主持人：有这样一套美丽的房子真是我们每个现代人的精神家园的回归。下面进入我们的圆桌论坛时间，第一场论坛有请的嘉宾是

　　国元证券有限公司研究中心副总经理刘勘，

　　复地投资集团执行总裁张春华，

　　万通控股副总裁郑沂

　　英国邦瑞集团中国区总裁 白兮

　　金融街控股股份有限公司副总经理王志刚

　　德信资本总裁陈义枫。

　　这一单元的主持人是全国房地产投资基金联盟会长张民耕，我们把话筒交给他。

　　张民耕：政策的严峻，房地产的严冬，往往是企业革新和创新的机会，我刚才听完曾总的吴门国宅的介绍，大家想一想就是在这样的环境下，现在也是一种形势的压力下，他们做出这么精致的产品，使人叹为观止。

　　在这场调控中，房地产企业一方面是久经考验，一方面是大家各出高招，来适应房地产进入下半场以后，各种各样的形式、规则，通俗地说是玩法的改变。在新的形势下，主要是两方面的创新。一方面是经营的创新，一方面是金融的创新，我们这场论坛，我们先要谈谈创新。但是我们各个企业都是从自己的企业来考察问题，我想让刘总先谈谈，您是证券界的，您从证券分析的角度上谈一下。

　　刘勘：我是国元证券的刘勘。大家下午好！

　　资本拓道，这个话题起得好。因为世界从资本流量、流速、流向变化，不但是一个国家和一个地区，而且对一个行业的变化影响也非常大。

　　最近大家都知道，自从9月中旬美国推出QE3以后，欧元、日元、英镑都采取了不同程度的量化宽松政策，向市场注水。现在大量的热钱云集到了香港，香港连续四次采访外汇干预措施，当时香港房地产市场收复了1997年的房价，而且部分高端房地产市场创出了新高。股票市场也走到了21800点以上，也创出了新高。但是这些资金转来转去，就不来我们国内市场。因为在这种情况下，美元的利率是0-0.25，港币2%，人民币利率在市场上超过了5，这就有了套利，资金不进来。这种资金不进来，对我们国内很多产业，尤其是股市和楼市带来了很大的影响。

　　那么我们9月份外汇储备虽然增加了1306亿，可是我们贸易盈余再加上直接引用外资2300亿，换句话说还有1000亿到哪里去了？从今年9月份倒退去年，贸易盈余、汇率变动、境外资产等加起来是3114亿，可是我们这个时候外汇储备只增加了884亿，那么换句话说有2250亿走了。

　　两年前我就谈到了，首先是股市往下调，随后汇市要注意，最后是楼市。这三市对中国经济的影响非同小可。现在可以看到，自从1970年布雷顿森林体系解体后，世界经济几乎是十年一个周期，出现一个很特别的现象，无论是做金融还是做地产的都要注意，出现的现象是十年一循环的三七现象，凡是碰到七都是灾难年，比如2007年，往前十年1997年亚洲金融危机，再往前十年1987年全球股灾，可是逢三的，无论是1993年还是2003年的后面一两年都是投资的好时机。为什么出现这种现象呢？对我们来说，将来的地产行业变局有很大的影响，不能够忽视这个问题。曾经我做过专门的研究，美元的汇率和利率不断的变化，七年一周期，左右了全世界的变化，如果能够踩准的话，相当的大波段都会碰到了。所以，明年可能是好机会，如果这个周期不变的话，很有可能是这样。

　　自从上世纪以来爆发的危机，亚洲四小龙，美国，日本，会不会还有可能性？谁？金砖四国。我们现在从事金融的，不管是实体经济还是虚拟经济，要未雨绸缪。我们现在无论从投资、杠杆化、债券化、库存化、如何进行创新？都要进行未雨绸缪。我先说这些。

　　张民耕：我们为刘总鼓掌，他的研究结果三七规律，如果这个规律继续发挥作用，明年就会是好日子，我们宁愿相信这个规律是有作用的。

　　下面我们请万通的来说一说，万通既是上市公司，又是房地产老资格企业，面对调控做了大量的创新，在企业运作和经营上都有很多新的创新。

　　郑沂：我们从2007年到现在都开始做转型。在我们新的投资方向中，传统的住宅，它的结构有点像制造业，很快的开发出去，卖掉，追求的是周转率，追求的是规模效应，追求的是利润率。但走向商用不动产，持有收租和资本这一块的流动线就不同了，因为它的投资期非常长。从开发阶段，开发住宅之后就可以卖了，但商业地产这还是半成品，还要招商，孵化，还有成熟期的问题。所以投资期非常长。

　　第二是资金量占用非常大。所以，在这种情况下，我们和传统很多住宅是不同的。所以万通这几年走的是称之为美国模式。美国模式的核心是两点，一是轻资产，以前的投资大量是用自有资金投，未来会用很多基金的钱，这个基金现在在中国我们叫做融资，融资分为两类，一类是债，其实你要给别人保本保息有承诺的，真正的房地产基金是权益型的，你和投资人是共担风险和收益的。二类是核心能力，从以前的开发要转为很多的实力，你的产品设计能力，这和我们的住宅差不多，但是你后面的招商能力，包括你的资产证券化的能力，经营运作的能力要求比较强。所以，万通基本上是在2008年、2009年开始转型。从2009年开始，我们在全国的写字楼，北京既有的地块，CBD、阜成门和金融街的，上海的虹桥枢纽，天津的万通中心，等等我们在很多核心城市的写字楼进行开发。

　　还有一块我们做公益地产。公益地产在中国也有很多名字，叫做产业地产或者什么，其实房地产的本质是收租型物业或者是商业地产之一，这块我们做的也是比较积极的。所以这些年围绕这两块商业模式我们更多是做美国模式，发基金。到这块我们整体基金是36亿，80%投资于商业地产。今年我们还有一个面对商业地产，一个是工业地产的，整体规模会达到70-80亿。在基金的操作中，我们从最早的单项的融资型基金慢慢转向投资型基金。

　　融资型基金是项目很确定，你为这个项目做融资，包括股权、债权。中国到目前为止我们的房地产基金可以说是绝大多数，90%以上更多是单向的融资型基金。投资型基金是你的项目并不是很确定，你从投资人处拿到基金，然后再去投钱，投的也不一定是投单项，而是一个资产组合，我们给投资人没有担保，有点像市场上现在做的PE基金。这块也是我们未来的方向，包括我们现在做的整体城市基金。我们为什么这样操作？也是基于我们对房地产大势的理解。中国过去十年城市化发展速度非常快，有很多住房需求。现在城市化的速度，有人说还有十年，但很多数据表明中国城市化程度已经很高了，在欧美一般会达到60-70%，中国已经是50%了，所以后期城市化其实是慢了。再往后其实是资产证券化的十年，就是中国老百姓的财富其实大量集中在40岁以上的人群，这些人群慢慢进入到老龄之后，他们对稳定收益和通货膨胀方面资产配置有大量的需求，而不是传统的高风险高收益，所以在国外很多国家发展趋势来看，在这种资产证券化的趋势下，对持有一定的商业地产，这种基础资产的市场需求会有急剧膨胀性的发展，这就是未来中国房地产十年的大趋势。所以，我们自己在这方面有我们整体行业战略性的理解上，同时配合着我们的房地产基金的美国模式在这方面开展。

　　张民耕：郑总确实代表了万通的最新的一些思路，万通虽然是地产界的一个老品牌，但是这些年在金融创新上确实是令人刮目相看的。万通大厦属于股权融资，工业地产股权基金，立体城市股权基金，做了已经有30多亿的规模，确实万通在美国模式，虽然是跟着美国模式学，但在中国完全是一种轻资产运作房地产的创新。这是非常值得我们学习的。

　　我旁边坐的是张春华先生，他是复星集团下的复地地产的，复地地产在金融创新上也取得了非常大的成绩，也有许多的创新，我们请他聊一聊。

　　张春华：从复星集团来讲，这几年我们一直在研究我们的商业定位和模式是什么。从去年到今年，未来我们的定位是以资产管理为核心的，专注于中国成长动力的，一流的投资集团。这句话比较长了，核心概念是什么呢？就是整个复星集团未来要全面从多产业的民营企业，向以保险为核心的资产管理集团和投资集团来转变。所以，这几年我们从复星来讲，从我们原有的产业运营之外，复星应该在资产管理，在保险方面的投入精力、物力、财力非常大。所以，一直觉得从事我们的资产管理业务，对复星来讲是一条更加具有成长性的发展模式，能够更好的创新业务模式，平衡债务结构，优化资本结构。所以，复星在这些年来做了很多的探索。

　　第二，我们的优势，复星有多个产业的优势，我们和境外合作了很多。比如这些年我们和美国凯雷集团合作，我们和美国最大的宝资信(音)成立了中外合作的第一家民营的保险公司，应该说我们有多行业、多产业的优势。所以，目前整个复星地产在金融化方面，一个是在去年是以退为进，我们复地去年从香港退市，对接了我们复星的母公司，对接了复星的资源，所以，现在总结下来，我们的现状就是复星地产在金融方面的创新以退为进之后，除了我们的房地产开发之外，整个复星在地产的总规模已经将近管理了90亿左右的资金。主要表现在，一块是国内做得非常成功的，以星豪(音)资本所做的创新的星光耀(音)广场，是2010年复星牵头的，众多民营企业投资的，打造中国民营企业总部为核心的模式，目前资金规模募集了60亿的规模，目前已经在东北的大连、哈尔滨，以及上海和江苏的南通有四个星光耀(音)广场同时在开发。

　　同时，复星自己投资和管理的有40亿的资金规模，包括我们非常成功的，和张民耕张总作为合伙人之一的盛世神州(音)，还有我们其他的一些基金，包括我们今年募集的以城市商务生态园为主题基金方式，募集发行也非常好。所以，这些年我们也有一些探索，希望和各个业内同仁进行交流合作。

　　张民耕：从复星我们可以看到房地产真正回归了金融的属性，他们是用金融的办法来做房地产。当年复地从香港退市还不为人所理解，现在退一步走两步，用金融的方式做房地产上，取得的成绩使大家都眼前一亮，这是非常值得我们学习的。

　　下面我还要推出一位，以前我们的房地产简单是一种增量资产在运作，像刚才郑总说的，像商业一样，不断的买原料，不断的生产，生产完了就推出，搞了半天没有存量资产在运营。而现在在中国比较早的以存量资产来运营的就是金融街，下面我们欢迎金融街的王总来说一下。

　　王志刚：各位来宾大家好！其实金融街控股公司这么多年来，我们更多和资本市场，更多和金融机构保持了良好的合作关系。金融街控股本身还是以房地产开发为主的实体公司，金融街目前投资700多亿了，总的资产规模这几年稳健发展，得益于金融街长期的经营战略，就是说做房做精，开发与资质双轮驱动(音)，追求稳定发展，这是金融街一直不变的发展原则。从我们最早的一平方公里的土地的运转，到天津、重庆的商业地产的开发，也暗含了金融街一直是和政府规划联系在一起，产业导向，形成了独特的金融街的模式。

　　最近在金融创新方面，我们也是借助金融机构的力量开拓了很多的方式，我们更多是量入为出，稳健发展。包括这段时间以来，我们面临新的形势，也在不断思索我们怎么往前走。今年上半年，我们从相关数据来看，金融街在一平方公里的土地上，现在已经有2200亿，相当于北京市35%的总体收益。

　　在这种模式下，我们在天津的环球金融中心的第一高楼，也是在政府打造金融城的方式下，我们开发了第一期项目，总体建筑50多万平方米，形成了周边的写字楼、高端酒店、高端城市公寓为主体的城市综合题，这也是一个成功的模式。目前我们的天津环球中心也是成为了天津市海河边最亮丽的风景，也为天津市创造了近10亿的税收，做出了贡献。

　　我们在重庆也是开发了一个金融中心，也是我们在重庆CBD第一个开发企业，也是按照政府总体规划方向，实施的第一个项目，为当地做出发展，同时为金融街企业带来发展。我们和政府规划紧紧结合在一起，形成自己独特的开发模式，金融街也在金融市场获得了非常好的信誉，也与各大机构建立了良好的合作关系，你们走到哪儿，我们更到哪儿，形成了我们在实体经济中一个独特的优势。所以，我们的根基牢牢站在实体经济上，在这个基础上我们为总体区域发展做贡献，为当地政府实现区域发展的设想做贡献，这是金融街一贯的开发模式。这在资本市场也获得了认可。

　　张民耕：王总如数家珍，我们观察金融街控股由于具有大量的现成物业，握有大量的现金流，是不是它在股市表现很好？

　　刘勘：如果从地产模式来看，从财务指标来看还是比较健康的。通过我们专业角度来分析，现在中国房地产行业的发展，恐怕就是这种方式。我非常赞成万科的董秘谈到的，那个女孩很能干，五天跑了七个国家，最后用权证完成。非常能干的女孩。我就说任何的行业，尤其是地产行业，在调控和整合过程中都是一次机会。现在的招保万金在房地产行业中，如果资金有劣势的就很难了。我们在2010年的时候，房地产进行调控，但是在国内融不到资的中小房地产企业都到香港去融资，尤其是去年我们提出限贷限购，融资成本上升到了12%，在香港融资上千亿美元，到期都在2015年到期，这还有一个特点，它融资以后，是用新债还旧债，是有风险的。所以，一旦到美国经济出现复苏，就会伴随经济风险，强势美元就会出现，国际资本流量、流向、流速一旦发生变化的时候，那么地产的变局，不变也会出现。这就是为什么刚才我谈到了，四十年来都是这样的走势，因此2015年是我们要注意的。无论是变化还是创新，以及杠杆化，还是库存，还是产能，无论是从实体经济，还是从虚拟经济，一定要注意三七现象，四十年来都是这么运行的，如果你踩得准，布局在高位，你就注意出了。从现在看2017年，是不是这样的状况，我们拭目以待。

　　张民耕：房地产在这个变局中最大最深刻的变化是什么？就像刚才刘总说的房地产企业，就像一个国家，你掌握金融资源多少？金融资源是不是向你那儿流动，往往决定了你的市场份额，决定了你的兴衰成败。一个房地产企业也是这样，除了掌握流向之外，还要学会刚才刘总说的，学会怎样善用资源，取其利而防其患。

　　下面我们还要推出的一位，我们这儿多数是北方企业的代表，我们下面推出的是南方的德信资本，是做房地产基金的，是非常经济、非常勤奋的房地产基金，今年以来已经取得了非常好的经营业绩，请称总介绍 一下。

　　陈义枫： 我来自德信资本，我们是独立的地产公司，但是我们拥抱开发商，为开发商营造资金的解决之道。我们的项目多数在北方，所以常到北方来。今天论坛的主题有两个关键词，一个是变局，一个是创新。一变一新，我分享一下我个人的一些观点和看法。

　　所谓变，就是从过去十年，基本上持续单边上升的态势，开发商很喜欢的黄金十年的态势，可能变成我个人认为是横盘震荡，相对稳定的一个周期，不一定是十年了。

　　我们也可以就白银时代，不那么好，但是也可以。我不是很悲观，今天下午从滕泰院长到任总都基本上认为趋势的变化，变成比较稳定，比较平稳的去世了。所以，也可以说未来的变化没有那么大。这里包含了一些持续的变化，优胜劣汰，行业整合的趋势明显等等。我们认为在这个背景下，地产基金是一个投资的好时光。因为地产平稳，价格比较明确和可预期，意味着风险比较可控。风险可控是我们做投资的最希望的，大起大落是我们比较害怕的。资金持续偏紧，我们作为投资基金的需求方也会持续的旺盛，所以我们不愁资金的出路。资金的来源，投资者也日渐觉醒，通过另类的投资，获得相对比较安全的、更高的收益。我们公司最近的资金，上个礼拜五，我们居然把一期给募得超过了，没有控制住，今天安排退款。也就是说最近几个月募集的感觉比以前好得多，投资者可能把原来投资房产的基金配置到地产资金里，获取稳定的回报。所以我认为地产基金迎来黄金十年和周期。

　　创新，我认为有两个层面，一个是把地产基金当做融资共，这方面大家已经普遍接受，规模比较大的开发商都借助或者在借用，如果把地产基金作为一种模式创新的核心环节，作为企业价值链条的一个环节的话，可能还是凤毛麟角，像复星、金融街他们是领先者，多数的开发商还是作为方式创新层面上，但我们更看好是模式的创新，我们也和开发商更多探索，联手创新。

　　张民耕：陈总其实说到了我们在创新中必须做的事情，而且已经起到效果的事情，就是对于中国的投资者进行教育，经过大概两三年的教育，我想政府也一定会有体会，开始人们对房地产基金不认识，宁愿看得见，摸得着投资实物资产，在投资实物的时候再配置房地产投资；之后是债券，债券有保障，收益低就低点，保障比较充沛，现在慢慢向股权投资，而真正到了纯粹的股权投资，这才是真正房地产基金的原意，我们正在找这头。慢慢从房地产企业来讲，也是从单纯的融资变成一个债，我觉得这是我们能够看到历史进步的。

　　下面我们还要推出白兮，他也是有特色的，他是来自有外资背景的房地产相关企业，我们请他讲一下，他从一个有外资背景的企业，他会有一些独特的眼光，他怎么来看待现在的环境中，房地产企业的经营创新和金融创新。

　　白兮：谢谢，我是英国邦瑞房地产中华区总裁。我们邦瑞今年下半年看到中国房地产的变化，刚才有几位嘉宾说到“变”，不知道是变还是不变，十八大来了，大家谁都不知道。但是我们在过去的三年内，我想给大家说一下，我们作为一家从1968年上市的股份制企业，我们对中国市场三年的分析，以及这个分析结果导致我们进入中国市场的原因。

　　在三年前的时候，2008年-2009年我们看中国的房地产市场发生的一个大的变化，包括我们从房价导致的房地产的规模来看，已经和美国纽约和英国伦敦的两大房地产市场不相上下了。但是那个时候，我们看我们在中国房地产的同行们，他们在做什么？他们已经开始考虑到怎么能够创新。

　　第二，他们考虑到怎么进行变革。因为那个时候房地产的发展非常蓬勃，但是这个时候我们并没有决定进入中国房地产市场，我们那时候看中国房地产市场水特别深，这是所有的外资房地产企业看到中国房地产市场的特点。但是那个时候，我们看到如果我们有机会在几年之后进入这个市场，并且和本地的房地产开发的朋友们进行合作的话，我们认为中国的房地产行业在未来内会发生新的创新，这就是中外合作。所以，这导致我们在去年年底的董事会决定进入中国市场。

　　邦瑞在1946年成立以后，我们一直在房地产行业进行创新，这种创新导致了几点，第一，我们现在作为三十年不变的英国最大的房地产企业，一直在伦敦证券交易所上市，并且成为富时250指数之一。第二个创新，我们引领了英国的模式。这和大家刚才谈到的房地产基金也有关系。我们在三十年之内，发现了中国现在的房地产行业和市场本身所面临的问题，每个房地产行业的参与者和开发商都有前景的问题，我们也一样。但我们已经经历了中国现在政策变化，市场环境变化，以及房地产企业思变，开始考虑怎么能够在下一个十年持续黄金发展。我们在三十年之前，都已经经历过所有的这些阵痛，那么在几十年之前，我们那个时候在英国有一个金融上创新的方法，这个方法后来得到了英国几大房地产开发企业的认可，这个方法随后推广，就是开发商和开发商之间的融资，我们这种方式已经导致从2012年上半年，我们在伦敦首都开发的17处房地产中，有16处我们是和英国大大小小的开发商进行融资的，我们没有找银行。不是我们不想找，而是因为金融危机导致欧洲的银行不像中国的银行有钱了，欧洲银行不借给我们钱。中国的同行你们很幸运，银行特愿意借钱给你们，前两天有一位中国同行从银行获得了470亿，我们觉得这是特幸运的事。所以，我们当时借不了了。这么长的时间，中国的房地产行业和我们一样面临现金流的预算问题，所以我们怎么控制？我们通过和本土的开发商进行融资，我们有时候是50%对50%，有时候是40%对60%，但不知道中国现在有没有这种创新。但是我们通过这种方式产生两大特点：第一，我们现在房地产的项目和楼盘收益是将近总楼盘的毛值的三分之一。这个三分之一，通过我们和开发商融资银行进行融资，给他们一部分利润也好，我们获得50%以上的利润也好，但是这种方式，中国可能叫做强强联合，但是我们更愿意把它叫做两匹马如果一块走，至少在前面的路是可以被踏出来的。第二，我们从2005-2012年，一共在伦敦建立了600处房地产项目，这600处房地产项目所有的风险控制都是最棒的，我们通过各个审计师事务所发现，在整个房地产行业面临另外一点，就是怎么控制资金风险的问题，这就决定了我们所合作的金融伙伴是否能够在未来给我们一个很好的资金支持的问题。所以，我们如果能够通过这种与同行之间的融资，我们管它叫做合资，那么这个方式极大的避免了我们在整个房地产建设项目上的风险。

　　香港和美国的房地产开发商他们有一个方法叫做全内包，所有的项目从刚开始拿地到最后卖，整个流程都是内包的，后来他们变了，采取分包的方式，把所有的项目流程分包出去。但是，我们从1946年建立这个企业开始，一直早2012年，我们企业在全球之所以没有名的原因，就是我们到现在都保持了全球少有的房地产开发企业所有流程全内包的方式，这个方式不是我们决定的，是因为我们面对房地产行业变化、前景和压力导致我们需要在内部管理上做一个抉择，这就是内包的抉择。

　　所以，我们把这亮点作为我们企业几十年发展的实践经验，希望对中国的朋友有所借鉴。

　　张民耕：白总讲话很有意义，经验和经历是一种宝贵财富，因为有三十年的历史经验和经历的企业，尤其是外资企业，反过来看中国的房地产调控，确实在调控中也存在。到现在为止他的讲话，我觉得都是言之有物，大家受益多多。

　　张华(音)：在这个领域中，我们一直是十几年下来，在房地产金融做了一些工作。现在的话，我们处在一个百家争鸣，百花齐放的业态，总体来说，我们这几年的发展也是经历了从房地产企业，转为团队和大金融的公司。在当前这一段，中国不缺大的房地产企业，不缺项目，因为项目在中国有几万个，是可选的，但是我们缺可以跟随着一起走很远的资源。这些主流资源，恰恰在中国当前的环境下，在大的金融机构手里，所以能和这种另类投资，具有鲜明特点的这种资金做一个深入的结合，发挥专业团队的力量，这是我们最近几年，由各个开发商合作形成的。

　　曹少山：我谈几点感受。金融从本质上来讲是一个大的生态，在中国金融生态的现状，银行是一股独大，即便加上了资本市场的创新，债市的创新，私募基金的创新，到现在为止还没有看到从根本上改变银行间接融资、一股独大的状况。所以，所有的银行或者拿牌照的金融公司以外的金融创新，总体的环境应该说还不是一个可以让大家繁荣发展的，我觉得这是一个现状。当然我们希望以后会有更大的改观，但是现状是要认识到的。

　　在这种情况下，绝大部分的金融资源还是掌握在持牌金融机构中，包括银行，银行现在各方面的金融业务，之后是信托公司，之后才轮到没有牌照的金融机构，所谓的私募地产基金，这个大的格局是没有改变的。所以，私募地产基金到底应该做什么？怎么做这个业务？我觉得现在我们搞这个行业的人，选择的业务模式也有差异。比如像张总，他找到与大金融机构结合的机会，就可以做很大的事情，他可以利用他的这个平台、品牌和大金融机构对接的能力，去做一些原来大金融机构就可以做的事情，因为地产是资本非常密集的东西，动辄十几亿，起步也要几亿，没有和大的金融机构结合的资源做大是很难的。相对来说是独立的团队，像我自己做的河山资本，一定程度上我们都是相对比较草根的团队，在这种情况下，我们走的路径可能就要和有大金融资源的方式不一样。我给自己的定位，应该是在地产投资里面走的是地产投资的VC的概念，在地产投资里面，靠自己的眼光去发觉相对特殊的机会和相对前期的机会，甚至发现在地产领域中有特殊经营技能的一些团队，用相对小的资金去撬动相对大的资金，在做的过程中也要考虑用自己的钱，用外部更便宜的钱，怎么来放大它的功能。这我们这几年走下来的一个经验，必须要以小博大，用足这些钱，用足人力。

　　张民耕：曹总讲得非常好，河山资本走的是一条房地产基金中的VC之路，这也是一个经验之谈。虽然时间不多了，我们还是请万科的肖劲总来说说他的创新。

　　肖劲：我觉得我们不是特创新。这些年我觉得房地产发展的核心资本——是持有，不管是住宅，还是商业也好，我们做旅游也好，谁想的都是卖，一但卖，就要落入买地、溢价、销售这个俗套，永远是卖。在这种情况下，金融创新非常不容易，要卖谁都会。但是我想还是要持有，我们要回到持有的路子上来，才谈得上金融的创新，否则永远都是卖。谢谢！

　　张民耕：万科这些年为什么发展这么快，就是做主流人群的主流产品，这确实是一个门道，一下子把市场的主要份额给控制住了。

　　现在我们不得不结束了，我们谢谢今天一起讨论的朋友们，谢谢各位！