随着国家对楼市的宏观调控，自限购以来，刚需产品长期争霸，“投资客”这一名词久违苏州楼市。然而近日一些商业性质的小户型，酒店式公寓纷纷打破滞销瓶颈，成功撬动一部分投资性需求悄然入市。

　　低总价方为王道

　　最近，在广州、深圳等一线城市，新开楼盘中都出现了部分投资客的身影。而我们苏州近年来加大了交通规划、地铁、道路改造的力度，区域价值得到开发商和购房者的重视，但低总价仍是吸引购房者尤其是刚需一族的关键因素。临近年底，意向购买婚房的年轻人比较多，中小户型总价低，购房成本低，比较符合他们的购房需求。“苏州的房价就是那样，也不会说便宜多少，该做活动的楼盘都在做，还是要看个人能力。总价低的两房贷款下来月供能少点就少点，其实现在90平的都可以做三房了。”上周刚刚购置新城金郡89平户型的董女士，如是感叹。确实，90平以下的小户型，对于单身人士、新婚夫妇以及首次置业人士来说，因为总价低、首付低、月供低、装修成本低倍受其青睐。对投资客而言，小户型投资门槛低，易租易售，有助于降低风险并快速收回成本。与此同时，有关专家提醒广大购房者随着高层住宅越来越密集，购房者不得不留心小户型23%-27%的公摊面积成本。因此，购买小户型房源不仅要综合考虑项目的交通配套、发展前景等，还应首选公摊偏小的项目。

　　吴中、相城小户库存领先

　　据了解，截至11月22日，苏州50-90平小户房源目前存量约5400余套。其中，吴中区因项目分布的密集，小户型房源在各大片区中也占到42.2%的高位，相城区以21.9%的占比位居其二。以目前项目的具体存量来看，越湖家天下三期香舍目前以526套的存量位居小户型房源存量之首，而华润置地橡树湾、永新秀郡均近400套90平以下的小户库存居于高位。

　　90平以下小户型库存占目前苏州住宅项目库存总量的24%，从目前市场成交行情来看，去化问题不是很大。从上周新开的朗诗未来街区开盘情况来看，60-90平的小户型着实受购房者青睐。而即将入市的阳光水榭六期项目的65、80平的小户，也是预约的热点。小户型入市去化的速度均比较快，从目前苏州楼市供给来说，许多热销楼盘尽可能多开发小户型项目，加上年关之际的折扣优惠，吸引了大量购房者出手。如康桥溪岸79平米特价房68.8万/套，华园星城89平的2+1户型抄底价7188元/平，华润置地橡树湾小户房源首付8万起……从销量来看，都有不错的反响。

　　从11月份第二周开始市场的推盘较为活跃，不管是住宅还是商业项目，在年关之际成交亮点频现。值得一提的是，20-90平酒店式公寓小户房源在年关之际再创新高。据相关数据了解：吴中和相城区依然分别以5958套及4188套的居高，其中合景天汇2348套小户库存位居“榜首”。近年来，苏州酒店式公寓房源纷纷涌现，片区之间甚至同一板块内同质化产品现象严重，导致商业投资缺乏竞争力。但不可否认的是，尽管酒店式公寓市场“审美”疲劳渐现，但不排除一些纯新项目入市成绩斐然。如11月初开盘的双银国际金融城项目，去化热度一直持续，尽管所处的独墅湖板块整体配套还在规划之中，但5888元/平方米的高性价比是吸引投资客的至关因素。因此，如何摆脱如此庞大的库存量，开发商可能还要在价格上大做文章。

　　相关业内人士分析，伴随着房企对后市良好的预期，在调控大环境之下，房价虽不至于大涨，但房企集中发力，后市将会继续延续平稳的发挥态势。对于房企来说，在楼市调控政策还没有定向的情况下，楼市价格不会有大的浮动。

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