CRIC市场：苏州房地产市场发展及房价梯度结构探讨
VIEW 苏州房地产市场发展经历了需求积累期、首置时期、改善性时期三大阶段，在这发展过程中房价结构也出现两个阶段性变化：由2006年前集中于中低档项目，到2007年后房价梯度结构分化，目前苏州高价开盘的项目明显增多。
苏州目前是中国发展最快，也是经济最发达的城市之一，是长江三角洲经济圈重要的经济中心，苏南地区的工业中心。自新中国成立以来，苏州房地产市场共经历了三个发展阶段，目前苏州房地产市场正处于快速发展，新城区建设带动改善性需求不断提升的阶段，其房价梯度结构也出现分化。
以经济总量计算，苏州目前是仅次于上海、北京、广州、深圳的中国大陆排名第五的城市。2011年全市实现地区生产总值突破1万亿元，达到10500亿元，按可比价计算比上年增长12%。
1994年之前
需求积累期，房地产市场还未完全形成
1994年之前是苏州房地产市场发展的第一个阶段。这个时期内，苏州市民和全国大多数城市一样，在国家“鼓励单位自建住房”的政策下，多数在职居民的住房问题通过单位分房的途径解决。
但是由于这个时期的住房本着“住房脱困”的目标，套均面积普遍非常狭小，无论是住房功能、质量，还是居住环境都极度不完善。这样的情况一直持续到80年代末期，一直到1994年城镇住房制度改革，这个时期苏州市场住房的供应主体仍然是以单位建房或原住民自盖的简易房，房地产市场还未完全形成，居民对于房地产的需求还在积累阶段，商品房市场还未进入发展周期。
1995-2006年
进入首置时期，房价结构集中于中低档项目
改革开放以后，随着经济的发展，一些东部沿海城市逐渐出现了成规模的优势产业，逐渐进入到工业化时期。这些城市的表现基本都是第一产业占国民生产总值逐渐减小，而第二产业稳定在一个固定的水平。当城市进入工业化时期后，工业流水线会将一部分城镇居民聚集起来，这些人会在日积月累中产生一定的贫富差异，随着财富的积累，居民购置不动产的需求和意愿随着个人财富的积累开始逐步被激发出来，房地产市场也随之进入首次置业时期。
从苏州来说，大致在1994年前后正式进入工业化阶段，当时苏州第一产业所占的比重降到10%，此后，第二产业所占的比重稳定在60%左右。就此可以判断，95年之后苏州房地产市场正式进入了首次置业时期。
1995-2006年之间是苏州房地产市场真正开始起步的一个时期
苏州统计局公布的商品住宅成交数据显示，2002年苏州商品住宅成交总量为479.9万方，而仅仅过了4年也就是2006年，这一数据就翻了一倍不止，达到1193.5万方。但是房价方面，96年苏州均价基本在1800元/平方米，10年后到2006年，房价仅仅涨到3750元/平方米。也就是说，这十年间，房价翻一番花了10年，而成交量翻一番仅仅花了4年不到的时间。这一价稳量升的现象完全符合我们对于首次置业时期房地产市场规律的判断。其中原因很简单：伴随着苏州工业化的全面展开(工业园区建立的时间是1994年)，首次置业需求被大量激发，从而造成商品住宅市场交易规模迅速膨胀。但是另外一方面，由于这部分购房需求都是刚刚从房改房中走出来的普通居民，对于商品住宅的要求还没有形成诸如南北通风、动静分离等等这些有关居住舒适度的概念。因此，这个时期商品房之间还没有拉开差距，反映到价格上就出现了增长相对缓慢的现象(图1)。
首次置业时期房价集中度较高，中低档项目数量逐渐增多
从苏州的实际情况出发，2006年之前新开盘商品住宅项目中最高价和最低价的差距并没有显著拉开，总体保持在4-6倍之间，市场中开盘价格最高的楼盘往往也仅是10000元/平以上的水平，如果和同一年份苏州的新房中位价相比，其差距会更小，在这一时期中，苏州即处于我们上文所说的首置需求主导的市场阶段，项目品质、价格呈现相当高的集中度，相互之间的差异性偏小。
从房价梯度结构的角度来看，一直到2006年为止苏州市场新建商品住宅项目的价格集中度都偏高，基本50%以上的新开楼盘报价都保持在全市中位价的上下水平，而中低档项目的数量逐渐增多，占比逐渐达到30%，而由于市场中以首置需求为绝对主力，因此中高档和高档项目出现的比例明显较低，合计占比不超过15%(图2)。
(下面这段文字是跟着图走的)
各价格档次的划分标准：
低档： 低于P1( P1=当年商品住宅销售均价 * 0.5)
中低档：高于P1，低于P2 (P2=当年商品住宅销售均价 * 0.8)
中档： 高于P2，低于P3 (P3=当年商品住宅销售均价 * 1.2)
中高档：高于P3，低于P4(P4=当年商品住宅销售均价 * 2)
高档： 高于P4
2007年至今
进入改善性阶段，房价梯度结构出现分化
我们认为，当一个城市规模以上工业增加值占总工业增加值达到80%的时候，其城市工业化就达到了成熟的阶段；随着社会财富不断积累，此时会出现一部分先富阶层，他们开始有了生活得更好的需求，这些人开始对居住环境产生了要求，城市必须迎合居民需求改善居住环境，此时典型的特征是各类新区、主城区建设规划一一出现，城市进入居住化阶段。
2004年开始苏州市区规模以上工业单位总产值占工业总产值的比重达到了80%以上，说明整个城市的工业化水平已经达到一个新的高度，规模化工业生产已经成型，在我们看来，这意味着苏州市的工业化进程已经发展到相对成熟的阶段。由于社会财富积累同时到了一定的高度，且政府加大城市建设的力度，经过了04年到07年的过渡之后，苏州进入了居住化时期，此时房地产市场需求也进入了改善型阶段。
2007年至今苏州房地产市场快速发展，新城区建设带动改善性需求不断提升
2007年，苏州开始从工业型城市向宜居性城市转变。经过04-06这三年的建设，大批的新建公共设施(包括交通、学校、医疗服务中心、消防设施、绿色景观、大型商业区等等)开始逐步投入使用，三大新城的雏形开始初具规模。逐渐崛起的新城对苏州老城区的居民的吸引力越来越大，一部分老城居民，特别是年轻购房群体开始把置业地点转向配套更加完善的三大新区。与此同时，工业园区也在这个时期进入到一个加速上升的通道，产城融合的良性局面逐步形成。
数据显示，2007年工业园区在售楼盘销售均价首次超越三大传统中心城区，达到8886元/平方米，一跃成为区域之冠，高出苏州全市均价6715元/平方米28个百分点。截止到2011年末，工业园区的均价已经上涨到14643元/平方米，5年内上涨了6成以上。环金鸡湖一带的大批高端住宅也是在这个时期脱颖而出，直到今天，园区在整个苏州市域内的房地产价值已经得到了市场的全面认可。
随着园区价格新标杆的确立，其他区域的比价效应逐渐显现，苏州的房地产市场开始进入一个价格狂飙突进的新阶段——2007年到2011年5年间，苏州在售商品住宅的均价从不足4000元/平方米一跃突破10000元/平方米，翻了接近三倍；而从1995年到2006年的10年间苏州均价也仅仅翻了两倍而已(图3)。
改善性阶段中高端项目比例上升，房价梯度出现分化
从房价结构上看，2007年以后高价开盘的项目明显增多，就在2007年，位于园区湖东板块的金湖湾花园项目开盘价格达到创苏州当地记录的50050元/平，而当年苏州新建商品住宅市场的开盘中位价为4550元/平，两者所差倍数达到11倍，较前一年的3.5倍呈现爆发式的增长；而此后的四年中，年度新开盘的最高单价也一直保持在35000元/平以上的水平。
进入2007年之后，苏州房价梯度结构也明显开始分化，中档(中位价的0.8倍-1.2倍)价格的项目占比快速减少，截止2011年这个档次的项目占苏州当年新开盘楼盘的比例已经降至34%，而由于已经步入改善型需求的市场周期，因此中高档和高档价格的楼盘明显增多，合计所占比例从2006年的14%提升至25%(图4)。
(下面这段文字是跟着图走的)
各价格档次的划分标准：
低档： 低于P1( P1=当年商品住宅销售均价 * 0.5)
中低档：高于P1，低于P2 (P2=当年商品住宅销售均价 * 0.8)
中档： 高于P2，低于P3 (P3=当年商品住宅销售均价 * 1.2)
中高档：高于P3，低于P4(P4=当年商品住宅销售均价 * 2)
高档： 高于P4
全文概要
苏州房地产市场发展及房价梯度结构研究
一、城市发展与房地产市场
1、城市经济发展四大历程
2、房地产市场需求四大阶段
二、2004年后苏州基本完成工业化，2007年以来居住化进程展开
1、原始资本雄厚，苏州迅速积累工业源动力
2、1994年进入工业化时期， 工业园区经济贡献率最高达15%
3、2004年苏州工业化步入成熟阶段，2007年后居住化进程明显启动
三、06年苏州市场规模破千万平方米，最近五年房价已翻三倍
1、1995年之前是苏州房地产市场发展的第一个阶段
2、1996年-2006年真正开始起步时期
3、2007年至今是苏州房地产快速发展的新时期
四、苏州房价梯度结构研究
