CRIC研究：佳兆业6月以来发力拿地 多区域稳健扩张
(评论员/李仙德)受到房地产调控影响，今年伊始，中国土地市场相对较为冷清。而佳兆业秉持“快速周转”的理念，瞄准土地市场出现难得机遇，果断拿地，加快全国城市布局，在土地市场上的表现可圈可点。10月31日、11月1日，佳兆业更是在成都以及上海连接连拿地，引发了业界的强烈关注。
在我们看来，佳兆业今年以来，明显加大了对以上海为核心的长三角地区的渗透、对强了对成都等二三线城市的把控、加紧推进珠三角城市更新项目，全国城市布局更加稳健、合理，也为未来的业绩增长奠定了良好的基础。事实上，自2009年香港上市以来，佳兆业以稳健的增长速度迅速扩张至全国，凭借着“战略模式、扩张管理、战略储备、产品线、资本渠道”五大方面的出色表现，逐步跨入一线品牌房企行列。“快速开发、快速销售、快速周转”成为佳兆业核心驱动力，为公司业绩稳健增长提供了重要的保障。
6月以来拿地活跃，以上海为核心的长三角成为战略重仓
步入6月份，佳兆业抓住土地市场尚未回暖的阶段性机会，发力拿地，将上海、江阴、成都6幅优质地纳入麾下。根据CRIC监测数据，2012年6月6日-11月1日，佳兆业一共耗资20.32亿元，增加土地储备面积达64.02万平方米。尤其值得注意的是，佳兆业新增6幅地块中，3幅位于上海，2幅位于江阴，以上海为中心的长三角已经成为佳兆业的战略重仓。
今年以来，佳兆业先后在上海拿下三幅优质地块。6月6日上午，佳兆业以4.07亿元获得上海嘉定区马陆镇28-01地块。该地块距地铁11号线马陆站仅300米，地理位置极其优越。随后，6月27日，佳兆业以4.05亿元摘得上海奉贤区庄行镇B-08-02 地块，随着地铁5号线和8号线在奉贤区的延伸段规划公布，该地块的发展潜力不言而喻。11月1日，佳兆业以底价2.75亿元，摘得嘉定区澄浏公路以东、胜竹东路以北地块，从而与先前获得的马陆地块形成联动之势。短短半年之内，佳兆业在上海新添三个据点，增加优质土地储备28.04万平方米，占到今年6月以来拿地土地面积的43.79 % 。此外，佳兆业还耗资2.71亿元底价在毗邻上海、名列全国百强县前茅的江阴拿下两幅优质地块，建筑面积达18.92万平方米，占今年拿地面积的29.55%。自此，以上海为核心的长三角地区新增用地面积合计占到73.34%。
以上海为核心的长三角地区是中国经济实力最为雄厚的区域。2010年国务院颁布的《长江三角洲地区区域规划》明确将长三角地区定位为“亚太地区重要的国际门户”“全球重要的现代服务业和先进制造业中心”“我国最具活力和国际竞争力的世界级城市群”。长三角地区也成为品牌房地产企业的兵家必争之地。通过上述五幅优质地块的开发，佳兆业位于上海及其周边的多个项目将形成合力，有助于提升集团在一线城市的竞争力，并为佳兆业未来发展注入了强大的增长动力。
深耕成都等二三线城市，快速周转成为致胜法宝
佳兆业多年来坚持刚需为主、快速周转的开发战略，深耕先前已经进入、并取得良好业绩的二、三线城市。成都是近年来城市化与工业化快速发展的西部经济中心，也成为佳兆业战略建仓的重要基地。此前，佳兆业在成都市场开发的“君汇上品”于2011年6月开盘，凭借着产品本身规划、园林、户型设计出众品质以及对刚需市场的细致把握，全面热销，取得一日出售1000套的良好业绩，获得市场一致好评。2012年10月31日，佳兆业击败四川本土房地产巨头中渝置地竞得成都青羊区地块，成交总价为6.75亿元，楼面价3955元/平方米，溢价率47.6%。佳兆业此次在成都拿地，将一如既往地坚持深耕刚需市场、快速开发的策略，进一步强化对以成都为核心的四川市场的把控，优化全国城市布局。
由于坚持快速周转的策略，与同量级企业相比，佳兆业在发展中展示出更有效地保持“规模扩张与风险控制”相契合的步调。佳兆业的负债率要低于许多品牌房地产企业，2011年期末的资产负债率只有71%，处于行业较低水平，从而有利于企业在行业调控期，既能保障企业的快速周转，同时又合理控制风险。
坚持城市更新策略，珠三角区域仍是重中之重
佳兆业在成立之初就开始涉足城市更新业务，伴随着城市化进程的推进，经过十多年的发展已经成为城市更新领跑者。数据显示，2011年底佳兆业土地储备中涉及城市更新的土地达到950万平方米，接近总土地储备的1/3。佳兆业通过参与城市郊区、片区以及城中村项目逐步进入城市中心区，是深度参与城市更新的体现。这同样可以适度降低土地成本，保证企业的后续发展和维持长期利润水平。
2011年，佳兆业在深圳的宝吉项目、大鹏第三工业区项目、环球金融中心项目、金沙湾大酒店项目、平湖旧墟等城市更新项目陆续启动，为公司业绩增长做出了重要贡献。从各区域业绩贡献来看，珠三角区域作为公司的大本营，依然占据举足轻重的地位，2011年，佳兆业共38个在售项目，其中珠三角区域有18个，而珠三角对集团整个业绩的贡献占比也达到27%左。
在我们看来，深耕珠三角将对集团整体业绩的提高产生巨大的推动作用，以珠三角城市更新项目为抓手，未来持续加重深圳的增长比例，大力发展深圳旧城、旧商业及旧村改造，这些举措都将确保公司在珠三角的领先优势。
