CRIC研究：中小房企降价促11月成交上行 12月或现翘尾行情
(评论员/潘绍之)2012年11月，CRIC(微博)监测的十大重点城市成交面积环比除广州以外均出现增长，其中成都涨幅最大，达到100.65%，而北京、上海、深圳三个一线城市环比增幅均在10%以上。商品住宅市场在经历了7-10月四个月的平淡表现后，终于在11月迎来了成交的明显回升。
其中原因，我们认为主要在于：随着年关的临近，中小房企开始逐渐进入年底销售的冲刺阶段。一定范围内项目折扣再一次激发了需求的释放，从而推高了11月份的成交数据。正如我们此前反复强调的，2012年全国商品住宅市场有两大关键特点：其一，潜在需求一直存在；其二，潜在需求转化成实际成交必须依靠企业相对积极的折扣。简而言之：对于重点城市来说，多大规模和幅度的折扣决定了这个城市能够取得多大数量的成交。
对于全国性的大型房地产企业来说，5、6月份正处于年中冲刺销售业绩的阶段，政策面和销售情况均处于极度不确定的时期，所以我们看到这个阶段企业价格促销的姿态非常积极，典型例子如世茂在苏州的世茂广场项目，最高折扣达到78折。相应的，5、6月的商品住宅市场出现了今年以来第一波历史性的高峰，重点城市均创下2011年调控加码以来的最高峰值。
到了7、8两月，尤其是9、10月，随着库存的逐步消化，企业借此回笼了足够的资金，年度销售业绩也基本被锁定，另一方面利润率的下调也促使企业对价格进行重新调整，不少企业都选择在这个时间节点重新把利润率设定为考核各项目公司的指标。与此对应的是，7-10月期间，重点城市商品住宅市场始终处于不冷不热的状态，成交量经历了5、6两月的冲高后开始徘徊不前。
直到11月，情况开始出现了转机——相比全国性大型房企早在年中就基本锁定了全年的销售业绩，规模较小的中小型房企的年度销售冲刺才刚刚开始。以上海为例，11月进入项目成交面积排行榜前列的均为中小型房企，销售均价也都在15000元/平方米以下。正是在这一波以中小型房企为主的低价攻势下，重点城市的商品住宅市场才在11月交出了一份环比全线上涨的好成绩。
此外，我们看到11月末至今，重点城市新开预售证面积出现明显上升，刚刚过去的第48周(11.26-12.2)典型城市新开预售证创下今年以来的第五高，预计12月将迎来今年以来的第三波供应小高峰(第一波出现在5、6月，第二波出现在10月)，如果11月这波以中型企业为主力的降价行情能够延续，那么我们预计：12月重点城市市场成交有望在11月的基础上创下新一轮的成交高峰。
