历经黄金十年房产业正面临历史新拐点

　　向产业链上下游延伸并深耕是房企转型新路径

　　——访金地集团董事长凌克

　　2012年上半年，金地集团给股东交了一份不错的成绩单。1-6月公司累计签约金额134.6亿元，较上年同期增加19.6%。其中，3月份29亿，4月份超22亿，5月份约30亿，6月份逾35亿。基本延续逐月上升的趋势，各月业绩大有一改金地此前上半年平淡、下半年集中发力的局面。

　　刚需涌动、产品调整到位、品质优异、政策微调等在董事长凌克看来，2012年上半年的市场升温是前述多个因素共同促成的结果。

　　面对悄然回暖的市场，凌克表达的却是“谨慎乐观”。在7月11日金地集团内部召开的年中工作会议上，凌克的判断是，在当前经济的增长速度情况下，宏观层面出现的货币、财政政策利好，间接利好了地产行业，短期内刚需市场仍可期待。当时，他提醒同事们要抓住短暂回暖机遇，抓紧去化，加强进取，加快发展。

　　从中长期来看，凌克仍然坚持他最近在博鳌地产论坛上的观点，对国内国外的经济形势保持着足够的警惕和谨慎，“全球经济、国内经济重新强劲上升的基础乏力”。

　　“全体同事务必要以更加积极进取的工作方式和态度来面对困难和挑战。”在金地销售喜人的上半年结束之际，凌克提醒着员工要谨慎。

　　也许这就是掌舵人的责任。冷静而深邃的思考和战略引领才是他的主要工作。不久前的7月4日，凌克应邀参加“博鳌 ·21世纪房地产论坛第12届年会”，并在开幕当天做了《复合型地产时代的来临：地产行业持续发展路径选择》的主题演讲。

　　时至今日，业内普遍认为，世界经济萎靡不振，中国经济亦有下行压力。地产行业未来十年的发展将会怎样？什么才是跨经济周期的中国地产行业未来之路？凌克给出的答案，或者说建议是，向复合型地产转型，向地产行业上下链条延伸。

　　就金地集团近期经营发展状况，以及对行业最新的思考等话题，凌克接受了《证券日报》记者的专访。

　　记者：今年前6个月，金地销售额近130多亿。抓销售、促去化，也是今年金地的经营策略。您如何看待2012年的市场？未来降价是否将进一步蔓延？会否出现全面价格战？金地下半年如何走？

　　凌克：对2012年的房地产市场，我们认为将会呈现两个重要特点：第一是刚需主题年，第二是房价仍将会进一步回归理性。

　　近期市场成交量的回升是在房价调整以及信贷宽松等因素共同作用下刚需集中入市的结果。随着一、二线城市房价的逐步回落，部分项目已具备了较好的性价比，2009年以来因房价快速上涨而抑制的刚需客户将会逐渐入市，2012年将会是以刚需为主的市场，符合我们2012年刚需主题年的判断。

　　但是，总体而言，我们认为2012年国家大力度放松调控政策的可能性较小，房价走势不会有大的起伏，保持基本的平稳。

　　公司下一步重点仍将是抓回款和去化。中长期的经济形势决定了我们必须更加进取，抓住机遇、抓紧时间做好销售，不要因目前的销售业绩沾沾自喜。下半年要对经营目标进行优化和调整，并盘活更多资源，把投资工作做好做细。同时，还需要将成本控制工作做得更好。金地需要有紧迫感，不能掉以轻心。

　　记者：去年金地完成了四大产品线的亮相和推广，今年金地将如何继续提高产品的竞争力？

　　凌克：金地将通过产品系列化工作逐步深化并辐射到核心业务的各个领域，实现在未来的3-5年内项目从拿地到开盘的周期大幅缩减。

　　2012年公司还将推出适合三、四线城市的产品线，重点面向刚需和首次置业消费者，加强产品竞争力，提升项目周转率和经营效益。

　　近年来，集团对产品的管控有力，成效逐渐凸显。2011年，新楼盘的房屋质量客户满意度提升了8个百分点。在产品质量上，金地投入专门的人力物力进行把控和管理，建立了较为完善的质量管理流程和标准，统一了产品施工工艺和质量标准。在行业内，金地还率先启用第三方专业评估机构，对全国的产品进行实测实量，并奖优罚劣，通过一系列措施，战略与战术结合的有效体系，打造出更高品质的金地产品。

　　记者：自调控以来，商业地产就成为房地产企业新的方向，持续至今热度依然不减，如何看目前的商业地产发展？金地未来商业地产的方向是什么？

　　凌克：从战略角度而言，在中国经济发展模式转型背景下、居民收入的不断提高，内需扩大，消费升级，人们在城市化的进程中不断享受更高品质的生活。相应的商业与文体产业也将蓬勃发展，这迎合了中国经济转向消费拉动型的大趋势。而且，中国目前阶段的人均商业面积，与国外发达经济体相比，还有很大的增长空间。

　　随着本轮楼市调控对商品住宅实行限购、限贷，部分房企和社会资本加速向商业地产流动。

　　相对住宅产业，商业项目更为复杂，无论前期的地段选择、产品建设，还是后面的经营管理，每一个环节都要做好。期间需要长期的、大量的资本沉淀，和企业其他资源比如人力、管理、时间成本等的投入。稳妥发展、锻造独特优势，金地将按照自己的节奏发展商业地产。

　　公司将大力发展与消费零售紧密相关的商业地产，产品类别方面将涵盖城市级、区域级以及社区级商业地产。我们会努力提高商业地产租金占集团全部营业收入的比重。十年内，金地商业地产预期将占到集团业绩比重20%或30%。

　　记者：2012年，稳盛投资将发起设立多支基金，管理目标会提高到50亿元左右。如何看待目前房地产私募基金的发展前景？

　　凌克：稳盛投资在2011年进一步完善了组织架构、工作流程，与金融机构、开发商、行业组织建立了广泛合作关系，实现了从房地产基金业务部到独立基金公司的转变。目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和4只人民币房地产基金，管理规模总计约合20多亿元人民币。