张宏伟：浅谈廉租房“先租后售”退出机制
提要：今年，上海出台了《上海市廉租住房实物配租申请条件和配租标准》，将实物配租保障范围从原有的孤老病残、社会优抚等特殊廉租家庭放宽至家庭人数在2人以上、人均居住面积在5平方米以下的一般廉租家庭。
张宏伟
同策咨询研究部总监
今年，上海出台了《上海市廉租住房实物配租申请条件和配租标准》，将实物配租保障范围从原有的孤老病残、社会优抚等特殊廉租家庭放宽至家庭人数在2人以上、人均居住面积在5平方米以下的一般廉租家庭。
同时规定，中心城区等特定区域内建设筹措的廉租房源只能用于廉租家庭租赁使用；近郊大型居住社区中的廉租房源，可以经市和区县政府批准后转化为共有产权保障房(经济适用房)，允许廉租家庭可以在租住满一定年限且符合共有产权保障房申请条件的情况下，按照共有产权保障房政策申请购买。
今年，上海将进一步放宽廉租住房实物配租申请条件，并创新配租机制，部分房源允许“先租后售”。廉租房提出“先租后售”退出机制，这样的退出机制是否合理？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，廉租房提出“先租后售”退出机制，一方面，是考虑廉租家庭在收入水平上可能会随着时间推移而发生变化，通过“先租后售”满足部分廉租家庭想拥有房产的愿望；另外，“先租后售”也是考虑销售之后可以缓解政府直接投资保障性住房的资金面的压力。
但是，“先租后售”的廉租房退出机制是否会导致市场供应的廉租房越来越少？这样的退出机制是否合理呢？笔者认为，如果廉租房“先租后售”的资金可以重复利用的保障房体系当中来，“先租后售”的资金可以当做建设廉租房的“一瓢水”，通过这“一瓢水”可以持续给廉租房带来现金流滚动开发，支持廉租房持续供应，那么，这样的退出机制是合理的，反之，如果廉租房“先租后售”退出之后就和保障房没有关系了，资金转投其他用途，那这样可能会有问题了，这样的最直接的结果有可能导致政府提出的廉租房保障计划半途而废，起不到真正的市场保障作用。
