张宏伟：优质地块频成交 2年后或将再推高房价
张宏伟
同策咨询研究部总监
10月12日上午，继黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块、徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块、森兰外高桥地块(全市或区域)总价或单价“地王”之后，杨浦区平凉街道22、23街坊地块以32.59亿元被保利置业竞得，杨浦区区域总价“地王”诞生，上海土地市场再度吸引了市场的眼球。
该地块为杨浦区近年来少有的含住宅性质的地块，也是2010年5月以来推出的面积最大的地块。但是，该地块设置的出让门槛极为苛刻，其中提及的该地块要求竞得人实现“功能、税收、注册”三落地及其他配建要求似乎是为其量身定做，也是避免该地块遭遇激烈市场竞争的方法之一。
从区域市场来看，东外滩板块年内商品住宅、商办类物业成交均价分别为29047元/平方米、23715元/平方米，其价格并没有像陆家嘴滨江板块、徐汇滨江板块那么高，因此，从该地块成交溢价情况来看，仅仅0.03%的溢价也属于正常，
从该地块区域位置来看，其位于杨浦区东外滩，位于4号、12号地铁线路交汇处，大连地铁站近在咫尺，此外，大连路隧道、杨浦大桥、中环路军工路隧道可以使该地块直通浦东，交通条件极其便利，对于该项目的人口导入、资源的导入起到非常便利的基础条件，加之东外滩上海国际时尚中心的规划，该项目前景应该是有目共睹。
回顾节后近一周内上海土地市场，一方面，仅仅一周时间上海土地市场收金115.6亿，可见节后土地市场“开门红”。但是，这个“开门红”背后是多幅地段位置较好市中心核心地块的推出及其伴随的(全市或区域)总价或单价“地王”的对于房地产市场的冲击。
另外一方面，在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，市中心优质地块基本上只能是少数大型房企的“游戏”，而对于大多数中小房企而言只能望而却步。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高。
此外，市中心中高端市场的活跃性及稀缺性及当前优质地块的楼板价相对区域内中高端楼盘当前售价来讲的合理性，为今后这些地块建成后的中高端楼盘定价提供了适当的空间。因此，从中长期角度来讲，龙头房企看好未来2年后上海市中高端市场。
不过，在未来两年之后，这些市中心中高端项目将集中入市，尽管这些中高端品质项目的集中打造将集中突出这些企业在市场当中的品牌影响力，但是，整个市场均价有可能因此在未来由于这些项目的集中入市而再度推高。原因主要基于两点，一是两年后的房地产市场有可能因为这些结构性成交变化因素而将均价推高，均价推高及高端项目的成交带动整个市场普遍涨价，从而整个市场进入涨价周期；二是房地产市场基本面两年后应该恢复到正常的合理的增长周期，这个周期内这些高端项目的入市会炒热房地产市场，从而影响市场价格价格走势，也会让整个调控政策重新陷入困境。
附：近期上海土地市场成交热点地块所在板块成交情况。
