■本报记者 于春美 北京报道

　　变卖项目、向九龙仓售股、与融创组建合资平台公司，上半年，绿城历经3次“手术”，终于化险为夷。

　　8月26日，绿城中国控股有限公司(绿城中国)公布中期业绩报告：实现收入126亿元，同比增长12.3%；股东应占利润18.1亿元，较去年同期8.92亿元增长103%；净资产负债率得到较大改善，从去年年底的148.7%降至93.5%。

　　“2012年上半年，在绿城发展史上具有里程碑的意义。”绿城在中报中称。“里程碑不仅仅是说绿城的财务数据得到优化，深层次的含义是绿城活过来了。”正略钧策管理咨询顾问赵丽燕说。

　　“未来4个月，绿城会继续加快去库存。会继续卖一些项目，也会买一些项目。总之，是要对目前的土地储备结构做一个调整。”8月30日，绿城常务副主席及行政总裁寿柏年在电话中对记者表示。

　　在外界看来，经历过一番阵痛，绿城正从阴霾中走出。不过，多位业内人士则认为，绿城的高端产品定位、成本管控问题、依然不低的负债率仍是其未来发展中绕不开的难题。

　　度过危机

　　断臂求生、全员营销，经过上半年的改进，绿城以126亿元的收入、净负债率降至93.5%的业绩向外界宣示着这家公司正转危为安。

　　自去年年底至今年上半年，绿城先后转让了上海外滩地王、绿城广场、无锡香樟园、台州等项目股权，回笼资金约51.1亿元；6月8日，与九龙仓达成认购及投资协议，交易金额约41.6亿元；6月22日，绿城将其在上海、苏州、无锡等地的9个项目的一半股权转让给融创，获利33.7亿元。

　　截至6月30日，通过项目转让，绿城尚有应收转让款约13.2亿元，其中9.94亿元已于8月26日前收到，目前尚有应收转让款约3.26亿元；目前，引进九龙仓的41.6亿元已全部入账；与融创合作的项目，其中45.74亿元已于8月26日前收到，目前尚有应收款约15.72亿元。

　　上半年，通过项目腾挪和股权转让，绿城负债率从去年年底的148.7%降至93.5%。在产品销售方面，绿城也进行了重大转型，由以往的坐销接待为主的案场销售模式转为以行销拓客为主的经纪人销售模式。上半年，绿城已完成全年400亿元销售目标的55%。

　　在绿城财务指标向好的同时，其也面临着毛利率下滑的困境。数据显示，绿城上半年物业销售毛利率从去年的32.6%下降至26.5%。对此，绿城方面表示，主要是因为产品结构的问题，上半年别墅物业交付比例下降，带动均价下滑。

　　上半年，绿城交付物业销售均价为16160元/平方米，较去年同期的20002元/平方米下降19.2%。此外，由于今年交付的项目近三成位于杭州舟山地区，属于三四线城市，售价不高，其毛利率仅16%～18%，拉低了上半年结转的毛利率。

　　“毛利率降低还与绿城较高的财务成本有关。另外，尽管上半年绿城的净负债率下降，但93.5%的净负债率相比其他房企还是较高的。”汉嘉地产顾问副总经理陈焕春指出。

　　“若上半年出售的项目款完全到账，届时绿城的负债率将由93.5%降至60%左右。”寿柏年说。

　　8月27日的业绩发布会上，绿城中国首席财务官冯征就此进行了数据模拟：目前，绿城共有总借贷270.78亿元，现金及银行存款72.82亿元，假设九龙仓第二部分交易完成及与融创交易完成，届时绿城的净负债金额将由目前的197.96亿元降至145.5亿元，净资产额则由目前的211.78亿元增加至239.52亿元，净资产负债率可降至61.2%。

　　转型艰难

　　绿城将2012年的战略定为“图生存、促转型”。在目前生存已无大碍的情况下，绿城如何促进转型？

　　寿柏年坦承，短期负债金额过大不利于公司发展，未来将进一步优化债务结构，尽量降低短期债务水平；将检视目前融资渠道以调整债务组合，降低平均借贷成本；继续变现一部分回收周期较长的项目，包括减持或出售，以进一步改善现金流状况和土地储备结构。

　　“有买有卖，绿城会逐步改变目前单一的高端土地储备结构。”寿柏年说。

　　但在外界看来，就绿城现状而言，其转型并不轻松。首先是绿城的短期债务仍居高。截至报告期，绿城一年内到期的债务达184.62亿元，一至两年内到期的债务有52.02亿元，两年及以上到期的债务则有31.71亿元，另有2.43亿元的高息债。

　　寿柏年透露，这184亿元的一年期债务当中，下半年大概有100亿元会到期。“这些资金我们都有安排和考虑，这并不是很重的任务，如何把短期债务降低是个结构性的问题。”

　　他表示，与以往相比，目前公司的短期债务已有所减少，过去公司的一年期债务每年都达到200亿元左右。

　　“降低负债，除了‘还’的办法，也有‘借’的办法，而新借的债务都是两三年后到期，可借此延长公司长债的比例，调整长短债的结构。”寿柏年说。

　　在他看来，年内绿城的负债率有望降到60%左右，公司将处于一个安全运营状态，这让绿城有机会在香港市场做些融资的安排，如银行贷款等，而此举将进一步利于调整公司的长短期债务结构。

　　“借新偿旧并不能解决根本问题。加紧销售、快速回笼资金，这才是绿城未来4个月最要紧的事情。”陈焕春表示，绿城要有根本转机，关键看其未来的销售和资金回笼情况。

　　按照中报数据，绿城下半年预计有48个项目或分期项目推出，可售房源共173万平方米。从项目区域分布看，杭州区域为44.8万平方米，浙江区域为50.9万平方米，环渤海区域为50.1万平方米，长三角及他区域为15万平方米，其他城市为12.6万平方米。

　　寿柏年表示，过去绿城开发的项目偏高端，未来将实施产品多样化，以满足不同的市场需求。绿城将积极介入二三线城市综合体及养老和旅游等主题地产，拓展发展空间。

　　“很多开发商都瞄准旅游和养老地产，绿城未必占优势。绿城真正的优势在于‘轻资产’的代建模式。”陈焕春说。

　　目前，绿城有99个土地储备项目(包括在建及待建)，总建筑面积达4008万平方米，足够未来5年开发所用。不过，曹旭东认为，绿城的土地项目多为优质地块，当初拿地的时候都是定位为中高端项目，若改为刚性需求产品必然面临很多问题。

　　“绿城高端项目偏多，房地产调控形势若没有根本改变，绿城的销售速度还是快不起来。”曹旭东说。

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