本期导读

　　>住建部：未确定容积率等规划条件地块不得出让

　　>本周市场新增供应76.63万方，成交65.56万方，价格7698元/平方米，市场供求持续增多，成交价格受商办项目拉动大幅上涨。

　　>本周市场新增开盘项目13个，开盘当天整体认购率48%。品牌、价格和地段仍是项目去化速度的分割点。

　　>本周商品房备案37.14万方，其中商办项目体量大幅增加，为7.14万方，占整体的近20%。住宅产品中，一房成交挤占两房比例，本周一房、两房均占35%，中心区域的小户型公寓产品集中推量拉升投资客户成交占比。

　　>本周仅一块地块供应，位于北部新区大竹林组团O分区，为文化娱乐、商业金融业用地，可建面积73万方，起拍楼板价2003元/㎡。

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图1

　　重点政策详解

图2

　　资金充足企业逆势抄底，土地价格将继续下行

　　近期，部分房企拿地略显积极， 3月21日，雅居乐2.7亿元在海南取得5幅地块，楼板价898元/平方米字，同日，保利地产以18.7亿元摘佛山新城地块，该地块为富力此前被收回的地王地块。另外，恒大3月12日在济南新增了7幅地块。据悉，这些地块均为底价出让。

　　【克而瑞点评】

　　企业逆市拿地主要有一下两方面原因支撑：   

　　第一、目前宏观调控持续成为部分企业抄底好时机。

　　2012年企业拿地策略已然出现分化，目前，已有较多企业召开业绩发布会，部分企业表示今年将继续谨慎拿地，现金为王，也有一些企业认为今年是拿地的契机。从前3月企业拿地的情况来看，保利、招商、恒大、绿地等企业频频现身土地市场，与其他企业的形成鲜明对比。

　　这些企业逆势扩张的原因主要有以下几点：一是企业消化周期控制合理，保利、绿地两家企业的土地储备均在85个月以下，没有过大的土地储备压力，适当补充土储有利于企业进一步发展；二是企业资金状况良好，招商、保利等企业具有独特的资金优势，国资背景企业在较为不利的市场环境中凸显出其强大优势，而恒大、绿地等企业由于具备良好的销售业绩支撑，资金状况也较为理想，尽管恒大2010年大肆扩张，导致消化周期快速上扬，但拿地成本的低廉并不会影响企业的长远发展，反而成为恒大逆势热销的有利因素；三是货币政策整体较为宽松，政策对于通胀的关注略有下降，略微向增长倾斜，有助于改善企业资金链紧张状况，增强企业拿地信心。

　　第二、地方政府下降土地出让门槛促进土地成交。

　　事实上，保利所获的“巨无霸”地块是富力被收回地块中的一块。当时富力拍得地块总价是47.05亿，后该地块分为两块分别拍卖，最终都被保利纳入囊中，总计39.12亿，比最初的出让价格下降了7.93亿，并且地块面积也增加了23.4万方，可以看到，土地价格已明显出现下降。

　　2月以来，地方政府政策放松的新闻屡有出现，如上海“二套房购买条件新解”，芜湖推出疑似“救市”政策等等，事实上，政策放松的背后是地方政府的财政缺口作祟。 2011年，北京、上海等地的土地出让金均出现不同程度的下滑，而地方融资的偿债资金来源主要是土地出让收入，随着今年地方债偿债高峰来临，地方政府试图通过下降土地出让门槛以促进土地成交。另外，2月份国土部要求地方政府通过土地市场动态监测与监管系统及时上报流拍、流标地块，这促使地方政府通过下调底价或者放宽条件来提高企业拿地积极性，降低了地块流拍率。2011年四季度屡屡流拍的情况已不复存在，可以预计，未来土地价格还将继续走低，我们仍然坚持之前的判断，二季度将是地价达到低谷的时期，不失为资金充足企业拿地的绝佳机会。

　　整体市场运行情况

　　市场综述

　　>>  本周市场新增供应76.63万方，成交65.56万方，价格7698元/平方米，市场供求持续增多，成交价格受单盘拉动大幅上涨。

　　>>  本周渝中区成交量居全市首位，各区价格基本稳定。

　　>>  本周新增预售31个项目，集中位于渝北区和南岸区。

　　>>  本周报媒投放171次，报媒投放持续增多。

　　主商品房供求价分析

图3

　　本周市场供求持续增加，价格受单盘拉动大幅上涨。

　　>>  本周市场新增供应76.63万方，供应量相较上周大幅增加，环比上涨81.16%。

　　>>  本周市场成交65.56万方，较上周环比上涨16.99%。

　　>>  本周市场近期以来首次出现供大于求态势。

　　>>  本周商品房成交价格受单盘(渝中区瑞安写字楼项目)拉动出现大幅上涨。

　　商品房区域成交分析

图4

　　本周渝中区成交量居全市首位，各区成交价格基本稳定。

　　>>  本周渝中区成交量居全市首位，主要集中在瑞安写字楼项目。成交量变化方面，各区成交量有涨有跌，但相较上周总体波动不大。

　　>>  本周各区市场成交价格基本保持稳定，除渝中区由于写字楼项目拉动成交价格有大幅的上涨变化外，其余各区成交价格与上周持平，有约100-300元/平方米的小幅波动。

　　商品住宅成交套数排行

图5

　　商品住宅成交面积排行

图6

　　新增预售分析

图7

　　新增预售分析

图8

　　>>  本周新增预售31个项目，面积76.69万方。

　　>>  本周新增预售项目主要集中在渝北区和南岸区。

　　>>  本周新增预售项目有2个洋房、4个别墅、2个商铺、1个车位项目，其余均为高层项目。

　　报媒投放情况

图9

　　重点楼盘平面欣赏

图10

　　新开盘情况追踪

　　开盘综述

　　>>  本周新开项目13个(高层项目10个，洋房项目3个，别墅0个)。新推房源1976套，市场上品牌房企集中放量，推盘位置城市中心区域聚焦明显。

　　>>  本周开盘当天整体认购率48%，认购率情况较好。品牌、价格和地段仍是项目去化速度的分割点。

　　>>  典型项目中，“日光盘”重现市场，源著项目76套洋房开盘半天售罄。龙湖时代天街、协信城立方、中海国际社区等品牌房企刚需产品成交率为第二梯队，开盘当天去化60%-70%。

　　商品住宅新增一览

图11

　　开盘成交率走势

图12

　　品牌房企持续放量  数个标杆项目本年度首次新推

　　>>  3.19-3.25，重庆主城区新推楼盘数量13个，共推出房源1976套，开盘当天销售949套。市场上品牌房企集中放量，推盘位置城市中心区域聚焦明显。

　　>>  本周市场整体去化情况较好，开盘当天去化率为48%。品牌、价格和地段仍是项目去化速度的分割点。

　　>>  本周英利国际广场、凤凰湾、紫御江山等在重庆市场有标杆意义的项目本年度首次新推。本周“日光盘”再次重现市场，龙湖源著项目推出2栋花园洋房共76套，开盘当天售罄，项目品牌、地段、品质和前期积攒的口碑推动项目去化。成交率第二梯队龙湖时代天街、英利国际广场、中海国际社区等，开盘当天去化60%-70%，价格成带动去化的主要因素。其余项目去化情况均一般，多数项目去化率在30%-40%。

　　商品住宅新增供应统计表——北区

图13

　　商品住宅新增供应统计表——其它区

图14

　　重庆土地市场关注

　　本周土地供应详情

图15