，不买房不买地买什么？”房地产分析师程凌虚说。

　　在范小冲看来，总体而言一线城市复苏的程度快于二、三线城市，且一线城市存量不足，需求却是非常旺盛的，之前一年成交量比较低，除了限购等政策外，还有就是预期房价会下降而不敢出手，这种预期已经发生了改变，预期的变化导致了需求量的上涨。“一线城市在调控中是被打压得最厉害的，下降得最大，复苏得也最快，但是接下来慢慢地，这种快速的复苏也会过去，恢复一个常态；二、三线城市的调控本来就没有一线城市那么严厉，恢复得也没有那么快。”他说。

　　土地供应偏紧也让开发商对一线城市的上涨预期更加强烈。任志强表示，在一线城市，土地供应短缺的情况一直没能得到缓解。例如北京今年只完成供地计划的40%，而这已经是连续第三年北京没能完成供地任务。

　　他表示，今年以来，商品住宅今年新开工-11%，土地供应-17.8%，土地成交-10.3%，库存从700万套迅速下降到200万套，按照这一趋势，明年的供需状况可能会出现严重的短缺。

　　住建部研究中心副主任秦虹表示，“49个城市在限购，这个渠道一控制，再加上未来的价格也很难再现过去十年的高幅度增长，但民间资本仍然关注房地产，因为没有更好的投资渠道。”但她认为，明年房价即使有所上涨，回升的幅度也是有限的，因为货币政策只是有限放松，幅度并不是很大，调控对于投资和投机性需求的控制较严，现在库存也很大。

　　一位接近政府的权威人士告诉记者，对于调控，中央的态度是坚决的，尤其7月经济面临下行的压力下，很多人纷纷讨论要不要放松调控，但中央恰恰在这个时候推出了问责制。关于明年的调控基调，中央政治局会议已经明确，要加强房地产调控和保障房建设。在此前提下，房地产业也要保护刚需释放，整体应该是积极向好。