CRIC研究：成都1号线南延伸段获批 华阳板块未来或补涨
(评论员/杨晨青)2012年8月，国家发展改革委批准了成都市1号线南延线工程及海洋公园站可行性研究报告。根据《成都市城市轨道交通建设规划调整方案》，同意建设成都市1号线南延线工程，1号线增设海洋公园站纳入一期工程。1号线南延线即1号线二期工程北起一期工程终点世纪城站，向南经科技园站、锦江站、华阳北站、华阳站，止于广都北站。线路长约5.42公里，全部地下线，设车站5座，全部为地下站。工程将于2015年底前建成投运。
目前成都在运营的地铁有2条线路，分别是1号线和2号线，成“十”字形状分布。但这两条线对城市远郊区域都没有深入的延伸。而1号线南延伸段的正式获批，无疑将对其地铁沿线的房地产市场产生较大的影响，这其中首当其冲的便是双流区的华阳板块，板块内届时将覆盖三个地铁站点，带来的利好最为显著。
土地市场：成交放量十分明显，未来取决于政府供地节奏
从华阳板块近年来土地成交面积的变动走势上看，我们发现：地铁规划出台对该板块的土地交易量的促进作用非常明显，09年4月轨道交通1号线南延伸段的初步规划方案首次对外公开，同年双流区华阳板块土地成交面积一跃而至2602万方，07、08两年出让的土地面积的总和(为335万方)还不及它的一个零头。我们预计，在2015年通车前，华阳板块土地楼板价将会处于一个快速上升的通道，通车后将逐渐归于平稳，价格变化幅度将基本和全市保持一致；至于土地成交量，很大程度上将取决于地方政府供地的节奏。
住宅交易量：未来供求两方面将逐步提高
正如国内其他重要的二线城市一样，成都的城市化进程也已经进入到一个“郊区化”的外扩阶段，而随着轨道交通的逐渐覆盖，外环以外注定将成为成都商品住宅的主力市场。以华阳板块为例，正如前面提到的，09年规划方案出台后，该板块内的土地交易总量出现了明显的井喷，10年虽然同比09年的绝对高位出现了下降，但依然处于历史上的相对高位。而按照一般情况下的开发周期计算，土地出让后1-2年，项目拿到预售证进入市场，形成住宅的有效供应数据。但是我们看到，2010-2012年间，华阳板块的住宅供应并没有出现与09年土地成交相等数量级的增长，因此我们预计：这部分当前被压抑的潜在供应势必将会在未来2-3年集中释放。至于未来供应的大幅放量会不会转化成等量的成交，我们认为，在政策保持平稳的前提下，成真的可能性非常大。从历史数据上来看，即使在08年和11年调控最严峻的时候，华阳板块的供求情况也都保持在0.6以上，并没有出现非常夸张的供求失衡，而在其余年份则显示出供不应求的情况。
房价：华阳板块地处价值洼地，未来拥有较大补涨空间
我们以玉林、桐梓林、新城南和华阳这四个板块为研究对象，其中除华阳板块外，其余三个板块均在1号线已开通站点之内，未来1号线南延伸段的贯通对其周边房价的影响相对有限。而对于华阳板块，其影响将非常显著。
根据CRIC数据显示，2011年，四大板块的均价分别达到13589、11897、9735和7507元/平方米，在此基础上，我们将测算其2015年的均价水平。考虑到近两年市场环境变化较大，政策调控的因素对房价影响十分明显，因此我们以成都市2007-2011年近5年的房价平均涨幅作为其未来几年房价的涨幅依据，尽可能的剔除不合理的因素。
根据CRIC数据显示，成都市近5年房价的年均涨幅为6%，据此可以推测出离市中心最近的玉林板块在2015年的房价预计将达到17000元/平方米，而桐梓林、新城南和华阳板块将分别达到15000、13000和9000元/平方米，显然华阳板块的房价要明显低于其他板块，与地理位置上相对接近的新城南板块的价差也将达到4000元/平方米。而在2011年，四大板块的房价价差基本已经形成，各板块差异平均在2000元/平米左右，按照这一标准，华阳板块的房价在2015年理论上应该至少达到11000元/平方米，可见，华阳板块届时将明显处于价值洼地，而1号线南延伸段的通车也将快速填补这一差距。
