房地产金融是我们认为地产行业链条延伸非常重要的领域和环节。

　　宏观来讲，传统开发模式下，融资高度依赖银行贷款，土地是产业链的中心和原始支点。在一系列调控政策影响下，市场游戏规则正在发生改变：房地产融资难度和成本与日俱增。未来，房地产金融将成为产业链的核心。同时，开发商角色将出现分化，由开发投资一体变为专业建筑商和专业投资商，业务细分化，领域专业化。

　　事实上，目前市场上也有很多的资金，有着旺盛的投资需求，国内国外莫不如此。保险、社保基金、企业年金、基金会、其他专业投资机构、个人投资者等等，组成了庞大的需求基础。

　　短期而言，随着信托和贷款面临集中偿付，新增融资受限，今年债务重组及并购的机会显现，将会给房地产私募基金带来机会。金地集团将大力提高房地产金融业务的市场竞争力，并积极将其培育成公司新的利润增长点。

　　记者：有分析指出，由于现金充裕，金地下半年的购地意愿或将随着地价松动和销售好转而变得相对积极。金地又是如何看待下半年的土地市场情况的？是否会加大购地动作？

　　凌克：2012年的市场将进一步沿着2011年的调整之路前行，政策面从紧的态势短期内将很难改变。但另一方面，国家房地产行业调控的长效机制将会逐渐形成并带给行业更好、更长远的发展环境，强劲的刚需和改善性需求也将逐步引导市场得到适度发展。

　　金地的土地投资额度是在保证财务稳健的前提下，按照与现金流匹配的原则进行动态调整，同时也要满足公司长远发展的需要。基于对市场的判断，2012年公司会持续谨慎的拿地态度，量入为出，提高对新项目投资的标准，要求有更高的安全边际或者投资收益。对于已经进入的城市，我们会密切关注投资机会，在巩固已进入城市业务基础上，择优选择城市经济基本面好、供需关系优良的二、三线城市进行适度扩张。

　　记者：目前国内国外的宏观经济面，对地产企业提出了哪些重要的挑战或者要求？

　　凌克：当前，发达成熟经济体面临衰退，金砖国家的出口型经济增长趋缓，资源型国家面临的全球需求亦同方向下降，总体而言，21世纪初期全球经济经历的黄金年代，基本不会重现。

　　国内同样不够乐观。投资面临结构性问题，效率渐低，出口疲软且面临生产向更低成本地区转移的挑战，消费拉动目前力度还不足以达到前述两项的效果。同时，城市化进程增速趋缓，带来新住房需求整体层面的下降。面临这一系列挑战，地产企业急需在成本控制、产品品质、开发效率、精细化运营及资源整合等各方面精益求精，提升企业生存发展能力。

　　记者：这种情形下，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？企业应如何达致发展与存续的平衡？

　　凌克：房地产行业在经过10年黄金发展之后，目前已面临新的历史转折点。如何保持企业的长远、稳健、可持续的发展，是急需回答的战略课题。

　　我们认为，向地产行业产业链条的上下游延伸、深耕，并以此逻辑推进住宅开发企业业务模式的转型，是可持续发展的一个路径选择。这一战略转型的内涵基本概括为复合化、国际化；以资本为核心，注重资源整合，将业务延伸至地产金融等上游产业链，以及商业地产、养老地产等专业细分领域，打造能够应对单一区域和政策调控限制下的周期性起伏的企业。我们相信这可以作为努力方向之一。

　　企业发展的速度与能力要相匹配，如果过于追求规模的扩张，很可能是以牺牲产品质量、创新能力为代价。金地一直强调稳健增长，不做投机性发展，但是这并不意味着没有爆发力。金地还是努力争取在稳健和快速之间做一个平衡，而非把两者割裂开来，我们努力在稳健的财务状况下提高效率。就如我们说的住宅地产销售利润率要高，如果销售利润率低，单纯提高负债不是办法。而商业地产，就更不应该单独的强调快，我认为要做好非常重要。

　　记者：金地近年来除了力推转型外，对国际化也着力颇多？金地将会通过哪些途径去实现国际化的愿景？

　　凌克：国际化的努力，在金地落实到很具体的一些实践上。比如，我们希望自己的员工，要有一个非常宽广的视野，具备较强的适应能力。所以，金地经常鼓励相关部门的主管到全世界去学习，要去最发达的地方，也要去最偏远的地方。

　　房企国际化最重要的内涵之一，就是对国际化资源的整合能力，包括资本国际化、市场国际化、人力资源和管理智慧国际化。金地未来会在这些方向上，继续努力，我们将沿着“一体两翼”战略转型方向，在产品、管理、业务模式等各方面，打造复合型的国际化地产企业集团。

　　本文来源：证券日报-资本证券网 作者：庄少文

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