新浪乐居讯 2012年，对广州南站而言，利好不断。先是广东省投资3464亿元，加快推进珠三角轨道交通及武广客运专线等一批重大项目的建设。紧接着，国家发改委批复广州七条城市轨道交通线总计1241亿投资。一时间，数千亿投资让广州南站集高铁、城轨、地铁众多宠爱于一身，华南最大交通枢纽由此强势崛起！

　　如果说广州东站引领了城市重心东扩，并最终形成了天河的广州经济中心地位的话，那么，广州南站的南拓也将下一轮城市发展走势引入南站商圈。这也意味着，以广州南站为中心，将其周边36.1平方公里的地区建设成高铁、地铁、城铁和公交环线无缝对接，摩天大楼林立，岭南水乡民俗共在的华南地区综合客运交通枢纽和商业商贸集聚区，打造广州城下一个黄金增长极。

　　目前南站商圈开发仍属于起步阶段，但轨道交通建设大规模投入带来的巨大发展契机，将进一步加快广州南站商圈配套建设的步伐。在强烈的市场需求与大规模的投资建设双重效应下，广州南站商圈商务价值日益凸现，迅速吸引了众多投资者眼光。

　　2012年11月15日，广州南站首个抢占市场先机发售的房地产项目—敏捷时空壹号 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)揭开神秘面纱，开发商敏捷集团向媒体详尽展示了项目的最新规划、产品及建设进程。据敏捷集团相关负责人透露，敏捷时空壹号计划在今年12月中旬正式开盘。项目资料显示，该盘位于广州南站核心商圈内，总建筑面积72786平方米，为南站首个集商务、居住、投资为一体的高端三栖商务物业，该盘的入市，预示着广州南站这个被业内喻为“比珠江新城更值得期待”的千亿商圈正式浮出水面。

　　论坛时间：

　　2012年11月15日(周四)下午2点-5点

　　论坛地点：

　　敏捷·上城国际销售中心(番禺区番禺大道北海印又一城旁)

　　论坛主题：

　　看得到的前景 摸得到的南站

　　论坛提纲：

　　千亿投资开启华南新轨道生活时代

　　南站，广州全新黄金经济增长极

　　广州南站商圈商务投资潜力分析

　　论坛邀请嘉宾：

　　主持人：

　　王韶：广东省房地产行业协会秘书长

　　论坛专家：

　　彭澎：广东省综合改革发展研究院副院长

　　胡刚：暨大教授、中国城市规划学会会员、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会员

　　谈锦钊：中国城市经济学会大城市专业委员会委员、广州社科院高级研究员

　　黎文江：广东省房地产行业协会专家委员会委员、合富辉煌首席分析师

——以下是直播内容(请按F5刷新)——

　　主持人：主持人：尊敬的专家以及各位新闻媒体朋友们，大家下午好！首先自我介绍一下自己，我是广东省房地产行业协会的秘书长，今天非常荣幸由我客串论坛的主持人。

　　为了做好这次论坛我做了一些准备，本人对南站有一定的认识，南站真的是广州未来的热土，可以算一下，5条高铁，3条城际轨道，广州5条地铁在南站汇集，也就是说未来珠三角9个市所有地下交通都在南站汇集。南站是亚洲最大的交通枢纽，在整个规划里要打造岭南山水特色的生态群宜居社区，这与十八大胡总书记提出大力建设生态文明是一脉相承的。另外一个功能是要建设综合性旅游休闲和商贸物流基地，南站整个商圈的规模面积是36平方公里，比珠江新城大2倍多，未来总人口规划是37万，也就是说在未来南站还要增加32万人口。

　　去年年底广州市国土房管局李局长有一番讲话，我这里引用一下，他说“南站是广州未来城市建设的大区，五年之内把南站打造为比珠江新城更为震撼的新区。”所以业界不断崇敬着南站未来人流滚滚所带来巨大商机，正因为这个那个的吸引，所以今天很多业界的精英和专家都前来捧场。

　　下面我代表主办方介绍一下出席今天论坛的领导和嘉宾：

　　彭澎：广东省综合改革发展研究院的副院长

　　胡刚：暨南大学教授

　　谈锦钊：中国城市经济学会大城市专业委员会委员、广州社科院高级研究员

　　黎文江：合富辉煌的首席分析师

　　接下来还有主办方：

　　敏捷集团区域总经理黄伟强

　　敏捷集团营销中心副总监郭威

　　敏捷集团营销中心副总监唐海燕

　　敏捷集团品牌事务副总监潘玲玲

　　广州新浪乐居总经理王合群

　　新浪乐居广州分公司副主编姚育宾

　　今天新浪微博直播，大家可以发送短信根据大屏幕上的提示参与新浪乐居微博互动，我也很愿意参与到其中，南站投资是大课题，我也做了一些思考，新商圈怎么样才能蓬勃发展呢？我个人认为必须积累三方面的内容。第一，政府在商业规模方面必须有大投入。第二，商业地产的老板必须要积极的进驻。第三，离不开消费人群的欲望。只有具备三方面的要素我们新商圈才有可能发展，大家也知道去年的1月20日南站正式开头，南站的规划由交通枢纽上升为广州新城区，在这种情况下以敏捷地产为代表的一大批品牌纷纷进驻，我想在座的各位跟我一样及其的想清楚的知道，我们敏捷地产敢于第一个吃螃蟹的勇气来源于什么？另外一个问题要请教黄总，未来敏捷地产怎样描绘南站美好蓝图，接下来我们还是有请敏捷地产区域总经理黄伟强致词。

　　黄伟强：尊敬的各位领导，嘉宾，媒体的朋友们，大家下午好！首先非常感谢各位白忙中抽空莅临本次活动，我再次代表敏捷集团对各位的到来表示热烈的欢迎！

　　敏捷集团1998年开发房地产以来，秉承驻梦想家园让生活更美好的理念，逐渐形成高效的住宅、高级别墅、五星级饭店、地产度假中心以及城市多元化的发展格局，并打造了两个品牌，建立了40多个组团和10多个中国性的商业项目，总开发面积超过1500万平方米。广州区域是我司成功打造中国式商业区域，位于万博中央商务区敏捷上城国际 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，以及南沙区的敏捷项目，今年底正式推出市场的还有隆重推出的时空壹号，以及海外的敏捷项目。

　　自2011年3月广州市政府正式公告了广州南站地区性控制长期规划以来，广州南站被定为广州市南部核心项目中心区，从规模上看，广州南站是全亚洲最大的综合客运交通枢纽，是以商务、商贸为主要功能现代服务业汇集区，未来会打造世界一流的地区，届时广州南站成为全国规模最大，功能最齐，地位位置最高的综合交通枢纽，还将成为中国地区最具活力的核心地区。

　　正是看到南站的巨大商机敏捷集团一举拍下南站的核心一块地，并建成敏捷时空壹号项目，敏捷时空壹号项目位与广州南站核心商圈，距离广州南站C出口很近，是广州南站核心商务区内的商业项目，敏捷时空壹号充分融合各区域发展和项目的特点，打造成集投资、商户、居住于一体的项目。该项目是南站商圈的第一个项目，而次项目的建成也会为推动广州南站建设世界一流高端项目区，对于广州南站未来巨大的发展潜力，敏捷集团抱着非常坚定的信心，以超高性价比的心态为广大投资客户创造极高的收入，对于广州南站长远的发展，敏捷集团会尽最大的努力为该区建设作出贡献。

　　最后祝在座的各位领导，嘉宾身体健康，家庭幸福，工作顺利，谢谢！

　　主持人：谢谢黄总，南站看到的是前景，摸得着是南站，南站未来值得万众期待。如果刚才黄总奉献给大家精采的前菜，下面由我和几位专家一起为大家烹饪大餐。下面有请彭澎博士、胡刚教授、谈锦钊老师、黎文江主任。

　　今天我有三个问题想跟各位交流，第一个话题想请教一下，刚才讲了未来南站5条高铁，3条轻轨还有珠三角诸多地铁在这里交汇，我们也知道由于轻轨的存在，广州和珠三角甚至于湖北、湖南、贵州在空间距离方面都大大的缩短，同时我们对于房地产认识由于轨道交通的到来也应该有所改变，以前我们都说房地产是不动产，但是由于轨道时代的来临，房地产是可以移动的，我想请问两位老师，你们是怎么理解轨道交通对于广州人、珠三角人、以及中国人生活的改变，首先请彭澎博士。

　　彭澎：很荣幸在这里跟大家见面。我一直在想一个问题，因为敏捷地产时空壹号的位置为什么偏偏在南站，这个位置东南西北由四个番禺发展的热点，就是番禺大道正在兴起，我们认为有可能成为广州第四商圈的地方，而我们的东面有国际创新城还有亚运城，难免有市桥南新区域出现，西面一点是南站，为什么这么多的热点地区呢？我也在想这个问题，我刚才也看了一点资料，南站是有几方面值得我们关注。首先是轨道交通：南站是广州、珠三角乃至广东或者说南中国新兴轨道交通的枢纽，因为原先传统的枢纽是广州火车站。广州地铁枢纽在哪里呢？有人说是公园前或者天河城，但是城际轨道交通枢纽目前看是在南站，高铁通了以后会以武广，我们看到很多的开发商以及企业家都在设立分支机构便于高管的来往，我们看到凡是在武汉以及长沙设定分支机构的企业，他们出行去分支企业的时候往往选择高铁，所以大家到南站地区一定是坐高铁。

　　第二，城际轨道。广州电视台派了两个记者，两个人同时从小蛮腰出发，同时出发一个坐高铁一个开车，他们同时到珠海，到珠海是城际轨道先到，我们看到整个顺道、中山、江门都可以坐城轨。江门人告诉我，我们的楼价是5000块钱，到广州40分钟，从广州东到广州西也要1个小时，所以新兴的两个轨道，一个是城际轨道一个是高铁。高铁还有武广开通，广州到北京的高铁据说是8小时。另外广珠高铁开通以后，将会形成以广州为放射状的城轨系统，到肇庆和清远的都在建设，这种新兴交通与已经建成的地铁在南站汇集，这是轨道交通的大综合，这是值得关注的地方。

　　回到刚才的话题，这些轨道交通最大的特点是带来庞大的人流，其他的地方都是单独的交通，只有南站会聚集庞大的人流，只因为这一点会使番禺区或者是广州市都把南站当做是重要的商圈和新商务区，所以叫南站商务区。番禺一直在找自己新的发展热点，在这里南站是重中之重，广州市可能关注在基础设施建设。大量的地块正在集中，市里面对这块的发展给了很大的力度。这样的轨道枢纽在广州找不到第二个，因这是看南站主要的看点。现在南站有一个框，又有地下城又有地下商务、学校、医院、体育馆等，所以我们看到南站的项目是新兴商务区，我们看到全世界凡是铁路枢纽的地方，都会形成新城区，新兴的轨道交通可能会出现一个新的模式。

　　主持人：珠江新城是未来南站建设的参考目标，珠江新城大概用了20多年建设，但是广州市相关领导，未来南站的建设十年甚至是五年，这个信心来源于什么，刚才彭博士讲了很多，下面听听谈教授怎样说。

　　谈锦钊：未来就在当下，未来五年和未来的八年就在当下，南站时空壹号项目进去5年要建成，5年这个阶段也就代表南站未来商业、文化、生活都在当下起步，未来的八年到2020年会是南站辉煌开始的时间段。我在2003年2004年研究广东城市化进程的时候，我看了很多资料，国外发达国家都经历了轨道交通高速发展的历史阶段，现在我们也正在发展。我们这里有普通的铁路，有高铁、轻轨、地铁、城际交通，多种轨道交通上来代表我国走向现代化很重要的标志。怎么看南站，我在广州住了几十年，广州最早的火车站在白云路，这时候白云路的黄埔车站是广州商业文化中心，这是以港广连接的枢纽点，过了几十年新的火车站出来了，在广州火车站，大家都知道广州火车站有很多的匹马，白马、金马、黑马等等，都是搞批发，这代表广州和国际经济贸易的往来，这是广州商业发展的第二波。

　　第三波有了广州东站。广州东站分担了一部分广州火车站职能，面向珠江新城天河区的商贸区，八年以后到2020年广州南站将依然是面向国际化的商贸中心区，为什么这样说？第一，轨道交通代表了这个时代商贸、物流、信息流、资金流聚集的东西，广州商业城市是几千年，但是近代3个火站的变迁，第一广州火车站，第二广州火车东站，下来就是广州南站，所以广州南站的发展不可同日而语，不仅是对国外，经过地铁和轻轨就到新的白云机场，在国内和国际辐射点和聚集点都在南站。

　　我十分欣赏敏捷这个项目，南站正在起步，并不是那么容易，我看到楼面地价500块钱一平方，可见起步不是那么容易，但是我们可以预见5年前地价不止翻一番，大家可以记住我这句话。按照以往每年20%-25%的增长速度，五年肯定是1倍。南站是商业、文化、人流、资金流聚集的地方，所以我非常看好南站，非常看重时空壹号项目，他们是敢于在南站开辟重大项目，代表南站今后发展的前景和规模以及水平。

　　当然这有待于项目不断的完善和提升，我在国外看了一些商业城市，比如说西班牙巴塞罗那以及巴黎的商贸城市都可以作为借鉴，交通、商业、人流的集聚都可以作用南站未来发展的借鉴点，所以我很看好南站会成为未来发展辉煌的高峰。谢谢！

　　主持人：谢谢谈老师，谈教授谈未来南站楼价翻一番。刚才在黄总的致词里讲到，在整个广州市规划里，南站是华南地区综合科技交通枢纽是以商务、商贸为主导的现代服务业集聚群，南站将和老城区也将和南沙滨海新区形成广州市新兴城市建设的黄金第三极，我忘记是那一位专家起的这么好的名称，我是非常认同这位专家所讲的三站共生的理论，也是来自交通轨道对于南沙地价的提升，我想请教胡刚老师，您是怎么看待南站作为黄金经济增长极的地位和作用。

　　胡刚：我前不久发了一个微博，微博的观点是“南站是未来广州发展的重点”，刚才王秘书长说是三级我是说一级。广州有几个火车站，为什么说南站最重要，现在中国已经介入高铁时代，未来全国都会开通高铁，高铁与周边所有的地区都会建高铁，高铁怎么建国际上没有经营可以借鉴，中国进入了城市时代，城市之间的竞争非常激烈，在这样的情况下，珠三角竞争最激烈的就是广深两个城市，竞争情况在今后就要分出高低，第一位和第二位的城市差别很大。你看长三角的上海和南京、杭州不是一个等级，北京和天津也不是一个等级，广州也是差不多。现在高铁通了以后，高铁对广州来说没有把火车南站做起来，很可能就是南下物流、人流、资金流一下子流到深圳、香港，在现在高铁城市是城市激烈竞争的时代，怎么样把高铁打造好，那么对广州市政府来说是非常的重要，否则人家不在这里下来，半个小时到深圳，那边有很大的吸引力。在高铁时代这是对广州提出的最大挑战，火车站和飞机场也不一样，1000公里以内都是高铁的辐射范围，不同于飞机，但是它又是高端的商务流、城市流、物流、人流、资金流，可以形成好的信息链，对于广州来说无论是南沙还是珠江新城这是最最重要的五年。现在可能还没有认识到，这是一个观点。

　　第二观点，火车南站的功能并不一定定位为商业和居住，应该定位于多功能，火车南站很大一部分是旅游和商务，我觉得火车南站应该是旅游，火车南站有高级的酒店，他完全的落脚点在这里，这是旅游。二是医疗功能。医疗中心放在中山，医疗、健康。三是商务教育。是这样多功能互相影响，所以功能定位需要进一步探讨，才能形成吸引他的人流，形成商务居住。

　　主持人：谢谢胡老师，未来制约珠三角发展最重要的就是土地，现在我看资料，目前珠三角土地开发强度已经达到33公里，有个别地区特别是东莞土地开发程度更大，但无论怎么样，总的来讲珠三角土地开发程度20年来已经超过香港100年的开发强度。我刚才听到谈到南站，敏捷地产地价你是否说的少了一个0。

　　谈锦钊：应该是5000，严重的更改。其实这个价钱也不高，其实南站应该是往前看，我刚才说广州三个大火车站，广九车站，现在已经没有了，它是广州香港以及广州北京远距离的站，另外是火车站，是省内零散批发，国内商贸小批量批发，我见到一些火车站列车员到广州来，还要几个小时回到北方拿包买衣服回去卖。东站当然是比较国际化，毕竟是大都市的中心地，但是商业与琶洲是拉开距离的。

　　南站对内是通过轨道交通对国内商贸辐射与联系是十分的重视，相当于现在广州火车站的升级版，不是这么杂、乱、密，而是高档的商贸区，三个小时可以到武汉，八个小时可以到北京，又安全、快捷又便宜，这对国内商贸的往来不在南站交易还能在什么地方呢？有比较低的成本聚集商贸，同时也是对外的影响。这个地方应该很好打造，就像胡教授说的，不要搞一些批发商场，大的商场可以买卖方便，不是这个概念，而是比较高档的商贸区，不仅是一般民生，也有高科技的，并且最好是总部经济，实行产权交易、只是交易的高档写字楼区，也不是说王秘书长说的珠江新城的密。

　　南站要面对大城市八个小时到北京，一般来说比其他更加安全一点，高铁价钱更低一点，方便一点，接待客户更多一点，广州要重振千年商都靠什么，不靠大的兴起商贸中心不可能重建千年商都，南站我是十分的看好。谢谢！

　　主持人：刚才专家一致看好南站，来源于政府部门对他的重视，去年我们有3646亿融资，今年据说为了刺激经济国家经贸委单单批了广州7个轨道交通的投资，超过1000亿，刚才说了可以大胆的预计，在未来5-10年广州南站将强势崛起，我这里想请教黎大师，按照以往的投资，投资是跟着文化走是投资地产的定律，但是并不是谁都可以把步伐踩的很准，投资太早容易成为烈士死掉，投资太慢可能是强手林立，很难插足，这时怎么理解南站的投资潜力，怎么做投资规划。黎老师您是怎么看的？

　　黎文江：地价马上就要上升了，改为去年这里是5000多，现在政府底价是6000多一平米，也就一年多的时间，南站上升1000多块钱，这也就一年多的时间。要买时空壹号很乐观。地价已经上升，就广州来说投资地产投不了，限购，现在只能投商业用房，从广州的情况来说，政府今年推出的商业用地比住宅用地要多，这就意味着将来政府要发展商业，从世界银行一般的提法，当城市人均GDP在1.5万美元后，他的商业开发就会超越住宅开发。GDP是从商业、金融、服务业支持而不是通过工业，广州通过工业支持GDP时代已经过去，就现在新兴城市化发展来说将来是金融、商业、服务业等等支撑GDP，所以我们投资商业是最好的选择。而在广州来说，这种商业模式是比较明显的政府式支持，包括金融城、南站。各个区域的政府也是明显以商业作为各个区GDP的支撑点。比如说拿南站作为GDP的增长点，天河以金融城作为增长点，荔湾老是想以白鹅潭作为增长点，但是现在还起不来。六个区都想发展商业、金融业、服务业，我们跟着政府设想走是没问题的。

　　南站投资的价值第一在于人流，第二是对全国的辐射力，有人流才有商业的发展，到2020年当人流向十八大说的到小康水平人均收入翻一番的时候，南站每天出发人流就有8500万，每天大概有23万人上车下车还有加上接送以及迎接人员500万，人一盒饭要多少钱？所以从人流来说是绝对可以支撑商业发展。每个人经过，吃的或者是住的以及玩的都要在这边，起码你要买一瓶水。刚才你问我是否会买，如果便宜我当然买。我买了以后要租给北京、武汉作为办事处，市、县、镇人来往就要安排住宿的，我租给一般办公室的人，我做过两次高铁，一次是去武汉开会，我不坐飞机，因为我开会是在中午12点还要吃饭，如果坐飞机我怕人家吃完饭还没到，所以我坐高铁三个小时就到武汉了，坐飞机还要提前2个小时，高铁提前几分钟就可以了。还有一次专家到江门、中山评楼盘，我不坐他们的汽车，因为是记者开车，白天的时候很累，我不敢坐，我就坐城轨回来，大概40分钟左右，出来坐地铁就回到家了。我们觉得高铁还有城轨是非常的方便，这是我亲身的体会。

　　主持人：之前有一个业界的大佬说你要分析地区投资是否具有价值，只要看两方面问题，一个是地区经济发展，第二就是人口密度，也就是李嘉诚说的地方还是地段，这就是房地产的价值。接下来我请黄总讲，黄总你不代表敏捷地产，请你从私人的角度谈谈南站未来投资价值潜力，谢谢。

　　黄伟强：其实我是做房地产的，我对社会总体的研究没有各位领导和老师那么深，我只是说了解性的东西。刚才我听各位老师谈到三轨共通对未来综合题的提升我感觉很深刻，特别是谈到旧火车站给我最深的印象，我也是广州人，我小时候是看着哪一个火车站运行，目前只是一个很普通商业居住的地方，我到南站这里看很离谱。这次我对这块地做了市场调查，包括番禺本土人对南站今后的发展和投资愿望很强烈。

　　我前两天从政府部门里了解到，土地除了开售以外，其他没开售已经封起来，重新规划和调价，调价幅度最小是20%以上，这块地目前为止已经升了1000多块钱。我们作为房地产开发商，我们敢这样做，而且敢于第一个尽快盖房子，我们是有两个概念，第一，希望我们的眼光是准确的。第二，我们也希望敏捷集团品牌能够在南站做第一个地标。基于这两个基础，我们用最大的努力，也是为了让社会所有投资的人在这里都获得回报。

　　主持人：新浪乐居广州站总经理王合群分享一下你的智慧，跟我们分享一下南站投资的价值，这是大家比较感兴趣的。

　　王合群：我来客串一下，我是80年代末到90年代感觉到广州运行火车站，广九车站我都不太熟，应该是改革开放之前，改革开放以后也就是现在的老火车站，想一想千军万马到广州，到深圳来的时候是80年代90年代引领了中国第一波潮流，东站建设以后与天河开发有关。老火车站更多是和中国传统城市，东站是香港。一个城市的发展，比如说现在的高铁和城轨，如果广州没有南站的前景，我觉得广州的前景堪忧，不仅为深圳超过，天津肯定早超过了。

　　我想到广州南站每年有8500万的人流量，广州机场现在一年将近1亿人流量，广州有巨大的交通枢纽再加上广州本身发展潜力，我觉得城市价值决定了土地投资价值，敏捷是属于敏感又快捷。一个城市包括区域是否有投资价值，你要看得快，看得准，我相信敏捷算是在南站比较早的，一定会挖到第一桶金。新浪乐居作为服务网友的平台，我们也希望有更多的资讯提供给大家，谢谢大家！

　　主持人：谢谢王总，你客串专家比专家还专家，为论坛增色不少。最后一个问题大家一起回答，刚才大家有意无意把南站和传统广州几个火车站做了对比，其实之前几个老火车站我们带着辩证和历史的眼光看待新旧的火车站，之前老火车站规划上应该是滞后的。先有火车站其他配套是自发形成，所以集聚性和综合性相对差很多，目前南站还是处女地，未来怎么描绘需要靠各位大哥，还有看开发也看要怎么描绘。

　　之前我们的领导讲，未来南站要建设成比珠江新城还要棒的新区，作为南站怎么突破传统火车站模式包括商业经营模式，怎么把岭南水乡特色结合人流需求更好更全面建设全新的南站，这应该是各位专家要发挥智能作用，好好给陈市长、万书记提提意见。彭博士我知道您提的意见是最多，我相信书记一定会听到你的意见。

　　彭澎：传统的火车站是传统轨道，传统轨道和新兴轨道有一个很大的不同，传统轨道除了速度以外噪音比较大，所以我们看到在传统火车站附近不太可能有高尚的住宅区，实际上我们看到火车站一般是建在城市的边缘，大家说的广九火车站是在白云路也是在城市的边缘，广州铁路管理机构都在那一带，我原来就在白云附近办公，哪里有一个很大的以前火车站的售票处。后来花都火车站搞了北站，实际上广州还有一个南站在南沙，那是货站运煤。我们严格来说应该是新南站，往北只能是在花都，目前站点是在广州最边缘，但是最西边刚好跟广佛通城化联系在一起，而且珠三角城轨系统，要把广州打造为一小时城市群核心城市群发展思路联系起来，因为南站靠近广州珠三角几个中心，这是区域上的特点。

　　第二，刚才讲了火车站虽然不像传统的火车站有那么大的噪音，一个是轨道噪音，原来的火车站叫才进站，现在的高铁不叫，悄悄的进站，这为火车站的气息带来很大的变化。南站附近，并不是出了站口就是家门，就是在附近有一些高层的居住区，这与新兴轨道是相关的。

　　第三，目前南站还是客运，这与火车站系统密切相关，所以不太可能像传统广州火车站周围做那么多的批发市场，因为它不是货运，所以这也是一个很大的特点。客人从目前来看还是比较高端人群。农民工一般不会做高铁。我们建高铁并不一定收回投资，而是不一定从车票上收回投资，具有更大的综合效应。这样的群体更多是白领人群，我们不知道现在8000多万的数据是否准确，但是白云机场的客流是4500万。我们看到今天公布南沙具体分区规划把三个机场地址画出来了，今后南站的客流量大增是毫无疑问的。是中、远、近三种轨道交通，远是高铁，中的是城轨，近的是地铁，所以是三种轨道交通的结合。三种轨道交通的人群不一样，刚才讲了高铁可能是白领，但是城轨和地铁可能是普通群众。细分一下会对商业定位和居住定位甚至是楼盘定位会做的更加具体一点。

　　主持人：谢谢彭博士。现在有没有出新的关于南站的方案？

　　黎文江：我曾经参加过一个，就是把南站变成岭南水乡的方案，但是回来谈了以后，负责管理和建设是城投公司，很难负担每天水的用量，这是想象，但是要实现有难度，但是中央广场下面做商场是肯定的。第二，跟其他的火车站最大的不同是这里没有货运，以后不会有白马商场，高铁不可能有货运，你想运价格也会很贵，所以这里不会乱七八糟，火车站那边太乱了，什么东西都有。这边环境是非常的好，是白领或者是外地出差来的比较多，这边会变的非常漂亮。我看了一些方案里很有特色的建筑方案，这是这里的特点，地价了房价肯定会上涨。

　　敏捷时空壹号起的名字很好，壹号是第一个吃螃蟹，时空就是穿越时空，上午我到广州，下午到武汉吃饭，晚上又回来，都不知道你去哪里了，穿越时空了。

　　黎文江：那天我一下子去武汉，一下子又去了珠海回来，珠海看航展，我早上去了晚上回来，这是非常的方便，这个地方太好了。最近总是看电视剧，穿越时空的概念是名词，而且面积也不大，总价面积也承受得了，以后的回报率会有很高的收益，不用那么久8年不用有可能就会收回成本，5年就可以收回成本了。我们要看经济发展如何，跟珠江新城比不太可能，这边起点很高，原来珠江新城起步时是农民、菜园。

　　主持人：今后到南站不要买住宅要买商铺，刚好我们这里都是商铺。胡老师您怎么看？

　　胡刚：新老火车站不同就是没有货运，老的火车站下车必须到地面，但是新的不用。其实华南板块就是火车南站同一个板块，这里距离很近。交通发展以后，整个华南板块里商业出来，交通火车南站也上来，所以是一体的。新火车站与老的火车站不一样，以前火车站的房子距离比较近，现在不一样，时空穿越是现代化的区，并不是老火车站熙熙攘攘的人群，也不会珠江新城大片的空间规划出来，这样就会带来建议，你住在楼里一些生活配套都会有，否则他出去以后找不到不行，这里应该有公寓有配套，可能在楼里有几万人在工作，他可能坐地铁跟外面沟通。

　　另外里面的写字楼是比较灵活，不一定是小的单位，小的写字楼，他也可以是面积比较大，可能在这个地方租两层办一个医院，可以让珠三角人过来看病体检，以后体检并不一定是生病才体检，还有游玩了美食，空间里比较灵活。

　　以前都是做工业区，现在第三产业载体就是写字楼，服务业种类很多，有文化、医院、教育、行政都有可能在这里，珠三角所有的地方到这里办公都很方便。组合楼应该是住宅、多功能写字楼以及生活配套支持，现代化的时空应该是这样。

　　主持人：刚才谈教授已经回答了我刚才提到的南站创新发展的问题，我想请你简单补充几句，因为时间也差不多了。

　　谈锦钊：我刚才记错了价格，中心知识城拍卖是700元，南站是5000元这说明这里地价是大家看好，地价比他高了很多，这说明地方政府对它的投入是相当大，地铁公里要6亿，投资那么大使地方土地价值成倍的增长，所以地价未来增长是十分的可观，另外南站地区并不仅仅是先有行政区广州的概念，他是广佛同城化的结合点。走不远就到顺德、南沙、佛山市，相当于广佛共同的交通枢纽。

　　第二，珠三角半小时到一小时交通也在这里形成。第三层次是南中国交通，特别是路面交通的枢纽点，三个小时到武汉，也就是说长江以南的交通轨道到广州三个小时。第四全国轨道交通难免集中在这里。中国有四个直辖市，但是南中国没有直辖市，广州还不是将来也不一定是直辖市，但是担当了重任南中国核心城市，就是对内经济扩张和对外辐射，结合点就在广州，具体的交通点就是南站，这是前景无限开发的地区。

　　主持人：谢谢几位教授。刚才几位教授分别从轨道、南站投资价值和南站作为新经济增长极的作用和定位都分享了自己的意见。今天来了21家媒体的记者朋友，主办方预留十分钟时间交给记者朋友，如果你们有问题可以跟专家交流，也可以到新浪微博里跟专家交流，看看那一位记者朋友第一个抢麦。

　　记者：您好，我想请教黎老师或者谈教授，刚刚听各位老师说把南站和火车站、东站做了对比，火车站太杂乱了，如果南站和东站对比质的区别在哪里，我听到解释没有很明确。

　　黎文江：最大的不同就是南站全国辐射面比东站要广，人流会多很多，这是最主要的不同。另外，东站已经没有发展空间，已经固定，那边现在周围的房价在3-4万元，新鸿基的盘马上要以很高的价钱出售，目前南站还是开发的处女地，发展前景升值潜力会比东站要好，这是两个最大的不同。

　　谈锦钊：东站毕竟广州的客厅，展示的是广州的现代的高楼大厦，南站是广州最活跃的地方，珠三角、南中国、国际，商贸、写字楼总部会在这里，而不是杂乱的小批发市场，所以高端和地区的分工截然不同，我在补充一句，大概十几年前广州的南拓成就了番禺，现在番禺成为了广州的都会区，番禺人说我是番禺人慢慢都会改口我是广州人，番禺是广州的都会新成立的区，必须有一个中心火车站，不能说火车站一定要人口很多才行，房地产投资就是人口不是很多，但是发展前景很好的地方投资才有收获，大家都跑到东站去价位那么高你的收获就比较慢，你在发展前景很好的地区，特别是政府投入升值度很快很高，这就是南站的发展前景。

　　主持人：下一位记者提问。

　　记者：各位专家主持人下午好，南站是声称被珠江新城更值得期待的区域，南站以后的地价肯定会升，但是资料显示从去年下半年以来南站连续推地却频频受到冷遇，今年南站更是少有推地，我想请问彭澎老师或者是胡刚老师谈一下为什么会出现这样的情况。

　　彭澎：南站是比珠江新城更值得期待的地区，我不知道是谁说的，这句话要看怎么理解。如果说南站地价会敢上珠江新城，你们谁敢说这样的话，我不敢说。但是说南站目前的升值空间巨大比珠江新城升值空间大我赞同，不是说南站会成为珠江新城一样的广州都会级的CBD，目前看不到，但是南站会成为很重要的商务群，这是第一个判断。

　　第二个判断，放眼番禺区我认为就南站具有都会级的功能，在全市系统战略节点上，番禺一个是南站一个是大学生有这样的定位，但是普通市民和大学城没有太多的关系，而跟南站有很多的关系，所以说，番禺必须把南站作为自己重中之重开发，这样来看才更准。

　　胡刚：相当于一个曲线，发展以后价格就会上去，珠江新城是属于比较成熟价格会比较平稳，南站刚好是起步，也许再过几年这里是快速发展的阶段，开始是很平稳，然后快速成长，投资在快速阶段的增长。

　　主持人：非常感谢刚才这么多专家精采解析，接下来由我时空壹号项目销售成员为大家介绍一下南站还有项目本身的情况。

　　邓文滨（敏捷销售）：接下来分享一下关于南站以及我们项目本身的信息。

　　广州南站是亚洲最大的客运站，是在2010年正式投入运营，该站主要由高铁线路和三条轻轨经过南站，5条高铁运行有武广客运专线还有广深段，轨道方面是广珠城际和广州佛山，还有广莞惠。南站未来会成为第四大客运中心与北京、上海并列。

　　南站核心区4.5平方公里，建成以后的规模达成2200万平米，人口规模会有40万人口以上，广州除了珠江新城花城广场有大的中轴线广场，广州南站新城将规划现代化中轴线广场，建筑面积是110平方，比花城广场的面积将大一倍以上。

　　广州南站交通，广州南站将会有三条轻轨，分别是珠海、佛山、东莞和惠州，还有四条高速，还有5条地铁，2号现已经开通，7号现正在修建。另外是5条高铁，除了武广客运、广深港高铁还有贵广，还有南广，还有广州西部南海高铁到湛江，这么发达的交通网络接下来会使南站只需要45分钟基本上可以去到粤港澳，花3小时基本上可以穿梭湖南、湖北包括广西、贵州。整个就是南中国的交通客流中心，南站客流量人流是非常的巨大，据统计现在南站每天的客流量10万人次，节假日高峰期已经到20万人次，预计全部线路开通以后将会达到35万人次，全年发送旅客达到1.3亿。人流就是商机，我们要做的时空壹号项目，就是把人流留在南站新区。

　　政府定位南站新城是生态宜居新城，现在确定的利好是非常著名的三家医院，中山大学附属二院，在2015年底交付使用，南站还会建设很多中学、小学、幼儿园、卫生站、文化活动站，基本上所有的生活配套都会一应俱全。当然还有两个森林公园。

　　接下来介绍时空壹号的区位，项目是位于南站核心区就是这个圆圈，这是南站的核心商贸区，我们位置是这里，距离南站直线距离800米步行是十分钟到十五分钟，下面是立体图形。这是南站核心规划图，这就是视频里讲的中轴线广场，这里会建设成相当于花城广场繁华程度不逊于花城广场的广场，一公里长的商业街，还有连廊方便购物，这是项目的效果图，外立面是非常时尚、摩登和现代化。

　　项目占地面积大约1.3万平方，建筑面积7.2万平方，绿地率30%项目是由两栋塔楼公寓组成，第一栋是465套，我们正在接受第一期465套，除了公寓还有商铺，商铺是94套。塔楼分两栋，第一栋是17层第二栋是13层。这是俯瞰图，两栋楼中间还会配备绿化园林，这是第一栋的标准楼面图，户型面积是由42平方到110平方，其中26间是55平方，也就是A户型，这也是市场需求最大的户型，非常适合投资。可以买一层用两层而且间隔自由灵活，使用率非常高。除了空间比较高之外，设计师是比较聪明，偷了一些面积，有大量的赠送空间，是非常的划算。各位有兴趣可以参观一下楼上的样板房。这个只有45平方米的单位总价会更低，开间会比26平米还要宽，开间会接近4.6米，这是最大的户型105-11平方左右，一层只有三套，全部是单边位，就是采光和通风最好的位置，这是样板房的效果图。这商铺上下两层，面积区间比较适中是80-160平方，这是二楼的户型。我们以55户型平方为助理，这是非常受市场欢迎，4.5米空间灵活多变性价比是最高的。

　　其实南站有很多跟大家分享，但是因为时间有限，就到这里，谢谢大家！

　　主持人：你的介绍非常精采。今天论坛主题是“看得着的前景，摸得着的南站”，要改后面那一句话“摸得着是时空壹号”，因为时空壹号是南站今年第一个推出的商业地产项目，黄总我不知道我的提议对不对，仅供参考。

　　时空壹号是非常值得期待，刚才敏捷地产同事做了简单介绍，今天敏捷地产的领导和高层都来，他们有很多话要跟记者朋友交流，接下来是否请黄总、潘总，还有敏捷时空壹号销售经理许景生一起来跟记者互动。

　　记者：继时空壹号以后敏捷还会在南站拿地吗？

　　黄伟强：你们的问题是我也关心的问题，现在我在这块地的旁边已经申请了第一块，但是由于市政府对出让土地已经暂停，谁也不能在登记了，因为要对南站地进行再提升，重新做更好的规划。刚才黎老师所说的地价要升了。我们已经交了钱但是还没拿到。

　　主持人：政府也怕吃亏，不想这么早把土地买光，刚才谈锦钊老师说了，未来南站地价肯定是翻倍，我是市长也不会那么笨，肯定是留在口袋里慢慢出让。

　　黄伟强：土地升20%是肯定的。

　　记者：敏捷未来有拿地的打算吗？

　　黄伟强：对南站我们抱很大的期望。

　　记者：其他的地方呢？

　　黄伟强：我天天在想。

　　记者：南站各位专家很看好，时空壹号是首盘，以后敏捷时空壹号定价是否很高。

　　许景生（广州南站项目销售副经理）：你的问题问的很好，我们还没有开发部会，我们的产品是大众化的产品，什么是大众化的战争，就是很多阶层都可以投资的产品，我们会把更多利润和升值空间留给我们的客户。

　　主持人：你们的产品是大众化的产品，大众化的产品是不是大众化的价格呢？

　　许景生：也可以这样理解。

　　记者：希望你补充一下她的问题，你刚刚说到是大众化的价格，那么你们以什么作为价格参考，另外你们项目针对的客户群是什么客户群，是自住还是投资，投资是可以把产品租给什么人。

　　许景生：南站客户群不仅是单一客户群，南站是珠三角最便捷的交通，而且是市政府规划的核心区域，所以客户的定位是来自于各方各地，而且有一定的不确定性。其实在我们广州重点的几个商圈发展都有一个特点，就是入市入手入的早升值潜力升值空间越多，这个项目也是一样。我们价格大概是1.3万起步推出市场。

　　黎文江：我以为要1.5万左右可以买，如果40到50平米几十万就可以，不用贷款就可以了。

　　谈锦钊：第一，敏捷低开高走的战略很成功，我知道他的楼盘，买他的楼盘是实实在在有好处。第二，很低调。

　　记者：我想问一下，敏捷时空壹号这块地是三月份拿，大约是11月份入市，这种迅速拿地然后开发高运转的速度是否是敏捷一贯的风格，还是仅仅针对时空壹号南站项目，包括我们以后项目是否也会采用高运作的方式，快速回笼资金。还有敏捷对于萝岗的地块是否感兴趣。

　　黄伟强：敏捷是以建筑出身企业，我们对建筑有敏感性，而且我们不但用最快的速度建设南站，我所有的项目都是一样。就好象今天坐在上城国际销售中心，我告诉你，这里从建设开始到今天这个样子我用了一个月，这一个月你是想象不到怎么出来，这是实实在在的。其实我们在建设里既要保证质量，也要保证速度，因为速度也是一个企业的生命线。

　　主持人：谢谢黄总，接下来哪一位记者提问。

　　记者：您对萝岗地块是否感兴趣。

　　黄伟强：萝岗现在是未来发展的区域，今后有可能我们会花很大的力气建设，我相信不用多久你们会看到我们在萝岗的一些项目的推出。

　　记者：刚刚你们说到你们地价是1.3万，你们交楼标准是毛坯还是精装修，什么时候会交楼。

　　许景生：其实我们的产品于2012年12月出场，我们是毛坯房，我们宁愿留多一点空间发挥他们的想象，装璜自己的产权物业，令物业更大限度的发挥自己的价值，我们交楼时间大概定于2014年的8月。

　　主持人：今天论坛持续两个多小时，我今天非常有成就感，因为在座的几位专家和新闻媒体的朋友都非常给力，踊跃提问题，今天论坛就到这里，最后我想讲两句，南站既是广州人的南站，也是中国人的南站，要关注南站更要关注时空壹号，今天的论坛到此结束，谢谢各位！