至11月末，龙湖今年销售额仅为358.6亿，相比万科千亿销售业绩相去甚远，但龙湖上半年手握现金超过175亿元，负债率仅为49%，这是当前内地表现最好的房企之一。

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　　也就是近几年，当行业增速趋缓，业界更多把眼光从规模扩张收回到产品和现金时，龙湖这个从山城重庆走出且尚未进入过中国地产排行榜T O P10的房企，成为业界传唱的学习对象。

　　“一家房企最理想的状态是有万科的资产周转率，又有龙湖的净利润率。”这一期许之下是两种不同的经营战略，冰炭不同炉，而龙湖却一直试图将冰炭同炉。时年48岁的女掌门人吴亚军，和她1995年创立的龙湖地产，他们的“少年老年”令同行刮目，让业界翘楚都感到“可怕”。

　　从只做豪宅到增持商业地产

　　龙湖的口碑此前仅仅来源于住宅，更准确地说是只源自高端住宅。

　　但龙湖绝对不仅满足于住宅，龙湖地产的内部资料显示，2003年龙湖地产首个商业地产项目重庆北城天街开业，这比2004年落成的华润万象城还早了一年，截至2011年上半年，龙湖商业地产持有物业增至8个。北京兰德咨询有限公司总经理宋延庆这样形容龙湖的商业运营能力：“龙湖商业的每个平方米都能拧出人民币。”龙湖方面披露的数据显示，2012年上半年物业投资租金总收入约为人民币1.7亿元。

　　12月3日，龙湖地产位于上海核心区的龙湖虹桥天街项目正式开土动工。吴亚军表示：龙湖的志向是在未来的10-15年，商业项目要做到收入超过100亿，利润占集团整体利润由目前的5%提升到30%。为此龙湖将在未来5-15年，把销售回款收入的10%以内用于投资建造商业地产。

　　“商业地产将成为龙湖下一步战略发展的支点。”吴亚军的这一亮剑，背后早有准备———在龙湖商业规划中，除已经营的9个项目之外，未来3年每年都有至少1个区域型购物中心开业，预计到2015年，将有10-15个购物中心在全国开业。

　　龙湖上市之后，全国化战略最重要的特征概括起来即是三个短语：产品聚焦、加大区域纵深和增持商业。龙湖给出的解释是，产品聚焦意味着未来5年，龙湖在已有的多业态多产品基础上，进一步标准化，形成产品和成本双重竞争力。目前龙湖地产旗下的产品业态为高周转产品、低总价产品、高溢价产品和商业地产。

　　2010年，龙湖地产斥资54亿拿下8000多亩土地，方向全部是指向旅游地产。龙湖集团执行董事首席营销官秦力洪表示，“山·海·湖”产品系布局，是在中国度假多元化、分中心的发展趋势下做出的。

　　低利融资保自身安全

　　2011年年报统计数据显示，龙湖地产的销售收入为382.7亿元，但当年龙湖仅仅拿下8宗土地，在调控政策的压力下，一向稳健的龙湖表现出了足够的谨慎，财务报表显示，拿地金额不超过90亿元。

　　时光流转，面对复苏的2012年房地产市场，龙湖地产年内拿地金额总计达181.60亿元，范围覆盖西安、沈阳、宁波等数十个二、三线城市。

　　不过这些地块，多是踩点拿的二线城市的地块，且八成以上的地都是底价成交，且拿地的溢价率不高于20%。

　　“市场好的时候，就抓住大好时机扩张。这样，我们的发展就会是稳健的，进可攻、退可守。”龙湖对南都记者书面回复中对龙湖的扩张进行这样的分析。

　　今年龙湖的销售速度也明显加快，龙湖集团关于未来战略的披露中认为未来房企的高周转能力决定其赚钱能力，所以龙湖理想的经营状态是实现货如轮转。

　　3月份龙湖地产在沈阳新增两块商业用地，8月25日项目已经入市开盘。虽然没有万科类似的5986规定，但是龙湖地产规定从拿地到开工必须6个月到9个月内完成，从拿地到销售必须控制在9到12个月内。

　　这一超出常规的操盘速度，就得益于龙湖“快速开发、高周转”的战略。而这一策略在去年年底的“抢收华东”已初见苗头，即快速集结推货、快速成交、快速去化。

　　这种打法有利于龙湖步步超前。与此同时，龙湖很清楚必须坚持现金为王，坚持开源节流、量入为出，更多地考虑将负债率控制在可控范围内的前提下去追求利润最大化。“在一个公司的发展过程中，安全是第一位的。”龙湖地产执行董事秦力洪曾数次表示。

　　10月12日，龙湖地产宣布，成功与汇丰银行、渣打银行、巴克莱、德意志银行及摩根士丹利订立购买协议，发行于2019年到期的利率为6.875%的优先票据，优先票据发行的所得款项约为4亿美元，获得超额认购逾40倍，认购量近132亿美元。令行业震动的是龙湖此次发行的优先票据票息，已与同期央行基准利率相近，与在港上市的内地房企每年12%-15%融资成本相比，其此次的融资成本更是只有市场行情的一半。

　　“相比于其他房企，龙湖的融资成本明显更低，这种低融资成本让龙湖保证了利润的最大化。”宋延庆预计2012年，龙湖地产的净利润在25%左右，超过万科一半。

　　龙湖启示录

　　1.规模排第几不重要，“每个平方米都能拧出人民币”才是真牛逼。

　　2 。现金为王、量入为出，得在负债率可控的前提下追求利润最大化。

　　3 。未来房企的高周转能力决定赚钱能力，尽量做到“货如轮转”。

　　4 。再怎么“豪宅专家”，商业地产才是下一步战略发展支点。