全国层面，就当前的土地市场，业界人士多用“回暖”、“趋热”甚至“疯狂”来形容，背后的原因，基于楼市成交量的回升令开发商手里有钱拿，也基于各地政府迫于政策或财政压力加大推地量，当然也折射出开发商对后市的信心。这一现状，能否延续？会否传导到二、三级市场，影响房价？

    房企资金链充裕才敢大规模拿地

    叶檀：今年上半年开始，房地产的整体趋势回暖明显，地方政府对于调控的放松迹象抬头。

    叶檀　著名财经评论人

    业界和媒体的关注集中在第四季度房企上演疯狂的拿地高潮，实际上本年度的开发商拿地高潮在年中已经出现苗头，个别一线城市从6月下旬开始土地交易市场已经开始活跃，这也给现在的拿地高潮做了一个顺势的铺垫。也可以这样理解，现在房企一掷千金的拿地是经历了长达半年的筹备期，到最终市场的反应也是一个自然的结果，也是正常反应。因为从去年下半年至今，在调控政策的压力下，尤其是龙头房企对于后市的判断不清导致拿地的决心不强，影响了整个土地交易市场的疲软，与此同时，市场的基本面也表现出和调控相适应的内容，成交放缓，去化率低，一线城市楼价震荡起伏，房企现金为王战略收缩意图很明显。

    但从今年上半年开始，房地产的整体趋势回暖明显，地方政府对于调控的放松迹象抬头，楼价回升，成交回暖，一线城市的购买力开始回归，具体表现在日光盘也再度在一线城市重现，而中西部二、三线城市的楼市也呈现出回暖的趋势，购房者对于调控政策对于楼价的影响不再报以期待，重新进入市场。

    而从年中的财报来看，一线房企的销售情况都相当可观，手上储备了可观的现金流，对于房企而言，土地储备就是生命线，尤其是一些一线品牌房企，对于优质地块的需求更为强烈，虽然第四季度土地整体成交活跃，但整体上并没有出现大规模的溢价情况，多数地块的成交还是以低价或者较少的溢价成交，这也说明年底开发商大规模拿地的另外一个原因，即土地比其他时候便宜。

    品牌房企对于市场的判断基于对市场的信心，年底将至，地方政府在上半年并未大规模地推售土地，土地财政受到的影响，在年底肯定会得到弥补，地方政府密集地推售地块也变相增加了土地交易活跃的因素，预计明年的房地产整体态势还是以上扬为整体基调，在不出现大的直击要害的调控政策的情况下，开发商的日子依旧比较好过。

    楼市由春入夏，土地由冬入春

    严士平：资金的充裕令他们又开始下一轮业务的布局，土地市场的争夺会渐趋白热化，目前还只是个开端。

    严士平　深圳润土地产顾问有限公司董事长

    简单来看，房地产有三个市场：一级土地交易市场、二级新房交易市场以及三级二手房交易市场，这三个市场三位一体，相互制约，相伴而行。我们可以将房地产行业的冷热迭起看成“春夏秋冬”四季之轮回，那么，现在开始活跃的一级土地市场，正是二级市场“由春入夏”的标志。对于深圳北京上海等一线城市，新房市场度过“低价去库存”的春季而进入楼价加速上扬的夏季，而二、三线城市相对缓行一步，但也基本彻底走出寒冬，也进入快速去库存的楼市之春。市场的快速回暖表明，从今年3月开始，中央政府默许的各地救市政策与银行的低利率房贷优惠发挥了巨大的市场效应，将楼市从去年7月开始的寒冬中快速拉起，从中也可见政策的调控之力和市场需求之力有多强悍。

    先谈深圳、上海、北京等一线城市，新房库存已大大减少，二级市场由春天“供过于求”变为夏季的“供不应求”，对普通置业者而言入市买房的最好时机已然过去，楼价上扬的压力越来越大。具体而言，深圳的二级市场从今年3月走出寒冬，经过了近10个月的低价放量去库存的春季，现在已到达“初夏时节”，对比今年我极力倡导消费者购买的3、4月份时的价格，楼市整体价格上涨已超过10%。从上一轮的楼市四季来看，关外楼市从“初夏时节”的均价不足1.2万元/平方米，涨到“夏末”最高峰1.8万元/平方米，涨幅近50%。如果从现在开始至少一年半的时间内，国家相应调控政策和手段跟不上，房价继续上扬20%-30%的幅度是个大概率事件。对于二、三线城市而言，其运行态势会紧随一线城市之后，等现今的放量消化告一段落，楼价上行的压力也会愈来愈大。

    基于二级市场热度的升温，房企实现了去库存变现后，资金的充裕令他们又开始下一轮业务的布局，土地市场的争夺会渐趋白热化，目前还只是个开端。在前一段时间大多房企还在库存中挣扎时，先知先觉的万科早已开始了新一轮的土地谋取，可见其对于市场运行规律的把握能力远超一般性的企业。随之，一些先期走出库存压力的优秀房企，也陆续加紧了实质性的拿地工作。可以预见，随着大量资金在一级市场堆积，以及二级市场楼价不断推升，各地的地王会陆续产生。

    “地王”整体含金量是下降的

    曹取：拿地活跃反映出开发商业绩和对后市信心的恢复，而“地王”含金量的下降则表现出开发商保持理性。

    曹取　世联地产华南首席分析师

    从目前的市场背景来看，今年全国的房地产市场已经经历了从寒冬到复苏的过程。全国的开发商基本都没有再出现过哪家破产的消息。各家在定价方面都相对理性，维持成交量上的稳定，获取资金以便在土地市场上有更多斩获。

    在这个背景下，土地市场在下半年开始活跃起来。一方面是按照惯例，地方政府在下半年都有推地的需求(一些大型的商业地块普遍都是在下半年推出)，其次由于市场的回暖，有了底气的各家开发商开始踊跃拿地，在此基础上也造就了一些“地王”。这类“地王”的获得者往往都是有国资背景，或是业绩完成较好，不差钱的“大鳄”。

    就“地王”的含金量来看，与之前几年相比成色也下降不少，这反映出土地市场的逐步理性。就溢价率来看，目前拍卖的土地产生个10%-20%的溢价率是很正常的，毕竟还没有到“面粉贵过面包”的境地。要知道2010年之前拍出来的“地王”才真的吓人，遭遇调控后有的被搁浅有的折价卖，有的甚至被政府收回。可就拿深圳刚刚诞生不久的宝安尖岗山“地王”来看，虽然中海地产夺魁花费了20亿元的代价(实际总价为48.6亿元)，可售楼面地价拍出近3万元/平方米，但看看周围单价最高能卖到10万元的曦城别墅，该楼面价也就不足为奇了。(包括11月中国中冶集团以56.2亿元全国“地王”价竞得的南京地块，楼面地价也未超过周边房价，其余城市的“地王”之贵也各有各的道理。)

    因此，就去年沉寂了一年，今年下半年整体活跃起来的土地市场来看，反映出开发商业绩和对后市信心的恢复。“地王”含金量的下降表现出开发商拿地的理性。以目前的市场来看，自住客占据了购买力的绝大多数。成交量能走起来，并且价格不算低，这就说明是个健康的市场，政府也不会对市场有太大干预。在此情形下，预计未来开发商的拿地动作还会继续。

    年底“拿地潮”反映开发商对后市整体看好

    赵卓文：当下房地产市场已显露出明显的上升趋势，在2012年买了房的人，都抄了个阶段性的底部。

    赵卓文　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

    年底出现拿地潮，主要的原因就是开发商对楼市前景是比较看好。特别是“十八大”之后，也就是明后年的市场前景很被看好。首先是新一届领导人上任之后，经济的发展还是主基调。近期资本市场上房地产股的强势表现也能说明这一点。第二个原因就是开发商现在的资本还是比较充分的，这个充分得益于今年5月份以来楼市成交量和价格的稳步回升，开发商回笼了一部分资金。另外在经济整体下滑的大势下，房地产的这种逆势增长也让开发商融资有了更宽松的环境。今年开发商的资金不像以往，到了年底非常紧张。相反，制造业的不景气让资金需要寻找更有利可图的领域。房企发债或是其他渠道相对容易吸引到资金。开发商从金融机构的贷款，也不是很难。第三个原因就是土地价格比较低。当前，各地方政府急于卖地。2012年年末的土地价格相对低廉，发展商购入土地资源的时机相当合适。

    开发商的信心有无支撑？2013年至2014年是新一届政府“保增长”的关键一年。刺激经济的举措会陆续出台，保证居民收入增长成为重要政治任务。预计货币发行总量年增长将在15%以上。广义货币量的增加，必然会推动商品和不动产价格的上涨，因此房地产的价格将获得支持。2015年前，楼市将掀起一个小高潮。我这样说不是为开发商打广告，而是要告诉普通人现在真实的情况。回顾整个2012年，房地产走过了一个“前低后高”的过程，虽然前几个月有打折让利，但5月份以后，楼市已经开始稳步地全面回暖，是不争的事实。股票回升两个月都很了不起了，房地产今年已经上升了半年。当下的房地产市场已经显露出明显的上升趋势，在2012年买了房的人，都是抄了一个阶段性的底部。

    预计明年、后年楼价将呈明显升势。刚性需求让位于投资需求，“量价齐升”将成为楼市主要特征，当然同时市场分化会更加明显。