天通苑开售商品房之谜：被疑开发商捂盘经转商
从2000年到2005年，在北京有着购房经历的人，都对天通苑当时上千人彻夜排队抢号的场面记忆犹新。作为上世纪90年代末北京市规划中的大型经济适用房社区，天通苑带着鲜明的时代印记。但当12年之后的今天，天通苑的新盘以超过当年8倍的价格，再次出现在购房者面前的时候，人们心中生出的“谜团”远远超过了这个平价楼盘曾带来的惊喜。
部分房源变身商品房
“真没想到天通苑现在还有新盘出售，太不可思议了，原本还以为这个项目几年前就清盘了。”购房者刘先生听到“天通·公园里”的销售消息时，感到很惊讶。
10月24日，本报记者以购房人的身份来到天通苑西门口北侧的“天通·公园里商住接待中心”。虽然是普通工作日的上班时间，但是记者看到，来到售楼中心看房的人仍然络绎不绝。
售楼中心的公开信息显示，目前“天通·公园里”正在销售的项目包括天通艺苑401、402、403三栋塔楼和北苑一区29号板楼，也就是俗称的“东一区”和“北一区”，主力户型为138-160平米2-3居及199平米大四居。
记者查询北京各大房地产网站上的消息显示，这几个楼盘开盘时间为今年2月1日，网上报价2-3居均价17500-18000元/平米，在售的房源为22-24层。
不过，“天通·公园里”的售楼人员却给了记者并不相同的说法。“现在，北一区29号楼以及东一区三栋塔楼其销售价格均为21000元/平米。”一售楼人员告诉记者，“房源数也不好确定，不过要买房的话还是尽快，现在这个项目销售情况还是挺好的。”
在北京市住建委网站上，记者查询到，北一区29号楼的84套房源目前已经售出了54套，成交均价为18078元/平米，超过了项目在住建委的备案价格18000元/平米。而东一区三栋塔楼的销售情况也类似，备案的796套房源已经签约了637套，其中住宅的成交均价为16229元/平米。
“天通·公园里原来是计划去年年底开盘的，因为去年受楼市调控的影响，市场情况并不理想，因此转到今年3月份开盘，”附近一名房产中介的负责人对记者表示，“当时开盘报价确实是17000元/平米左右，现在价格又涨了。”
事实上，今年5月份以来，随着楼市整体回暖，天通苑区域的一、二手房价格也随之上涨。伟业我爱我家的统计数据显示，从今年5月开始，北一区、西三区、西一区等热点区域个别户型已经摸高到2万元/平米，截至9月底，整个天通苑地区二手房均价达到了16400元，比5月份增长了接近20%。
“天通苑因为是北京比较早的大型居住区，配套设施方面相对成熟，价格方面也会比市区便宜不少，因此每次这里有房源出售，都会引起购房者的关注。”上述房产中介负责人告诉记者。
老盘新售的性质迷局
值得关注的是，天通苑作为北京市最大也是最早的经济适用房社区之一，自1999年开始就由顺天通房地产开发集团进行开发建设，最早在2000年开始对外出售。然而过了12年之久，这里依然有房源出售，这让不少人都感到其中“谜团重重”。
按照天通苑开发商顺天通房地产开发商对这里的规划，天通苑分为天通苑本区、东一至东三区、西一至西三区、北一至北三区以及中苑区。现在正在出售的，是东一区和北一区的部分房源，而“位列其后”的东二区、东三区、北二区、北三区的大部分房源都在早年按照经适房的性质出售了。
“其实，北一区和北二区、北三区一样，当时都是经济适用房的土地性质。”链家地产(微博)天通苑店一位经纪人告诉记者，“北一区的房子现在作为一手商品房出售，应该是因为当时开发商捂盘没有出售，后来转为了商品房性质。”
而据记者了解，天通苑北一区是在2005年进行开发的，属于比较新的房源。直到2010年底，天通苑北一区才具备了“经转商”资格。正由于开发年代较晚，因此开发商顺天通公司将其房屋面积建设得较大，比如目前北一区正在销售的29号楼，户型为复式板楼，面积都在200多平米左右。
那么，“天通·公园里”在售的北一区29号楼是否是顺天通“自行经转商”进行出售呢？对此，“天通·公园里”的销售人员只是向记者表示，项目在售的房源都是商品房性质，当记者一再追问这一项目与经济适用房之间的关系时，售楼人员则避而不答，神情非常谨慎。
但值得注意的是，记者在北京市住建委网站上的信息中看到，天通苑北一区的现房产权证为“京房权证昌股字第30577号”，发证时间为2005年。但记者查询2010年的媒体报道却显示当年北一区的预售许可证为“京房售证字(2006)经31号”。
据一位业内知情人士向记者透露，在天通苑规划建设之初，经济适用房的作用被确定为一方面解决市民住房困难，另一方面拉动房地产市场，因此天通苑出现了三居甚至四居的大户型经济适用房，但是当时很多大户型经适房都没有售出。
“当时，为了消除大户型经济适用房的负面影响，北京市住建委决定对天通苑未售出的单套建筑面积超过140平方米的经济适用房做出处理，”这位业内知情人士告诉记者，“开发商按当地地价水平补交每平方米590元的综合地价款后按商品房出售。”
除此之外，东一区三栋塔楼的产权证也令人颇为疑惑。北京住建委网站的信息显示，这三栋楼的预售许可证发证时间为2011年12月31日，但这三栋楼的土地使用证则标明是2004年出让的。
而从天通苑社区图来看，这个组成“天通·公园里”主要部分的三栋塔楼所处的位置上，却标注着东区大花园和天通大厦字样，至少在这幅社区图产生的时候，这里的规划还未出现塔楼的任何模样，而至今，在天通苑各二手房门店里，依然选用的是这幅规划图。
10年价格翻8倍
但与最早销售的价格相比，现在天通苑在售项目的售价可谓是有“天壤之别”。
“当初有很多房子都被开发商留下了，大多数都是复式。当年我买的时候每平米不到6000元，开发商捂了这么多年，现在都能卖20000多元了。”2005年在天通苑购买过房子的沙先生告诉记者。
据记者调查了解，2000年，天通苑最早的经适房售价只有2650元/平米。而北京市住建委网站上的信息显示，2005年开始销售的北一区其他已售楼盘的售价也仅有6000元/平米。
但时至今日，部分房源变身商品房之后，北一区的售价已经上涨到18000元/平米，而售楼处的销售员还表示，一些户型和朝向较好的房源售价在21000元/平米，比最初的2650元/平米翻了8倍之多。
而记者也在北京市住建委的网站上发现，北一、北二、天通中苑等小区，至今有很多房子显示“未签约”状态。
此外，沙先生对记者透露，这几年中，开发商会不定期推出一批房子，一般都要熟人介绍，而且也并不是到售楼中心买卖。他告诉记者，周围有一些中介就曾经帮老客户咨询过天通苑区域的房子，比同户型的二手房价低10%左右。
