CRIC研究：政府抬升门槛吸引企业低价得虹桥商务地块
(评论员/孙田)8月1日，上海虹桥商务区核心区成功出让三幅地块，这也是今年来虹桥商务区核心地带的首批土地成交，该区域上次土地成交是在去年的11月份。本次土地成交的总金额为28.1亿元，总建面为24.87万平方米；除了一幅地块以31%的溢价率成交外，其余两宗土地均为底价成交。
虹桥核心商务区高准入门槛导致出让地块多为低溢价成交
根据《上海虹桥商务区“十二五”规划》显示，到2015年，该区域要基本完成核心区建设，地均投资额380亿元/平方公里，地区生产总值预期达到370亿元(不包括国家会展区域)。无论是从投资力度、所属区位、交通枢纽、容纳人口以及功能配置等等要素来看，大虹桥核心区域未来的发展空间和优势都显而易见。在这样的大规划背景下，为了保证所入驻开发房企的投资及运营水准，政府对区域内土地出让的限制条件也相对较多。比如昨天成交的虹桥核心区北片区11号地块，除了严格限定办公、商业、住宅的建筑面积外，还对竞得人建设住宅套数做出了规定，要求地块要求最少建造1050套住宅。
上海这种有意拔高虹桥商务区准入门槛的做法，使有资格参与土地竞买的房企数量较少，也直接导致了该区域土地成交的溢价率偏低。从近两年来该区域的土地出让情况来看， 2010年至今两年多的时间内，虹桥商务区共成交了13幅经营性用地，土地成交溢价率最高的地块就是昨天成交的商务区核心区一期07-2地块，溢价率为31%，低溢价及底价成交地块非常普遍。在土地的成交楼板价上，除了去年3月份虹桥商务区核心区一期04号地块的成交楼板价达到12923元/平方米外，其余地块楼板价均在10000元/平方米左右。
对万科而言，得益低溢价在虹桥落子已成规模效应
昨天成交的三宗地块中，北片区11号地块为万科旗下的上海沪彤置业有限公司获取，这是万科在虹桥核心区域的第二次拿地，值得关注的是，这是2010年来虹桥商务区首次出让的带有住宅配比的地块，尽管附加的限制条件较多，但结合虹桥商务区定位来看，所容纳高端商务客群的购买力足以支撑万科打造中高端小户型产品，提高住宅部分的溢价空间。
万科在该区域的第一次拿地是在2011年11月，以14.8亿元获取核心区一期03号地块南块，平均楼板价9999元/平方米。从下图可以看到，这两宗地块相隔较近，距离应该在2KM以内。对万科而言，出于对大虹桥未来规划的看好加上区域土地成交的低溢价，在核心区域的密集拿地，目前已经初步形成规模优势，这两宗地块加起来的总建面达到32.63万平方米。
除了万科外，其余知名房企如龙湖、万通等也均在虹桥商业区有新增土地。从今年所成交的这三幅地块平均楼板价来看，已经明显高于去年。可以预见的是，随着区域投资的加速以及知名房企的前期开发投入，即使虹桥商务区土地招拍挂竞争不够激烈，溢价率较低，未来区域内房企拿地楼板价仍有较大上行可能。
