新浪乐居讯 (编辑 肖晓)自2011年2月西安颁布楼市限购令以来，截止今日将年满一年。在“限购+限贷”的双重影响下，投资性需求渐渐淡出楼市，剩下的刚性需求和改善性多数处在观望之中，严厉的调控政策让2011年西安的房地产市场变得异常惨淡。

图为 皇马不动产代理公司董事长徐从德

　　数据显示：限购前西安市住宅月均成交量保持在140万㎡左右，自2月限购令颁布实施后，3月成交量大幅下挫至33万㎡。至11月，住宅月均成交量基本维持在70万㎡左右，全年两端成交量两相对比，降幅几近腰斩。

　　稳中求“生”是今年开发商共同的选择

　　细心的市民会发现，最近户外广告、报纸广告上刊登的一些房地产宣传资料一改往日奢华高调的策划方案，直接注明价格以低价揽客。从“四”字头楼盘的区域上来看，已经从东郊扩大到城南、城西。

　　“春江水暖鸭先知”，皇马不动产董事长徐从德先生在接受采访时表示：近期，西安市部分要上马的项目选择延期开工，原本现在应该是工人返回开工的时候，但是现在西安市场很多工地都还没有开工。楼市寒冬，开发商首先想到的就是保命，而融资渠道匮乏的西安本地开发商，唯一的收入就是销售收入，开发商“以价换量”应对限购，快速回笼资金。去年上半年部分开发商还存在幻想，到了下半年基本达成共识。特别是国内几家知名房企带头降价，带领了“以价换量”的趋势。

　　同时徐从德判断：西安楼市成交低迷直接导致政府税收减少，预计2012年政府的重大投资或计划将延缓。步调放慢，稳中求“生”是今年开发商共同的选择。

　　“需求是永远不会泡沫化的”

　　有业内人士认为，限购导致直接需求减少，买卖双方的心理博弈仍未结束。

　　对此，徐从德先生坦言：需求分为两种，一种是自然地需求，一种属于创造性需求，自然的需求从市场来看一年有600万的平方交易量的实力，而创造型需求的代表万科和海荣在产品细分以及创新方面都做了不少功课，举个例子：苹果手机出现之前，我们没有手机吗？大部分人都有手机，但是苹果手机出来之后就创造了这种需求，因为原先的手机无法满足智能性的很多功能，房子也是一样，有特别适合我需求的产品出来，我就会去买，这对楼市是一种正面的刺激。需求是永远不会泡沫化的，比如万科推出的18㎡极小户型微住宅，收到热捧就是因为他创造了一种需求。再比如海荣2012年将要涉足的休闲度假村、养老住宅领域，这些都是西安尚不成熟的领域，我们也是针对创新需求来做的。