CRIC研究：上市房企半年业绩披露 调控下企业分化格局明显
(评论员/李仙德)伴随着部分城市房地产行情转暖，中央政府进一步强调进行房地产调控决不放松，对房地产市场构成了巨大的压力。在房地产市场并不明朗的格局下，上市房企2012年上半年业绩开始陆续出炉，成为各界关注的焦点。
两因素造成上半年房企业绩下滑
据统计，截至7月26日，沪深两市上市房企中，共有64家发布业绩预告。其中19家预减、9家预亏、6家预警、1家减亏，这类表现差的企业占总数的54.68%，而5家预盈、24家预增，净利润预亏、预减及预警的房企合计共有34家，这类表现好的企业占总数的45.32%。
上市房企业绩下滑主要表现在营业收入下降、营业成本高企、净利润下滑等。上市房企业绩下滑主要有两个方面的原因：一是，结算结构因素：在限购、限贷等调控政策下，去年上市房企销售业绩不佳，导致可结算项目相对较少，从而营业收入下滑。但是各项成本费用有增无减，其中三费比重进一步提升，从而使得净利润下降。二是，结算周期因素。现在结算的项目多为2010年左右获得的项目，当时市场成交楼板价相对较高，拿地成本很高。去年年末和今年年初正值这些项目进入销售期、销售价格受到调控影响，一直在低位徘徊，因此营业成本提高，销售收入不升反降，从而使公司毛利下降，最终导致净利润的下降。
调控下企业业绩分化格局显现
在低迷的市场行情下，上市房企的表现也出现了冰火两重天的分化格局：
第一类企业大力开发商用物业，积极应对房地产调控，取得了较为亮眼的成绩。万通地产是典型的这类企业，在巩固住宅业务的同时，加大力度开发商用物业，在提升商用物业的营运能力和资产管理能力方面取得了较大突破。7月30日，万通地产公布2012年半年报，首六月实现营业利润7930.75万元，同比增长34.88%。报告期内，万通地产实现房地产销售收入5.48亿元，同比下降18.34%;物业出租收入6392万元，同比增长24.02%；可见万通商用物业收入增加成功弥补了销售收入的下滑。
第二类企业大力融资，高价位拿地，陷入到调控重围之中，严重亏损。嘉凯城是典型的这类企业。2009年、2010年楼市高峰期，嘉凯城在土地市场踊跃竞拍，嘉凯城旗下房产项目的平均土地成本高达3000元/平米。由于开发项目大部分位于限购区域，在年初以来的市场销售回暖中，嘉凯城预收账款只有30.75亿元，与年初相比增加12.53亿元，表现差强人意。7月28日，嘉凯城发布中期报告，2012年上半年亏损3.28亿元，尤其值得注意的是嘉凯城一年内到期的债务高达67.92亿元，是公司归属于母公司所有者权益的1.79倍。嘉凯城长期借款也高达53.91亿元，偿付利息支付的现金高达5.35亿元，资金压力沉重。
企业应采用四大策略，积极应对业绩危机
在房地产调控持续并将长期化的格局下，企业必然要有全新的策略来应对，从而获得生存空间。我们相信经历过采用多种策略积极应对调控考验，并能赢得良好业绩的企业将赢得未来。我们认为，第一，企业应坚持合理拿地，避免盲目拿地，从而被项目套牢；第二，企业仍应坚持以价换量策略，把加快销售，去库化，加快资金回笼作为重中之重；第三，企业以有针对性采用多元化策略，有效开源，从而避免在单一市场受限；第四，企业应该加大节流力度，努力降低三费支出。
