主题：2012年中国地产财富年会暨第三届中国地产财富势力榜颁奖盛典(趋势与再造：中国房地产市场财富新流向)

　　时间：2012年12月13日

　　地点：盘古大观七星酒店三层

　　主办单位：理财周报 伟盛创和(中国)传媒 中国地产财富年会组委会

　　协办单位：天下传媒机构 寻唐广告

　　权威学术支持：北京师范大学金融研究中心

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　　主持人：经济转型期的地产升级战略，今天晚上的嘉宾都是有话语权的，2012年各位过的怎么样？首先李总说一下。我看了一下最新发的公告，首轮地产的销售额同比上升33%，李总来跟大家分享一下远洋地产做的这么好为什么？

　　李明：这两年调整结构的关系，5年以前北京销售额占70-80%，2012年占30-20%。如果市场战略不调整的话会死的很难看，过去是七八个城市贡献销售额，现在是十五、六个城市。

　　主持人：接下来有请张总，张总大家知道是特别好的一位地产人，身份就特别多。张总跟大家分享一下，您这个2012过得怎么样？

　　张宝全：我去过三个城市，2012年整个产品的转型，从07年开始传统的IT产业，2012年通过第一座大亚湾地球村，这个模式从开业起经济时好时坏。大亚湾相当于传统的规模，第一个亏损，第二个月持平，第三个月盈利，这是2012年最大的收获。作为酒店我说了，在中国大部分是第一年亏损，第二年持平，第三年盈利，我们是按月来的。创新是对未来价值的发现，各个企业的创新也是针对未来，如果在这个过程中，做到这样的创新，对自己的产品是有很好的帮助。

　　李晓林：刚才有人问明年怎么样，今年大家知道这个情况，刚才李总和赵总说的我非常同意，今年大家过的没有太要死要活，大家都有一个想法，希望明年换届以后会好一点，明年挺重要的，明年的房地产形势不在开发商，不在刚需，不在市场，在政策，我们政策取向怎么走非常重要。这个话题说的是地产要升级战略，现在地产升级不升级不是很重要的，现在不是升级的问题，是改革深度的问题，要进一步改革，尤其是房地产，住房制度的改革，土地制度的改革，这个非常重要。现在房价基本趋于平稳，地价基本上没有进行调整，再加上其他的红利成本，确实有些困难现在。如果明年政策能够放宽一点，尤其是限购的问题，现在有这样的呼声是不是限购能够松一点，限售能够加强一点。我们还是希望在政策上有所突破。每一个企业来说情况不一样，它的升级、转型这都是自己来研究自己企业战略问题，我觉得深化改革挺重要的，希望明年随着政府换届以后能够有信息，能够给房地产发展带来好的条件和形势。

　　主持人：谢谢李总，原来在东四环做的海域广场以独特的建筑风格，很好营销手段也获得了市场认可，也期待下一个精彩的项目，同时作为全国政协委员，您也可以更多帮开发商呼吁一下，开发商日子过的怎么样，您最明白了。接下来请金科地产的李战洪。

　　李战洪：2012年被政策打压以后，打出中国传统的手腕，这是一个标准的太极图，因为今年上半年市场好，去年是上半年好，体现出的特征是9的形状，今年是下半年比较好，这一组合出来很不错，所以打出圆满的结果出来。圆满结果之后就是市场整个开发商在2012年整个策略跟2011年调控的时候我们是争取活下去，13年、14年争取活得好。活下去以现金流为专项，活得好从明年开始，就是企业利润最大化，整体来说2012年大家活下来都不错。商业地产这几年在走活泼的路，像龙湖在西部地区，在重庆过了100个亿，我们也是在90个亿的规模，总体一直在上升。

　　主持人：谢谢李总，李总讲话总是热情洋溢。我们想请我们同样非常热情的毛总来给我们分享一下，2012年万科的表现，从您接手万科以来，三年业绩总是让大家非常瞩目。

　　毛大庆：我觉得数字是让这些东西，我今天在这儿坐着，我其实挺感谢明年晓丹他们搞这样的活动，至于讲些什么，坐在这种地方讲也讲不出来太像样的话，感动的是每年利用这样的活动能够见见李总啊，见完他们想想一年又过完了，宝全都是我当年在北京做地产都是很崇拜人物，我今年是涉足这个行业今年20年，你现在问我万科每年的表现，我觉得李总也是一样的，这些数字对于我们这些人来说意义不是那么大，对于企业要有交代，对于我们来说，我现在心里面感觉特别无趣的一件事就是过了12月31号这个表就归零了，明年1月1号开始又算这些数字，我现在高兴的是每年坐在这儿看到大家挺健康，我觉得我们挺好的就不错。2012年你过得怎么样？这种问题我也在想，你要问我什么感受，我觉得特别简单，就像坐过山车，这10几年一直坐过山车，这个问题最好问农民，农民不会太跟你讲今年好和坏，他跟你讲今年真倒霉，夏天没下雨，今年又瑞雪兆丰年，这种事情没有什么好奇怪的，几千年农民就这么过来的，我们这个行业在中国才跟是二三十年，开发商的工作真的就是农民。上头这个天，昨天赵晓兰用一个词就是经济人物评选，就是个多变的不可捉摸的，这个多变的词，孙子兵法早就写了，孙子兵法说开发商应该怎么经营得好呢？知天知地胜乃不穷，孙子就是特别好的开发商，他为什么说知天知地呢？因为天这个事情是多变的，天这件事，天天老变，所以你得先知天，这这个事就得在这儿摆着，李明不耕种，李战洪就耕种，但是天对不起，不管谁耕种明就下雨了。这个天是什么？我们以前很狭隘的看法，政府的政策就是天，但是事实上这两年，张宝全最精了早就跑了，玩别的去了。这个天事实上我们现在越来越感触天外有天，我们政府是一道天，政府的天外面还是一道天是什么？是国际大的金融形势，国际大的政治格局，整个各国之间的较量，这是更大的天，这个天跟房地产什么关系？当然有关系，马上下个礼拜QE4要出来了，这个是什么呢？又是一场金融海啸，马上过继到中国，通货膨胀又有压力，我们这个地价出问题，所以你看一会儿冰雹，我们还得活着呢，怎么办呢？我记得李明和远洋最有意思。我们08年一堆政协委员选李明，那时候北京好样啊，北京房地产市场都像远洋学习。时隔一年远洋拿了大望京土地，好象就成了坏蛋。前后不过一年的时间，李明的心情估计像过山车。我就很久没见到他，就从9个城市变成19个城市，但是我看挺健康的。这个行业一会儿是支柱，一会儿被人骂，一会儿好，一会儿坏，是什么样的无所谓，我们就干农民的活，地还得种，粮食还得炒，心情特别关键。

　　主持人：我记得毛总原来就说过，我们开发商就是农民没得话说，就是看天吃饭，不管下雨还是下雹子还得干活，我们媒体也是一样的，一到了31日没有喘气的时候。刚才有一个信息很惊喜，您都进入地产20年了，您才28岁，一会儿得敬一下您。刚才说的话题是经济转型期的地产战略，因为新一届的领导也传递出来了很强的改革信号。中国也处再一个绝对优质的经济转型期，各个企业到底是又怎样的转型想法？是深跟三四线城市，还是转型商业地产。我也希望这几位老总能够很简单的，也不占用更多的时间，说一下企业转型的方向好不好？先从毛总开始吧，毛总有大的方向透露一下，万科要做商业地产？

　　毛大庆：这个事说出来好像很神秘，事实上大家都会有很多的变化，因为国家在变化。事实上整个社会在悄悄发生很多变化，我想万科也不可能脱离于城市之外，我想万科是要开始考虑做商业，我们已经在做，万科这个商业很特殊，我想我们会做出我们的特点。因为万科现在无论怎么讲是最大的，昨天晚上电视台叫全球最大的住宅供应商还是什么的，我们在做什么商业也会围绕住宅这个事做，我们不可能丢弃住宅这样的大的，这么多年，29年，28年建立深厚的资源去空谈商业地产。万科最近也在做产业升级，我们升级什么？十八大里面讲的一些内容跟房地产有关的，什么样的行业要被扶持？非常具体，就是两个事，第一个能够引领未来的，第二一个能够产生内生力的，这两句话，胡锦涛报告里面非常清楚。我们在思考房地产什么引领未来？房地产什么有内生力？我们各自有各自的理解。我们觉得万科的住宅也得便利，原来我们说好物业就好，什么房企的设计啊，现在远远不是这个问题，你说北京的人对住宅的要求已经一个月就变成很多，限购两年对消费者心理产生巨大的变化，因为供求双方的位置颠倒了，以前是卖方市场，现在应该是非常明确的买方市场，这个买方市场形成两年，心理发生严重的化学变化，除了物业好，除了房子质量，这些事不是你要谈的事，你要好服务，跟你要好配套，跟你要家门口就这样那样，大家没有注意这个问题，现在北京的土地，9月20号开始到现在，土地的供应已经59%在六环左右转悠了，北京完全进入了六环时代，这个房地产是什么特征呢？住在六环在城里上班，哪些人跟原来住在四环是不一样的，我们未来属于万科的商业是社区型的商业，不仅仅是小铺子更多是综合体，我们做新城的城市综合题，这个东西不是我们的创造，我们在看新加坡、香港、台湾，无论哪次金融风暴资金稳定往往是服务型的，社区型的，也应了十八大报告讲的，人们对美好生活的向往，那些个“更”，大量跟房地产都有关系，远远不止习主席讲的一句，人们向往的美好的生活条件。万科转型也罢，产业升级也好第一条主线沿着服务线所往上找，含着大量现代服务业，第三产业，这个是未来作为住宅开发商必须要思考的问题，这个没有什么神秘的，我也无妨跟大家分享。

　　最后再说一个，我最近有一个非常深深的思考，就是中国未来十年，我们除了研究这个行业格局以外，更多关注国家的变化，国家现在面临三个赛跑。这是我第一次在媒体上讲三个赛跑的思想。第一个事实上就是人民大量地城市化的人口，或者向往城市的人口对美好生活的，生活质量向往的时效性和新型城镇化建设，以及公共资源均等化建设的速度赛跑，注意有个时效性的问题。

　　第二个赛跑中国的产业结构发展方式转型跟年龄结构的老龄化的变化的速度的赛跑。

　　第三个就是中国经济政治社会长期主动的渐变发展的速度和短期被动突变的赛跑。

　　这三个赛跑不搞清楚，无从判断房地产发展方向。所以我觉得，这是个非常大的课题，我想这三个问题一定也是萦绕在最高层的领导人的脑子里面。谢谢！

　　主持人：谢谢毛总，要不然是青年委员呢。我们请李总来聊聊，金科地产现在也转型做旅游地产了，这是是部分金科的企业升级战略呢？

　　李战洪：金科转型以三线城市为主体的战略，利用十年时间进入30个三线城市，我们在快速布局。这种战略一个比较好的优势，让企业整个市场遇到低谷的时候抗风险能力要强，第二个不脱离一二线中型城市的市场战略，第三个是多元化，因为金科有自己的比如说五星级酒店连续五年在重庆排第一。同时在转型的时候不要简单的理解那个转型，因为开发商在过去的十年里面，转型一个是中心调整，一个是结构性调整，结构性调整是转型，有三中转型要注意的，我用三个歌手的唱法来形容。一种叫民俗唱法，就是以三线开发商为主体的他们转型，他不叫转型其实是退出，因为他们面临市场竞争，他们被淘汰了无米下锅了，其实是退出，没有办法是转型。第二种转型是以二线开发商为主体的叫流行唱法，就是说你的转型有很多东西，有商业地产，往旅游，往养老方面转，你的资金、团队、产品、管理运营都没有准备好，你是被动的转型，这个时候转就是随波逐流，这种转型有可能死的更惨，比如说陷井的问题，他可能是一个陷井。再一种转型就是我们要注意的，我们还叫成美声唱法，是以一线开发商为主体的，他们说我要转型，我把这种转型叫成挂羊头卖狗肉的转型。我进入休闲产业，我金属旅游产业，进入养老产业，然后我挂上休闲、养老、旅游等等挂上这个头，卖的还是房地产的肉。就是挂羊头卖狗肉，这种基本以一线开发商为主，这种唱法很美妙，很高亢，很能获得政府好处和政策支持，这种往往是挂羊头卖狗肉，这种情况之下，我们注意到这三种转型，要让自己的企业守政，然后再去转，怎么转？这个是我们在未来一两年里面一个难题，谢谢！

　　主持人：谢谢李总深入浅出为我们做了企业转型的三个方面的梳理，接下来请李晓林总裁，您可不可以跟我们分享一下，从这一次新的领导班子传递的信号，能不能给我们梳理房地产的机会在哪儿呢？

　　李晓林：我们这个行业一直不被认可为支柱产业，所以每次在调控的时候产业都是首当其冲，经常被作为调控的产业，所以让它热就热，冷就冷。根据现在中央制定的2020年倍增计划来说，人们手里会翻一倍的有钱，中国人有一个习惯，有钱可以买房子，我想在2020年以前这个行业还是很好的，第二就是经济转型，我看不需要转型，可以转个区域。我们原先在北京不想出去，我觉得北京人生在北京，对北京的文化，在北京做了七个房地产项目，现在一看没地了，全是郊区了，郊区这一块行不行啊？所以我觉得不需要转型，找个地方，哪个地方好。我们最近在江苏弄了五平方公里，然后再山东三千亩地都挺好的，都靠着湖泊和海，转区域挺好的，但是北京我们还要坚守这个区域的战略，所以我想不管怎么着，这个行业还得做下去新班子在明年政府换届以后，今年3月份跟克强总理有一个对话，他认为保障性住房是非常重要的，根据这个感觉，我觉得一个是保障性住房，一个是改善性的住房，应该是同样的重要。你的建设美丽中国得住房子住得舒服一点，大一点，所以我想改善性的房子还是很重要，刚才也说了，北京的房价，北京的地位和上海、香港都是一样的。现在北京和上还有一些消费比香港贵了，房子还没有怎么贵，可能有一天北京、上海、香港房价还一致，所以没买房现在赶快买房吧。

　　主持人：谢谢李总，李总前一段时间又公开发表言论说限购到了推出市场的时候了。我们张总感觉别人转型挺痛苦的，方向也很挣扎，但是张总转的不亦乐乎。

　　张宝全：大庆刚才说做地产要知天知地，我觉得干什么事情不仅要知天知地还要知人，今天大庆说拍电影，结果最后电影没有拍成。另外一点关于转型，刚才朱晓丹说我们转型比较轻松，现在我觉得最重要的是什么，我个人感觉转型就是大庆说的知天知地，知天就是知道趋势，知地很重要，知道你有多少资源，还要知人，就是要有多少团队，我们转型就是本着这个，在趋势和我们资源加我们的人上面来转，无论是红树林也好，我们的电影也好，也包括我们艺术也好。但是要是从利用来划分话，我们企业有三个阶段很明显，第一个阶段我们卖产品，卖房子。第二个阶段开始卖企业，就是卖感觉，包括卖文化等等。现在我们卖什么呢？现在提到的转型就是卖生活，我觉得下一轮非常重要的，实际上是生活，就是新的生活方式是我们新的产业非常重要的趋势，也是非常重要的战略基础。所以刚才大庆说万科，万科在研究未来人们，在卫星城市或者是城市从原来一点中心制，开始向多点中心发展的时候，这个时候我们社区会发生变化？或者是什么样的生活方式？这样生活方式需要什么载体？房地产就是我们的载体？红树林度假基地，既不是酒店，也不是综合体，它涉及到人们在脱离现实度假休闲中所需要的生活方式。这就是能拿把当下的休闲、娱乐、生活这些资源聚合这样一种完全不同于现实的方式和感觉。其中电影也是一样的，我们电影除了传统电影院以外，还有生活方式影院，传统影院和现在影院结合起来，我们现在影院除了新疆以外，在中国所有电影企业里面是全国分布最广和占据最多的，我想这一切既是我们优势也是我们资源，最重要的就是因为你熟悉，你有这方面的人和这些东西，转型是必须的，但是一定还是要知天知地知人，如果在天地人不能很好把握情况之下，就进入转型有时候是很危险的，这就是大庆给我的启示。谢谢！

　　主持人：谢谢张总，接下来请李总做总结性的发言。因为远洋地产上市以后有20个城市，19个城市有销售业绩，涉及到很多方面的探讨，李总一直在思考的就是企业升级战略。

　　张扬：晓丹刚才用了特别好的词，从现在往后你们很难听到有主持人宣布说某某领导发表重要讲话，这个现在不让讲的，习近平同志几次讲话前面已经没有重要两个字了，怎么突出领导呢？晓丹特别聪明，请李总做总结性发言。

　　李明：对一个企业来讲，制定转型也好，升级也好，做战略其实就是一个取舍，战略的制定不可能面面俱到，你这个取舍的原则依据是什么呢？对地产企业来说，当今，就是中国经济的走势，刚才大庆讲了，是最难判断的。中国现在随着讲经济转型，只能说是现在提出来了，绝不是三两年，这一届政府可以做到的事情。所以呢现在讲要转型了，咱们现在企业要做什么重大变化，这个也不现实，我认为也没有必要。其实一个企业在战略抉择上，无论是做专业化、规模化，或者叫多元化等等不管什么样的方式，但是他总有两个原则，一个是符合这个经济未来的趋势，另外符合自身的实际。刚才晓丹讲远洋地产看着最近业务种类很多，不多，85%以上的主营业务收入还来自于开发，剩下的15%确确实实来自于商业地产，来自于我们相关行业。讲这个企业的战略调整，不但是依据说现在看到要讲这个持续发展，健康持续和降低发展速度，扩大内需就这点东西吗？怎么分析？分析不出新东西来。但是你要想做一个商业地产，我翻过几座大山，其中一座从今年开始远洋地产可以有近30万平米商业物业投入运营，这些东西功夫在几年前。今天的东西，在5年以前建的，到今天才能运营，5年就能看到十八大写的经济转型那是胡说。但是我看到一个什么？经济走势。你再怎么解读领导人报告，也解读不出什么东西来，中国人文字太讲究了，传统哲学思想藏的太深，到哪儿都是，一看正反都是，男的女的看上去没有什么区别，都一样，文字功夫太深。实际上看什么呢？看资本市场，看国际金融市场，告诉你2015年利率保持低水平，从零起步，还想什么呢？先看人家国际市场。为什么前一段时间地产股票长了？你们想想泡沫地产价格长的最快的时候是09年，08年有金融危机，07年是资本市场最活跃的时候，所以你要先看一下，那时候看到了，随着两轮经济，房地产高速增长以后，它的资本实力大大增加了，一家企业销售额达1千亿，我觉得不可怕。但如果净资产有一千亿就厉害了。因为什么呢？你放十年前，二十年前你刚做地产的时候，你甭说现在说100亿都不当回事，那时候有10个亿不得了，现在怎么办？资本实现了以后，对企业真正思考的是做实业公司？还是投资公司？做完金融就没人干房地产了，干房地产就不会干实业了，实际上真正对地产这些龙头企业从战略上跟经济没关系，思考的是自己运营的状况，你从家里弄个几百万，你还想什么啊？赶紧第一桶金弄沉点就完了，到现在可以说为什么讲战略了？因为你资本大了，你过去创业亲兄弟十几个人，二三十个人，现在一扒拉一个企业都是上万人，一个是人多了，资本多了，有钱人就比没钱人负担重，想法多，累，这个时候就需要考虑战略了。所以我觉得企业发展初期不太会考虑经济转型这个事，真正思考的是企业你一旦发展起来以后，怎么样能够去保持企业可持续，其实我比很多企业卖的销售额都低，我不着急，这没什么好着急的，到时候报表一结算就完了，我着急是看你这个企业的资本实力增长得有没有它快？另外你制定战略调整的能力，你组织变革的能力是不是比别人快？人到最后不是比谁长的高，谁长的美，是比谁活的时间长。要想活的时间长就要讲健康，要讲科学发展和可持续发展。

　　主持人：谢谢李总，远洋地产每年近30万平米商业地产运营的投入确实是不俗的业绩，也希望在李总稳健带领下远洋地产取得更好的成绩。在2012年电影结尾的时候，大家走出了方舟，外面是碧海蓝天。感谢各位的分享，谢谢！

　　张扬：从下午论坛到今天晚会，我们所有地产人在一起相会，在一起谈论地产的时候，比之前谈论和了解的更加深邃，我记得半年前跟万科集团老总有一次交流，当时他才思考刚才所谓的三个竞赛，三个赛跑，我们应该说在整个2012年以毛总这样为例的地产领袖，更多的都是在思考这个行业处在大时代，大背景当中所经历的昨天，所正在经历的今天和即将到来的明天。看似好像没有关系，但实则关系非常大，只有这样我们才能够对我们自己的命运和行业命运把握更紧密。接下来我们今天晚上的主题就是要进入我们2012年度地产财富的颁奖环节。