在调控持续的当下，房企鼓励员工内部消化、动员全员卖房的“全员营销”大有蔚然成风之势。

　　继绿城高调启动的全经纪人式的全民营销策略后，本报记者从天津碧桂园的一位内部人士处获悉，自2月下旬开始，碧桂园集团也在以天津为中心的北方大区悄然开启鼓励所有员工售房提成、购房优惠的“全员购房动员”活动。

　　“在本次北方大区启动的全员售房、购房活动，不仅针对位于天津津南区的碧桂园项目，其他北方地区所在项目也会根据各自项目的不同情况制定相应的优惠、鼓励措施。不过目前碧桂园在北京、河北还没有在售的住宅项目，北方地区只在天津、辽宁、黑龙江、内蒙古有项目。”一位天津碧桂园地产公司的内部人士告诉记者，“如此规模全员购房活动，应该是由集团层面决策的，除了北方大区外，不排除随后在其他区域实行的可能。”

　　而在不断推陈出新的销售动作背后，是房企与日俱增的存货压力。在近期公布的多家上市房企年报中，存货激增几乎成为各家房地产企业的共性。“今年，开发商的最重要工作，第一是销售，第二是销售，第三还是销售。”一家营销机构负责人说。

　　卖房总动员

　　今年2月，才来天津碧桂园酒店工作不到一年的小沈，在打开公司的内部网站后，就被一份针对天津碧桂园北方大区所有员工售房提成、购房优惠的全员购房动员通知吸引了。粗略一看，小沈赶忙给也在天津工作的弟弟打电话，商量看要不要享受这份购房福利。

　　按照这份鼓励全员销售的通知，凡在碧桂园北方大区的员工，无论是在碧桂园地产项目，还是在旗下酒店、仓库、物流公司工作，只要为本区域所有的碧桂园项目完成销售任务都会给予一定比例的提成奖励。其中，针对一般的住宅项目，介绍客户到项目后期由售楼员完成销售的奖励提成千分之三；如该员工不仅介绍客户，还能全程跟单签约完成成交的，奖励提成千分之四。针对别墅类项目，员工介绍或者全程跟单签约也会得到相应额度的提成奖励。

　　小沈所在的天津碧桂园酒店就有200名员工，加上项目和其他关联公司，整个天津碧桂园公司至少有四五百名正式员工，这其中有一半都是天津本地户籍，非天津户籍的员工也基本都在津工作多年。在得知这份通知后没两天，小沈的不少同事就拉着自家亲戚去看盘了。

　　更为重要的是，除了售房本身会有一定提成以外，碧桂园还采取了鼓励员工内部购房的垫款优惠措施。如果员工本人购房，公司还将向部分员工提供10万元的购房首付垫款，员工在两年之内还清即可。

　　而在2月底，碧桂园天津公司还专门召开了一场“全员购房动员大会”，在这次大会上，鼓励员工内部购房和介绍亲友购房的奖励措施也进一步加码。除了此前承诺的千分之三到千分之四的提成外，如员工本人或亲友购房，还将在购房款中直减1万元抵充5年的物业费。如果员工既本人购房又介绍来亲友购房，还将在购房款中累计抵扣一定金额的物业费。

　　据悉，此次碧桂园北方大区启动的全员售房活动，不仅针对位于天津津南区的碧桂园项目，还涉及北方区位于辽宁、黑龙江、内蒙古的其他项目。

　　精准版“全员营销”

　　公开信息显示，自2008年进入天津以后，碧桂园在天津一共启动了3个项目，除滨海新区响螺湾的两个商业项目德域大厦和滨海希尔顿凤凰酒店外，位于津南的天津碧桂园是唯一的住宅项目。这个总占地面积约为67万平方米、总建筑面积约为96万平方米的区域大盘，包含双拼联排别墅和高层洋房多种产品在售。其所在的津南区是天津市四个环城区之一，位于天津市东南部，海河下游南岸，最早一批房源于2010年下半年开始销售，但目前区域的周边配套尚不成熟。

　　“现在正是我们优惠力度比较大的时候。”一位天津碧桂园项目的销售顾问告诉记者，3月份项目主推的高层洋房组团确实有相当力度的促销，已经由今年1月7500元/平方米调到目前的5800元~6100元/平方米。

　　某全国性房企的天津销售负责人告诉记者，天津碧桂园动员全员购房的消息并不令他惊讶，以津南区碧桂园目前主打的50万~60万元的90平方米两居产品来看，在天津环城各区的在售项目里属于价格适中，算是针对刚需群体和改善型置业群体的区域大盘。动员企业在天津的员工和亲友购房，在购买力上比较匹配，不失为一种有针对性的营销手法。

　　事实上，本轮“全民营销”风潮起始于绿城集团。2月初，绿城集团董事长宋卫平就曾高调宣布绿城将于3月15日启动全新销售模式，发起一场销售革命，从坐等客户上门变主动出击，要求公司上下都参与到销售推广，宋卫平本人甚至要求包括自己在内的董事长办公室的3人完成3亿元的销售额。

　　此外，绿城还首次采取全经纪人模式，并为经纪人在佣金方面开出了优厚条件。目前，已有223位联合经纪人签约绿城。这些联合经纪人主要来自杭州各类销售战线，行业门类涉及房地产中介、证券、银行、汽车、保险等，多具备丰富的工作阅历和经验，大部分以兼职为主。

　　但与绿城高调的“全民营销”相比，碧桂园的“全员营销”还尚未有社会化的动作。

　　“相比于绿城急于提高全国项目潜在客户的目标范围，碧桂园营销目标针对天津的具体项目，采用针对本地员工内购和亲友购房的营销方式，有着更为确切的指向性。”一位熟识天津市场的营销人士说。