杨红旭：房地产业的财政“病根”
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
房地产业矛盾重重，虽然近几个月房价有所下跌，但仍难掩盖诸多深层次的问题。比如，3月14日温家宝总理答记者问时表示：为什么2003年以来调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，调控的阻力相当之大。
此话说得明白，调控房价有很多制约因素，其部分是盘根错节、根深蒂固的因素，比如地方政府对于房地产收入的追求。去年下半年以来，先后有20个左右的城市放松了调控措施，其中多数是针对自住需求的合理调整，少数城市如佛山、芜湖尺度偏大，即被叫停。地方有放松的冲动，主要原因是市场低迷影响了当地GDP和收入。
地方政府对房地产的依赖度到底有多高？不妨让数据说话。首先，聊聊土地出让金。自从1990年前后，我国开始实行国有土地批租制度，土地出让金就成为地方政府的一项重要财源。2004年实行“招拍挂”制度后，地价猛涨，地方政府获利甚丰，全国土地出让金节节攀升。2011年调控史无前例的严厉，但全国土地出让金达到史无前例的规模——3.3万亿元，比2010年的2.8万亿还要多。
这么多的收入，与中央财政无关，全部收入地方囊中。按当前体制，土地出让金不列入政府财政预算内，而是列入政府性基金，而且是政府性基金的绝对主力。不妨看下结构。2011年，全国地方财政收入52434亿元，地方政府性基金收入33609亿元，那么出地出让金占前者的六成多，占这两块总收入的近四成（2005年只有不足三成）。可见，土地出让金是地方财税总收入的核心组成部分，是地方政府最主要的收入来源，短期内仍具有不可或缺、不可替代的地位。
其次，分析一下房地产税收。与房地产相关的税收有十项，其中完全属于房地产类的税种有五个：房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，皆属地方税种，另外包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。
单论五类直接税，由2004年的1208亿元增加到了2011年的8223亿元，增长近6倍。从占地方税收收入的比重来看，呈现出上升的态势，由2004年的12.6%上升至2011年的20.6%。可见，房地产类税收在地方税收中起着越来越重要的作用，对地方财政的贡献逐渐加大。如果算上其他五类间接税，则可能高达30-40%。
最后，看一下房地产总收入。将五类直接税和房地产税收二者相加，除以地方税收和地方政府性基金，则这一比重由2004年的39.9%上升至了2011年的48.3%，总体上呈现在波动中上升的态势。如果加上五类间接税，则这一比重已经超过50%，可能达到60%左右。由此可见，房地产类收入，是地方政府收入的“主力军”。
今年1-2月份，全国地方本级财政收入同比增长15%，增幅比去年全年下滑14个百分点，但支出同比增长34.5%，却比去年全年增幅增加15个百分点。尤其是，受1-2月全国商品房销售额下降20.9%（销售面积下降14%）的影响，房地产营业税下降22.7%。另外，今年财政部预算中土地出让金比去年下滑18.6%。
由上述数据，可知今年地方政府的日子将是紧巴巴的。按两会上温总理的表态：房价还远远没有回到合理价位，房地产调控如果放松，将前功尽弃。政策依旧从紧，房地产市场不可能出现实质性的回暖，土地出让金和房地产税收总体下滑难以避免。在这种形势下，期望地方政府都能百分百执行国家调控政策，并不现实。2012年，中央和地方的在房地产上面的利益关系，将更加暧昧、晦涩。
