“我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。”全国两会后记者见面会上，温家宝总理谈及房地产调控时做出了上述表态。今年的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。人们关心，房价降到什么程度才是“合理价位”呢？

　　房价收入比是多少？

　　什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。

　　房价与居民的收入相适应，很容易让人想起一个经常被用来佐证我国房价高的专业术语——房价收入比。所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值。

　　目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3—6倍为合理区间。住建部有关专家表示，3—6倍的说法，是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。

　　如果按照这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以一家三口家庭计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15倍以上。

　　山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海认为，如果以90平方米为住房标准，当前我国房价收入比6—8倍是比较合适的。也就是说，人们用六七年的家庭全部收入来买一套90平方米的普通商品房，这个房价就算是比较合理的。

　　土地价格还需进一步下降

　　观察房价是否合理的另一个标准——“成本加上合理的利润”。理论上讲，一个房地产项目的成本是可查询的，“合理的利润”也是相对容易形成共识的，参照这个可量化的标准，似乎更容易计算出“合理房价”。

　　据北京中原地产市场研究部张大伟介绍，房价之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、财务税费、管理成本等。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，粗算平均售价5379元/平方米。

　　细看成本，2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，土地成交价款8049亿元，粗算可得土地成本为1963元/平方米，约占售价的36.5%。建安成本约为2000元—2500元/平方米，约占销售均价的37%—46%。税费财务成本约占销售价格的10%左右。这样算下来，企业毛利率约为15%—20%左右。

　　“目前在售的房子，大多是前几年以较低价格拿的土地，实际成本没有这么高。”张大伟认为，尽管现在不少开发商宣称“亏本卖房”，但一线城市房价即便再下降10%—20%，多数开发商也是有钱赚的。要使房价进一步回归合理，从成本角度看，还需要土地价格进一步下降。

　　“合理”关键是居民可承受

　　除了房价收入比和成本以外，计算房价租金比，对比CPI、收入增长、GDP，考察银行可承受的风险等方式，也常被用来观察一个地区的房价是否合理。然而，无论以哪一种指标来观察现在一线城市的房价水平，都仍然处于过高的状态。

　　如何“让普通百姓买得起、租得起房”，终究是中国楼市发展不能回避的问题。普通居民是否可承受，也将是判断房价是否合理的重要标准。调控促使房价继续下降的同时，提升居民的住房支付能力也很重要。

　　细看成本

　　两组数据

　　2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元

　　2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，土地成交价款8049亿元

　　粗算可得

　　土地成本1963元/平方米，约占售价的36.5%

　　建安成本2000元—2500元/平方米，约占售价的37%—46%

　　税费财务成本约占售价的10%左右

　　计算下来

　　企业毛利率约为15%—20%左右。

　　市场研判

　　何时是抄底良机？

　　对那些持币观望的购房者而言，什么时候才是最好的出手购房时机呢？业内专家认为，这一轮房价的调整将是一个长期过程。购房者应经常关注楼盘价格变化情况，当价格调整到与自己的承受能力相吻合的时候，根据需求就可以出手买房。

　　延伸阅读

　　网传“合理房价公式”

　　有网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”，计算了各地的“合理房价”。这一略带调侃性质的计算结果，也从一个侧面反映出目前一些城市房价收入比过高的尴尬。

　　网传公式计算的房价

　　北京4387元/平方米

　　上海 4831元/平方米

　　广州 4573元/平方米

　　南京 4293元/平方米

　　据人民日报

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