今年以来，广州写字楼和商用公寓市场成交旺畅，在住宅限购政策的推动下，更多广州市民将投资目光转向了不限购不限贷、投资风险又相对低的商用公寓和写字楼项目，令成交量大增。日前，网易房产数据中心统计阳光家缘数据显示，今年1-11月广州一手写字楼(含商用公寓)网签量高达10999套，同比大增91.6%，接近一倍；成交面积同比涨幅也高达69.2%。与此同时，广州写字楼和商用公寓的价格也持续上升，网签均价也同比涨了6.9%，达22706元/平方米。

　　写字楼、公寓价格创新高

　　今年以来，广州写字楼与商用公寓价格频创新高。越秀区首次出现了超高价位的写字楼成交记录。该区的步云天地今年网签的34套写字楼，均价高达53987元/平方米。而在珠江新城，富力盈凯广场写字楼频频出现超过5万元/平方米的成交个案，商用公寓项目天銮也出现了超过9万元/平方米的网签价。

　　如果说步云天地写字楼价格超高是因为它是可当作商铺出租的展贸式写字楼，是市场中的特例，那么其他项目的超高交易价，确实是市场使然，如爱群荟景湾、天銮和正佳万豪金殿这些高端商用公寓项目，今年1-11月整体的网签均价都在4万-5万多元/平方米之间。而保利中达广场、富力盈通大厦、广晟国际大厦、邦华环球广场、合景睿峰等多个珠江新城项目，其网签均价也都超过了3.3万元/平方米。

　　郊区盘占据半壁江山

　　今年以来，番禺、增城、南沙等郊区的商用公寓市场持续红火，加上萝岗、增城、花都、从化等区域都有写字楼及商用公寓产品成交，郊区盘占全市总量的比例大幅提升达48%，占据半壁江山，而去年同期该比例仅为22%。正是郊区盘的高占比，很大程度拉低了全市的成交均价。但在此情况之下，今年1-11月写字楼整体均价同比还是涨了6.9%，达到22706元/平方米，这意味着今年广州写字楼价格实际涨幅是更高的。

　　最令人瞩目的是番禺区，今年1-11月共网签成交了3328套写字楼性质的单位，独占全市写字楼市场鳌头；其网签均价为14182元/平方米。值得一提的是，仅番禺万达广场一项目，占了该区超过七成的成交量，加上有近500套成交的敏捷·上城国际等项目，令万博商圈成为今年公寓市场风头最劲的板块。传统写字楼旺区天河区今年的网签量也不低，共网签了2282套单位，网签均价高达32517元/平方米，价格居全市最高位，该区主力成交项目有保利中达广场、富力盈凯广场、瑞安创逸、越秀财富世纪广场、保利V座、马赛国际商务中心、天銮、合景睿峰等。

　　原因

　　郊区公寓供应激增引发投资热

　　今年1-11月，广州一手写字楼成交面积同比急涨近七成，写字楼类物业为何如此热销？中立地产高级分析师相韡对此表示，除了住宅限购政策持续深入拉动投资继续转向商用物业领域的因素外，最主要还是供求关系使然。今年以来，番禺、增城、南沙、萝岗等郊区的商用公寓项目供应大增，而且这些商用公寓几乎都以五六十平方米的小户型产品为主打，郊区盘价位原本就低，加上户型小，其每套的总价非常低，有的公寓四五十万元，甚至二三十万元就能买得到，如增城的誉山国际公寓、番禺的奥园养生广场、南沙的敏捷君御国际等，投资门槛非常低，连普通工蔟阶层也能买得起，吸引不少投资客入市。另一方面，住宅限购后，曾低至十几二十万元就能买一个的小面积主题商铺，在今年因为受政策所限，市场鲜有新供应面市，由此分流出了更多的普通投资客，从商铺投资转向了小面积公寓投资，从而推动了写字楼、商用公寓市场的整体成交。当然了，除这些原因外，今年整体经济比去年有所好转，优质写字楼和高端公寓的投资行情也向好，这也直接导致了高端市场的成交持续攀升，令市中心的成交量也出现稳定增长。

　　一手商铺量价齐跌

　　今年以来，因为市中心新增供应少，加上商铺“大拆小”受限，小面积主题商场铺市场低迷，在持续以郊区商铺为主导的市况下，广州一手商铺市场整体出现量价齐跌的局面。网易房产数据中心统计阳光家缘数据显示，2012年1-11月，广州一手商铺网签套数共5449套，成交面积485004平方米，网签成交均价20102元/平方米。与去年同期相比，今年1-11月一手商铺的成交面积减少了12.3%，成交均价也大跌了12.9%。其成交均价更是低于一手写字楼的成交均价。

　　从区域分布看，今年一手商铺市场最大的特点是市中心成交量大减，中心六区仅成交了1655套，共189739平方米，成交面积只占总量的39.1%；而去年中心六区成交面积占了全市总量的53.2%。与之形成对比的是郊区盘因为供应量增大，网签成交量也比去年大有增长，成交面积同比增幅达14%。正是郊区盘成交的高占比，使全市一手商铺成交均价出现较大幅度的回落。

　　另外，与去年的大涨行情相比，今年广州一手商铺市场贵价铺大减，去年1-11月成交均价最贵的商铺出现在珠江新城的富力盈信大厦，其成交均价达283102元/平方米；而今年1-11月成交均价最高的商铺是越秀区的万艺广场，成交均价仅126634元/平方米，还不到去年同期最高价的一半。

　　值得一提的是，与去年情况相似，今年一手商铺市场的关联交易仍比较突出。像越秀区的天伦东鸣轩、海珠区的中海橡园国际、白云区的穗和城、天河区的富力公园28，还有萝岗区的宏康和园等项目，都属于一次性大面积交易的性质，其成交均价也都普遍低于市场价。这也是一手商铺成交均价下降的一大原因。

　　(作者：李琳)

相关报道：

广州二手楼市“冬日一把火” 11月成交量涨超20% 2012-12-07 06:46:45
投资客入市 广州楼市11月成交量创限购后新高 2012-11-30 06:40:28
上周广州写字楼成交量价齐跌 2012-11-06 08:08:54
广州楼市“银十”成交出人意料 2012-11-03 08:53:53