住宅维修资金新办法今实施：修电梯用钱无需业主表决
住宅维修资金俗称房屋“养老金”。来自市住建部门的统计显示，目前，我市的住房维修资金总量已接近百亿元。
在现实生活中，这笔资金的支取和使用程序复杂，同时，也有小区业主向住建部门反映，小区动用了维修资金，但业主却并不知情。如何保证房屋“养老金”安全与便捷使用？今起实施的《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》（以下简称《办法》），就是要探索实践这样一个制度设计。
交存标准
记者了解到，新的交存标准共分四种情形，根据房屋的不同类型采取不同的标准。
不配备电梯的房屋75元/m2 配备电梯的房屋120元/m2 单一产权独立式房屋30元/m2 半地下室（车库）、地下室（车库）45元/m2
解读：这样的交存标准是按照住宅建筑安装工程每平方米造价的一定比例计算得出的。根据规定，维修资金的交存数额按照产权登记的建筑面积计算，而未计入产权登记建筑面积的阁楼、地面车库，按照房产测绘机构提供的套内建筑面积计算交存。市维修资金行政主管部门将根据实际情况，适时合理确定首期商品房维修资金交存的标准，报市政府批准后公布。
由于房屋的维修成本不会因为房屋性质不同而发生变化，因此新办法未对限价商品房（含动迁安置房）专门设置交存标准，这些房源都执行普通商品房同样标准。
交存 变开发商先收取为先垫付
问：交存维修基金不积极的问题怎么解决？
规定：在过去相当长一段时间里，由于维修资金是由开发商向业主收取后再向主管部门交存，导致居民对交存住房维修资金并不积极，甚至还有抵触情绪。市住建局维修资金监管处处长袁遵义告诉记者，这样的做法也导致出现个别开发商收取这笔费用后不及时上交的情况。
针对这样的情况，新办法对维修资金交存作出了新的规定，要求开发商在办理产权初始登记前，由开发建设单位代业主交存首期维修资金。开发商在代交存维修资金后，再凭省财政厅监制的“专用票据”向业主收取。新《办法》同时强调，如果开发商使用专用票据以外的其他票据先向业主收取维修资金，将被追究违法责任。
解读：袁遵义说，他们今年共向城区的11万户居民发送了维修资金对账单，随对账单发送的，还有一张关于该《办法》的解读，目的是让各小区的业主了解清楚新办法关于维修资金如何交存、如何使用的各项规定。
如果业主在买房时，发现开发商存在违规行为，可以及时向住建部门反映。记者注意到，在这张解读纸上，标注了非常详细的政策咨询网址、电话以及邮箱。
标准 一个单独小区采用一个标准
问：在一个小区内，房子的交付有早有晚，新办法的实施是否会导致出现一个小区存在两种标准而在使用上出现矛盾？
规定：记者了解到，为了顺利衔接，新办法规定，从8月1日起，凡新办理维修资金交存的住宅小区，开发建设单位在办理维修资金交存时按新的交存标准执行。而在8月1日前，开发建设单位已部分办理维修资金交存的住宅小区，仍按原标准执行。解读：“如果同一个小区，业主交的标准不一样，有人交得多，有人交得少，那么会在以后的使用上出现一系列问题或者矛盾，也正是考虑到这样的情况，我们作了这样的规定，凡是单独成为一个小区的，采用一个标准。”
使用 分一般、应急、小额三种情形
问：动用维修资金如何解决签名难？
规定：按照相关规定，动用维修资金要征得三分之二业主的同意。这一点是导致维修资金使用难的一个主要原因。尤其是在一些没有物业、没有业委会的开放式小区，要得到多数业主的签字同意，几乎是不可能完成的任务。正是考虑到这样的情况，新《办法》将维修资金的使用程序分三种情况：一般、应急、小额。根据不同的使用情况采用不同的使用程序。
一般：共设定7个步骤。具体包括制定使用方案、费用分摊清册； 三分之二以上的业主讨论通过，公示不少于7天； 所在地居（村）民委员会鉴证；提出维修资金使用备案；主管部门审核；维修，申请维修资金结算；划账。
应急：一是电梯、供排水设施发生故障，经有关部门或者委托机构确认的；二是公共屋面、外墙损坏造成大面积渗漏，或外墙面有脱落危险，经鉴定机构出具证明的；三是消防设施故障，经公安消防机构书面确认的；四是其他经有关部门依法认定，必须进行维修的。应急维修程序，可以简化业主表决和事前公示的步骤，在实施的同时进行公示。小额：一是单笔使用金额2000元以下，且单户业主年度累计使用金额未超过50元的。二是单笔使用20000元以下，且单户业主年度累计使用金额未超过20元的。采用小额使用程序，在事前公示的前提下可以简化业主表决步骤。
解读：“关于应急和小额的情况，是苏州的一个创新做法。我们也是考虑到有些小区比较大，尽管单笔费用高，但是摊派到每一个业主头上的钱不多。而有些小区比较小，尽管费用不大，但是摊派到每个业主头上的钱却比较多，所以我们作了这样的规定，目的也是让维修资金安全而快捷地得到使用。”袁遵义说。
管理 可申请业主自管，将在试点基础上推开
问：百亿元资金该如何来管理？是市住建部门代管还是业主自管？
规定：维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。具体来说，业主大会成立前，维修资金由维修资金行政主管部门代管。维修资金行政主管部门应当委托当地商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开设维修资金专户。业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定继续由维修资金行政主管部门代管。
解读：“我们很希望业主大会可以实行维修资金的自管。自管可以更好地让维修资金保值增值。但是从目前来看，全国范围内能够实现自管的小区非常少。”
实行自管需要小区三分之二业主表决形成决议，然后再根据管理办法制定小区的具体管理细则。但是，由于又涉及到三分之二业主表决，所以让业主大会自管维修资金实施起来也非常困难。而在苏州，目前还没有一个小区能够实行维修资金的自管。“作为主管部门，我们非常希望能让业主大会自管资金。我们也设想先在苏州的部分小区实行资金自管试点，积累一定的经验后再逐步在面上推开。”袁遵义说。
