市场篇

　　建筑工断代

　　“21世纪最缺的是什么？不是人才，是劳动力。”这句被改编的电影台词，正在全国建筑行业悄然流传。据南方都市报记者抽样调查，广州、佛山包括大、中、小在内的15个在施工的项目，建筑工人总人数约为6600人，其中，上世纪80-90年代出生的建筑工人所占比例不到20%，50-70年代的占75%，其他年代出生的则占5%。建筑公司同样面临80后建筑工人稀缺的问题。

　　年度辣评：表面上看，80后、90后吃不了苦，嫌工资低、嫌脏、嫌累，嫌不体面。这些月光族们，用的是时下最流行的手机，穿的是名牌的衣服，染的是黄色的头发，早餐吃的是麦当劳，进工地时脚上穿的是500到1000元的耐克最新款，吃穿用上都是向城里人看齐。可是，每个人都有追求幸福的权利，虽然幸福各自定义不同，但只要不伤害他人不触犯法律，又有什么不可以？而CPI的高涨，城乡二元结构造成的农民工在城市教育、医疗等方面的缺失，以及因恶意中标等导致的行业混乱等等，你说80后怎么不断代？

　　8.5折利率卷土重来

　　3月中旬，中行、农行首次传出消息，首套房贷利率实行8.5折优惠。事隔不久，建行、交行、邮政银行等纷纷跟进，6月甚至有银行喊出7折利率。至此，8.5折利率逐渐铺开。到11月下旬，南都记者调查的16家银行仍有10家有8.5折。    年度辣评：事实证明，大多情况下，房贷利率是左右楼市走向的舵手，也是楼市的晴雨表。

　　去年初限购令既出，房贷随之被收紧。直至“金九银十”变“铁九泥十”，涉房产业链一损俱损，行业萧条，经济萎靡，限购终于让各方都“出了一点血，各有损伤”。熬到去年底，终于扛不住了，利率方慢慢恢复基准。但再积极、再有动力的马车经此摧残，也需要调养生息，所以，在小试9折后，8 .5折利率从今年3月起逐渐重现楼市。

　　与之呼应，久抑的楼市终在今年小阳春开始上扬。从3月份起，不仅广州楼市，就连全国楼市亦都开始缓慢回神、回暖，到8月份，出现大红大紫现象。

　　经历去年一殁，今年的房贷利率从3月份起至今，虽偶有小部分银行根据自身状况调整出现小起伏，但总体仍以8.5折为多。

　　恒 大豪夺广州新单价地王

　　在调控重压、房企拿地谨慎的情况下，今年广州产生的新“地王”较少，仅珠江新城地块创新高。6月18日，天河区珠江新城D 4-B2地块出让，经过数十轮竞价，恒 大地产最终以13.22亿拿下珠江新城D 4-B2地块，楼面地价为32967.6元/平方米，溢价8.2亿元，成为广州新单价地王。

　　年度辣评：32967.6元/平方米的楼面地价相当于什么？相当于珠江新城目前的二手房价，跟珠江新城在售的一手房最低价(3.5万元/平方米)相差不远。恒 大用如此之高的楼面地价取得此地块，堪称大手笔。

　　珠江新城可开发用地买少见少，土地稀缺价值日益凸显，目前在售一手房项目价格高至3 .5万-12万元/平方米。2008年，珠江新城的在售主流楼盘的价格为1 .7万-1 .8万元/平方米，2009年之后，价格升至2.4万-2.5万/平方米。至2010- 2011年，在凯旋新世界、天銮等高端项目的带动下，每平方米由2 .7万-2 .8万元升至3万-5万元，甚至更高。

　　如此大手笔所拿的地块，做什么用才能利润丰厚？恒 大自称要建酒店，但有人认为，酒店投资回报周期相对较长，用这么高的成本运营酒店并不划算。当然，也不排除恒 大从企业发展的长期目标需要来做高星级酒店，这就不是从这块地要效益，而是通过这块地为集团的长远发展提供战术和品牌支持。若从收益上来看，做公寓和商场是较好的选择。若做高级酒店式行政公寓出售，售价最起码也要超过5万元，裙楼和地下部分做高端商场可能也会有不错的租金回报。

　　前七月退房数超去年全年

　　截至今年7月20日，广州十区二市已出现退房240套，全市73个楼盘出现退房。和去年全年的158套相比，今年前七月的退房数已超过去年全年的32%。即便除去被证实误操作的31套，前七月之退房套数仍是远高于去年全年。

　　年度辣评：买和卖从来都是一个愿打，一个愿挨的事。退掉可能穷其一生积蓄购买的房产，最关键的或是市场给了他们以不安全感；或者是体制下的限购令他们无法投机；种种临时缺钱，或变故现象毕竟是少数。

　　去年初颁布的限购令曾给了很多购房者以希望。让房价一跌再跌，回到原点是很多人的期盼。观望，再观望，像以往很多次一样，购房者希望等到房价下降的那一天。

　　直到去年底开始，广州的房价终于在走高三年多之后，开始出现下滑趋势；到今年初春更甚，市场可以“死寂”形容。对于这一次是否真的狼来了，房价真要降了，大多人仍在左右摇摆，但已出现的冷清局面，自然会令一批人动摇。所以，有人退房了。

　　诚然，一千个读者中就有一千个哈姆雷特。对于形势的判断，有人看到了眼前，有人可能猜透了未来。在市场动荡期退房，没有对错之分。但更多刚需买家出于安居乐业的需求，一点小小的甜头仍是让他们按捺不住出手；但也有一些人，仍然选择相信有关部门赋予他们的期望。虽然最终事实证明，这一次限购加保障房双管齐下，仍是无法很好地打压住房价上涨的势头。庆幸的是，房价上涨幅度已经减少。

　　广氮现46m2迷你单位 或是全国最小廉租三房

　　7月26日起，广州市2012年第二批廉租房开始接受符合条件的家庭意向登记，这是广州历年推出的廉租房批次里数量最多的一次，达4675套，而广氮花园46平方米的小三房最受争议。46平方米平层三房，既为广州首例，可能也是目前全国最小的廉租三房。

　　年度辣评：在大多人印象中，46平方米做成一房差不多；做两房相当有难度；做成三房，那真是“逆天了”！但广州保障房开了此先例。此三房虽小，可五脏俱全，客厅、三间卧房、一厨、一卫、一阳台，甚至还有一飘窗，而且明厨明厕。

　　一部分人对其设计赞称“鬼斧神工，简直神了”，亦有人认为“有违人性化，怎么做”。市住房保障办坦诚“估计也是全国最小的，严格来说有些不到位，但低收入家庭有需要”。保障办相关人士坦承一方面是政策原因，另一方面也因广州寸土寸金。相对于一些豪宅或别墅而言，46平方米可能不过是一个卫生间、一个衣帽间。但这也是现实中的差距，保障房和豪宅，怎能相提并论呢？

　　房企年初提零增长 年中上调销售目标

　　2011年全国库存量创下历史新高。2012年初，中海、恒 大、万科等房企对年度销售目标提出保守增长要求，一些甚至为零增长；但仅上半年，中海就已轻易完成全年目标的81%，遂于8月份将全年销售目标800亿港元上调至1000亿港元。到11月，有权威人士透露，恒 大、中海、保利、世茂等房企已几近完成或已完成今年销售目标，打算上调明年的销售目标。

　　年度辣评：去年年底楼市一片低迷。今年初，中海提出2012年目标和2011年一致，为800亿港元；而去年就实现销售额804亿元的恒大，2012年的目标为800亿元。大多房企都保守对待2012年的销售目标。直到3月份楼市曙光初现，年中楼市逐渐好转，在经历“金九银十”之后，大部分房企都已接近实现销售目标。碧桂园前十月就已完成全年目标的83%；恒 大前十月完成全年合约销售计划91%。11月，中海在将800亿目标上调销售额至1000亿后也几近完成任务。

　　不论是年初下调销售目标，还是年中上调，都是顺应市场而为。既然有房企上调今年目标，且预计提高明年销售目标，这都或意味着，楼市已好转，明年的楼市值得他们期待。

　　十余家房企海外开发

　　今年以来，碧桂园、光耀地产、颐和地产、万达、万科、绿地集团、万通地产、中坤实业等超过十家大型或中型房企都走出国门，进军海外开发海外地产市场。澳大利亚、韩国、马来西亚、日本……超过10个国家和地区，被中国房企抢滩。

　　年度辣评：在国内外国货随处可见之际，国内房企纷纷出国进军海外，的确给人以扬眉吐气之感。事实上，未来这是不是“三十年河东，三十年河西，风水轮流转”的演绎，至今看仍有太多不确定因素。

　　早在这批房企出海之前，中石化、中建集团等一批行业巨鳄都先后收购或并购海外的企业，但其结果，在众多国内人士看来“学费交得有点多”。

　　但已有的众多涉外房企，其涉外之路执著而坚定。国外的“政治、经济稳定”，“土地成本、融资成本低，市场成熟、税收优惠”给了他们很大的期望值。

　　中坤地产在投资吉尔吉斯斯坦、日本北海道无果后，多次赴韩国济州岛、越南、缅甸、老挝寻找机会，直至在2011年盯上冰岛。经过两年多的拉锯，直到今年10月，这场因执著而备受海内外关注的涉外事件方遂愿。

　　不管是为求富贵，求名气品牌，当试金石小试牛刀，做大企业，还是纯属想海外融资，高汇率仍是横亘在他们涉外面前的一道门槛。

　　广州国际金融中心全面开业

　　9月26日，越秀地产旗下全球十大摩天大楼之一的广州国际金融中心(IFC )举行全面开业仪式。该项目不仅是集超甲级写字楼、超五星级酒店(四季酒店)、服务式公寓(雅诗阁公寓)、高端商场(广州友谊)商店等功能于一体的金融机构和企业营运的综合载体，还是南中国的首席金融商务平台。目前写字楼租金水平最高已至300元每平方米每月的水平，为广州之最，平均水平则约在210元每平方米每月。而在该项目开业那天，越秀地产、越秀房托两个香港上市平台双双停牌，该项目注入房托的计划已经进入实质完成的阶段。    年度辣评：一直以来，国内地产商都是靠“拿地+开发+销售”三部曲来获益，这种平均周转期为18个月的传统模式，一旦遇到宏观调控收紧银根、抑制需求就会出现资金紧张、断裂的风险，所以部分地产商又转向商业和复合型地产，但他们多是在依靠复制类似住宅开发模式将物业全部出售，散售铺位对未来整体经营不利，而希望持有收租的地产商又受累于商业地产资金沉淀大、投资回收期长等导致发展后劲不足。

　　而越秀集团却依靠中国内地房企唯一拥有R E IT s(即越秀房产基金)的特殊优势，进行了“开发→升值→套现→控股持有→分红收益”的模式创新，即在初期，由越秀地产扮演拿地、开发及前期运营的角色，培育出像广州IFC这样优质的商业项目后，再从地产注入房托，将已经在地产平台上证券化的商业地产项目进行二次证券化，从而借助资本市场，大大加速商业项目资金的流转速度，让好的建筑不仅是一件可以远观和近赏的艺术品，更是创造出与其艺术价值相匹配的经济价值。

　　地产界富二代悄然上位

　　2012年3月，以朱桔榕任合生集团常务副总裁，杨惠妍任碧桂园集团副主席为代表事件，富二代代表家族形象出现在各种公开场合之下，引发了业界对家族企业发展的关注。    年度辣评：23岁的时候，大家都在做什么？为找工作而奔波，还是为买房而纠结？诸位且将目光聚焦地产界：2012年3月，两位80后新生代“掌门人”脱颖而出，合生创展董事长朱孟依之女，朱桔榕接任集团常务副总裁之职，年仅23岁；碧桂园董事局主席杨国强的女儿杨惠妍担任集团副主席，年仅31岁。

　　以杨惠妍、朱桔榕为代表的“富二代”的正式亮相，，意味着地产界富二代正悄然上位。掐指数一数，富力董事长张力之子张量投资矿业；侨鑫集团董事长周泽荣之子参与了该集团地产板块的管理工作；合富辉煌集团董事长扶伟聪之子扶而立接任公司部分管理工作……在父辈的带领下，这些笼罩着光环的富二代开始或者已经接棒管理企业部分事务。

　　担的越多，责任也就越大。朱桔榕在今年年中业绩会上的短暂亮相，一举一动接受媒体评判，年轻的80后将带领合生创展这艘昔日地产航母将驶向何方？也许，对于这批含着金汤匙长大的富二代来说，代表家族利益掌舵现代企业，仅迈出长征第一步。

　　品牌房企进军娱乐业   

　　2012年5月21日，万达宣布26亿美元收购全球第二大院线A M C，这是中国民营企业最大的海外收购，万达也由此成为全球最大的电影院线运营商。同年，恒 大投下重资成立恒大音乐公司，绿地集团旗下的盘龙谷文化城也与孟京辉戏剧工作室联合启动了系列的戏剧演艺项目合作。

　　年度辣评：养猪、采矿、踢足球？房地产行业的副业做的可不少了，多玩一个娱乐业又有何妨？

　　2012年的某一天，万达买下了A M C，成为全球最大的电影院线运营商，没过多久，万达又传出与张艺谋签约，意欲成为国内最大的影视制作公司。不仅要卖电影，还要拍电影，整个电影界为之颤抖。

　　2012年的某一天，恒 大地产耗资13 .22亿买下了广州新地王，几个小时后，恒 大音乐举办了盛大的启动仪式，宋柯和高晓松均被收至麾下，整个音乐界为之颤抖。

　　2012年，整个娱乐圈满是地产大佬们的身影。

　　有的房企玩娱乐是为了赚点吆喝，有的房企玩娱乐是打算进行企业的转型，最终效果会如何还待时间检验。不过从现实来看，烧钱的娱乐业和财大气粗的房企还真可谓是绝配，一部电影10亿8亿的投资，别的行业一看可能就退缩了，而对于地产大佬来说，不就是买块地的钱嘛，没啥。

　　陷“毒地板门”万科不逃避有大哥范

　　自2月16日，网友的一则“万科10多个城市上万套全装修房项目中，大量使用甲醛严重超标的劣质安信地板”网帖使万科深陷“毒地板门”的泥淖之中。但万科没有停止对“建筑工业化”的探索，今年，万科府前一号EF组团住宅工业化建造累计节省了411吨标准煤、90千立方水、1.3千立方木模板，2000吨建筑垃圾。

　　年度辣评：素有房企“带头大哥”之称的万科，面对“毒地板”事件，展现出了一个企业应有的态度，其勇于面对及解决问题的态度，不得不让人称赞。在整个“毒地板”事件中，万科始终以阳光、透明的方式展开调查，调查结果第一时间向公众披露，直至该事件完全解决。王石更是发微博称：一旦有问题，万科负全责。在“大非”面前，万科不逃避、负全责的态度，不仅顺利让企业渡过了难关，而且让万科品牌更加深入人心。万科在处理“毒地板”事件中的1.3亿没有白花。

　　敢为人先是万科的行事风格，当其他企业仍然停留在使用传统住宅建造方式的时候，万科已经率先转型，走上了住宅工业化建设的道路。府前一号打造工业标准化住宅，是绿色环保理念的一次尝试。与传统施工住宅相比，工业化住宅每平方米能耗降低20%，水耗降低63%，木模板节省87%，建筑垃圾减少91%。

　　地产黑马佳兆业晋升房企20强

　　在“2012中国房地产百强企业研究成果发布会”上，地产黑马佳兆业成功晋升全国房企20强，上市仅三年多就实现弯道超车。

　　年度辣评：来自深圳的开发商佳兆业成为去年的一匹黑马，当大部分房企未完成全年任务的时候，佳兆业销售额同比增52%，实现了从2009年上市之初的年销售额60亿元到去年的年销售额153亿元的大跃进。在广州，业内对佳兆业的认识还是君汇上品，及其拿下的黄埔大道坚红化工厂地块，事实上其已以年均近60%的增长速度扩张至全国。

　　这种高速扩张战略与拿地策略和销售策略是分不开的。除常规的招标、拍卖和挂牌等方式外，该公司通过旧城改造以及收购项目等方式来增加土地储备，这种方式无疑降低了开发成本，为市场销售策略和利润收入留下了足够空间。

　　业界评价，佳兆业跟万科很像，主攻刚需市场，今年推出超过300万平方米的可售面积中有90%属于普通住宅；面对国家两次宏观调控，佳兆业第一时间优惠促销，快速回笼资金。佳兆业的表现也引起国际投行的注意，今年7月初渣打、瑞信、德银根据佳兆业1- 6月份销售数据，给予其“买入”或“跑赢大市”的评级。看来，佳兆业自诩“火枪手”还是有分量的！

　　房企被“自杀”珠投躺着中枪

　　8月18日起，网络、媒体等纷纷传播房企“自杀”事件，珠投躺着也中枪。其回应，内部有调整但是绝对没有裁员千人。绿地、城启、恒 大、绿城、合景泰富等国内房企都一度是中枪对象。但到底是哪家房企，由始至终未见证实。

　　年度辣评：“几千万元遣散费，近千人大撤离，这家业内排名靠前、此前已开发完成上百个房地产项目、曾经风光一时的大佬轰然倒下……这家房企将彻底退出房地产开发业务，转行做资本运作、风险投资、房地产金融等”。

　　正值今年楼市风生水起之际，这个隐晦的房企“自杀”信息，在地产界中引起一场大地震。房企间互猜互疑，坊间也自发发起接力大猜谜。但一个个房企中枪被抛出来，一个个地被指证，始终未有明确证据。即便是被点名较多的珠江投资股份有限公司，亦以“销售额较去年同期有高达20%的增长，没有退出房地产业务的可能”澄清。在事件过去四个多月后，能完全符合上述自杀条件的房企至今未被揪出来，而相关传言，也早已消停。

　　(作者：邱永芬 徐凤 孙小婷 邓恒 林都 林广 王艳玲)