杨红旭：别赌“金九银十”
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
中广网北京8月30日消息据经济之声《央广财经评论》报道，马上就要进入九月了，楼市传统的“金九银十”销售旺季随之临近。不少开发商已经开始摩拳擦掌，表示要降价促销。上海证券报的报道说，部分房企降价幅度可能会达到20%。
比如在上海，龙湖地产、江苏新城控股等房企已经确定启动所谓的“秋收行动”，核心就是降价，此外，万科、恒 大、碧桂园等知名房企，也都加入到“主降派”行列。
面对这样的消息，还是有人将信将疑。因为在降息、降准以及微调等多种因素的刺激下，楼市将继续放量销售。开发商对市场判断由信心不足转向谨慎乐观，从而加价出售，甚至捂盘惜售，推动“金九银十”量升价涨。
经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭评论此话题。
进入三季度以来，在降息、降准等政策的刺激下，楼市出现了回暖迹象，有开发商甚至觉得这几个月的销售业绩好的有点出乎意料。面对这样的业绩基础和国家宏观调控的大环境，房地产商要在九月、十月进行降价促销，杨红旭认为，房企态度可能发生分化，部分企业不会加大促销力度。
杨红旭：媒体的报道不一定具有全面性。我认为，今年9、10月整个房地产形势将发生最新变化，企业的态度也会发生分化。所谓市场分化主要是因为7月份以来，从温总理到相关部委甚至中央部署下半年经济工作指导方针时都提出，要强调房地产调控，抑制房价反弹。今天相关部委向人大汇报工作时也提出来，要进一步加强调控，防止房价反弹。这一系列政策信号传导到市场中，使部分人和企业对后续预期发生变化。
8月份一些大城市的成交量出现环比下滑，说明除了淡季因素外，部分消费者心态出现犹豫。企业对后市的判断也由6月、7月的比较乐观变为谨慎起来。根据整个行业的市场情绪和市场预期的变化，整个9、10月份部分企业可能会重新促销，部分项目的促销力度会变大。但另一方面，部分企业不那么乐意去促销，因为9、10月份的情况跟第一季度不一样，今年第一季度绝大部分企业都在促销，但二季度一直到7月份，很多企业乐观起来，甚至提价。但目前到9、10月份，企业的态度将会分化，有些企业要以价换量，所以要促销；有些企业觉得市场人气起来了，市场已经开始复苏，经过前面几个月的回笼资金，资金链也不那么紧张了，我认为这部分企业不大愿意进一步加大促销力度。
国家发改委主任张平昨天在介绍下半年经济工作时特别提到，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投资投机性需求，防止房价反弹。另外，相关部委负责人近期也就楼市调控进行密集的表态，涉及一些政策敏感词汇，如下一阶段严格实施差别化住房信贷政策、房产税试点等。这表明楼市调控可能还会更加严格，将对房价走势产生什么样的影响？
杨红旭：如果7月份以来没有这些强调重申，我认为，现在房价上涨的幅度应该比较明显，因为6月份开始全国70个城市的房屋价格指数首次止跌反弹，7月份继续反弹，8月份仍会是环比正增长。但政策密集强调之后，市场成交量有所降温，那么这就制约了价格从6月份以来的上冲的能量，所以我认为房价继续上冲的能量会减少，上升的空间会变小。
但我们已经跌了八个月，重新再跌几个月不太可能，因为整个市场的短周期作用的传导机制还是比较明显，最困难的时候已经过去了。我觉得政策会小幅加码，即便是这样的情况下，9、10月份房价保持横盘震荡，或有部分月份继续出现微幅小涨，这个可能性比较大，房价不可能大幅上涨，但跌的可能性也比较小。
政策的小幅加码应该怎么理解？
杨红旭：第一个含义就是，政策进一步加强落实贯彻，因为很多政策都有了差异化，限贷和限购仍在，但老政策执行到位与执行不到位的效果是两样的。所以我认为，政策进一步重申强调，然后加大落实力度，尤其是对地方政府进行约谈和督查、问责，这可能是主要的内涵和主要的动作。第二，不排除房产税试点的进一步增加，二手房交易环节的税收进一步收紧这些小幅动作。但政策现在只是在不停的敲边鼓，始终是没有全新的政策出来，我认为主要是受制于目前的宏观经济十分不乐观，7月份的数据进一步恶化，稳增长压力非常大，这个时候如果再进一步严厉加码调控，有可能使房地产拖经济后腿的能量进一步扩大，这是不利于稳增长的。因此，目前主要纠结在稳增长、抑房价的矛盾上。
购房者心态已经变化，金九银十在交易量和成交价格方面会不会出现很大变化？
杨红旭：金九银十是相对概念，一定不要绝对化。今年9、10月份成交量比去年9、10月份要强，比3、4月份要强，但不一定能超过今年6、7月份这样的相对高点。价格涨也不好涨，跌也跌不动，处于震荡式的横盘整理状态。我个人认为未来再看半年，房价可能是震荡式小幅爬升的总基调，所以今年的金九银十可能不像07、09年，但要比08年，比2011年要好。所以它只是一个相对概念，大家不要绝对化。
